社科院報告：住房供求已失衡 房價面臨全面失控

央地博弈，房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生

從近日公布的2012年報表看，房地產(chǎn)行業(yè)108家A股房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)營業(yè)收入5492.28億元( 29%)，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤702.16億元( 19%)，行業(yè)ROE14.1%( 0.6%)。13年Q1房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入914.50億元( 40%)，歸屬上市公司股東凈利潤114.72億元( 44%)，行業(yè)ROE2.2%( 0.4%)。

中投證券李少明認(rèn)為，從2012年及2013年1季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看,行業(yè)最壞時期已過,處于恢復(fù)性發(fā)展中。由于近期房價持續(xù)上漲,政策壓力大,地方政府依賴預(yù)售證價格監(jiān)管控制房價,受此影響開發(fā)商延遲推盤,成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄５虚L期來看,全國性及開發(fā)普通住房優(yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小,行業(yè)集中度顯著提升。

“因為地方財政支出的壓力，使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財政來源，如果房價下跌，出讓土地就不會太順利，會造成地價下跌。”柏文喜向《中國企業(yè)報》記者表示，“所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的，最多就是讓價格保持合理范疇，不要暴漲，也不要暴跌。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為由于央地博弈的原因，市場化相對成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存。“目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。”王路認(rèn)為，“正是十年調(diào)控的結(jié)果，而這種方式明顯違背市場規(guī)則，為開發(fā)商們提供出供求失衡的漲價理由。”

“現(xiàn)在看來，政府控制的目標(biāo)，只是希望房價不要過快地上漲，只能做到這一點。如果讓房價下跌，對于中國經(jīng)濟(jì)來講，將是災(zāi)難性的，這是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的。”柏文喜認(rèn)為，“從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢看，現(xiàn)在又恢復(fù)了相對的活躍，說明市場目前已經(jīng)把‘國五條’的利空已經(jīng)消化了。”

據(jù)介紹，目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點，而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。

而劉芮東向《中國企業(yè)報》記者介紹，地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài)，個別城市熱情高，總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認(rèn)為，二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激，都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索，但其實因為土地財政問題，地方政府早已經(jīng)開始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒有瘋狂拿地，是已經(jīng)拿了很多地，大量土地在消化過程中。

劉芮東同時向記者透露，美林香港正在北京全面布局。

一直專注于赤峰這個三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的中瑞恒基（北京）投資控股有限公司執(zhí)行副總裁崔振凱接受《中國企業(yè)報》記者專訪時介紹，調(diào)控對于他們企業(yè)影響不大。

據(jù)崔振凱介紹，因為赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地，因此，當(dāng)?shù)胤科笕齑鎵毫σ膊淮螅罢{(diào)控肯定有影響，政府調(diào)控是打壓房地產(chǎn)投資，不是打壓剛性需求，房地產(chǎn)有居住的屬性，也有投資的屬性，原來老百姓買房，有投資愿望，現(xiàn)在把投資屬性放大了，所以調(diào)控是打壓投資屬性。但現(xiàn)在我們的房子都是滿足剛性需求的。”

崔振凱也同時認(rèn)識到，房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌，將來房地產(chǎn)門檻相對會提高，對于產(chǎn)品研發(fā)能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都將有一定要求，“房地產(chǎn)行業(yè)肯定會由客戶被動接受產(chǎn)品轉(zhuǎn)向如定單式地產(chǎn)的趨勢，像歐美國家一樣。”

與此同時，另一個趨勢是，房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向，越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近一個月內(nèi)，包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

“旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了！”皇家驛棧酒店董事長劉少軍感慨。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分是這個市場逐漸走向成熟的一種標(biāo)志，產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢。