治理群租仍面臨執法窘境 法律依據是最大困惑

清明節前夕，北京市豐臺區家和園小區的幾位業主，在小區物業主任趙一玲的帶領下，將兩面錦旗分別送到轄區派出所和右安門街道社區居委會。正是在他們的大力協助下，家和園小區的群租現象才得到徹底治理——除了還有一戶業主正在走法律途徑并將在本月底收回自己的群租房之外，其余所有的群租房都已被房東收回，結束與中介的合同。受群租干擾長達三四年之久的業主們終于恢復了想要的平靜生活。

“真的很不容易。我們用了整整兩年的時間，才算是解決了這個小區頑疾。”談及這次群租治理，趙一玲感慨頗多。

治理群租還靠組合拳

據趙一玲介紹，自己負責的這個小區一共有196戶業主，小區不大，但在頂峰時也有8戶群租，其中群租最多的一戶，100平方米的房子同時又打了好幾個隔斷，住進5家十多口人。

群租引發了鄰里關系惡化和各種治安隱患：有的群租戶是賣氫氣球的小商販，直接把氫氣罐子拉到屋里；有的群租戶之間因生活瑣事整天吵架；還有的群租戶在房間隨意做飯，曾經因為燉一只雞就把整個樓道熏得全是煙，報警器響個不停……諸如此類的事情經常發生，不但物業整天接到投訴疲于應付，其他業主甚至群租戶自己撥打110的次數更是多不勝數。

記者在趙一玲的工作日記上看到，從2012年3月21日，小區物業就開始正式集中整治群租。當晚，趙一玲跟社區片警、社區街道的工作人員一起，挨家挨戶敲門，逐一登記群租戶的身份證，一直工作到晚上10點多。隨后，物業經常對擾民的租戶進行管理和走訪，但卻遭遇多次閉門羹，租戶根本不給開門。無奈之下，物業方面也只能一遍遍地跟業主聯系，讓其與中介、租戶等協商，幾次下來，業主也覺得不勝其煩，最后連電話都懶得接，或者直接就推給中介公司。

“我們只能進行說服教育，因為我們不是什么執法部門，也無權清理群租戶。他們也是付了租金的，有合同的。”一時之間，小區的群租治理陷入了僵局。

事情轉機出現于2013年7月，針對群眾和媒體反映的群租問題，北京市有關部門發布《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》。去年11月底，北京市房屋違法出租問題治理工作動員部署會議召開，會上，北京市委常委、副市長陳剛表示，全市要一起“出狠招”、“下猛藥”，力爭徹底根治房屋違法出租問題。

按照規定，房屋簽訂出租合同后7日內，出租人要到所在地的服務站辦理出租登記手續。對違反人均面積低于5平方米等出租房屋面積限制條件的群租行為，情節嚴重的，最高罰3萬元，并限制該套房屋買賣。違規租房的“黑中介”可處3萬元以上10萬元以下罰款。

隨后，北京市開展全面群租整治工作。趙一玲負責的小區借此機會，加快了對本小區的治理工作。在了解到新政之后，業主們都表示愿意積極配合社區工作，收回自己的房屋，終止群租行為，該小區群租時代終于告別了。

租出去容易收回來難

同一個小區，群租時代的結束，帶給一些業主欣慰也讓幾個業主開始鬧心。采訪中記者了解到，該小區最后的4位群租房業主都在解除租賃中介合同上一波三折。群租，不但沒有給他們帶來更多的收益，反而讓他們遭受了不少經濟損失。勞心勞力不說，自己的房子自己還做不了主，甚至有一位業主還曾被租戶趕了出去。

陳先生是該小區群租房的業主之一。為了收回自己的房子，本已在杭州工作多年的他特意放下手頭工作，專程趕回北京處理相關事宜。他對記者講述了自己收回房子的波折經歷。

“按照合同，我跟中介的租期是從2013年9月至2014年9月，房租每季度一付。但去年年底，中介以北京治理群租為由，讓多名業務員多次打電話威脅恐嚇我，要我賠償拆除隔斷、遣散租戶造成的損失1萬多元，并單方面終止支付房租。”迫于無奈，陳先生在咨詢律師后，得知按照雙方之前的合同，中介違約不支付租金超過3天，雙方簽訂的合同失效，可以自主收回房子。3月12日，陳先生在自家大門上貼出告知書，“請你們(租戶)務必于2014年3月17日前主動騰退，屆時我將收房換鎖。”他還逐個通知目前的租戶。

看到告知書后，租戶們十分詫異，因為他們的房租早已經交到5月底，但沒曾想中介卻并沒有把房租給陳先生。陳先生在與現租戶聯系后得知，這些租戶也受到中介類似的威脅：以整治群租為由讓他們搬離，并扣留押金房租不退。

之后，租客們開始找中介質問。迫于各方壓力中介主動聯系到陳先生，提出解除合同可以，但要給他們一個月的免租期，也就是說三月份的房租不支付，三月底把房子交還。為了盡早息事寧人，陳先生最后作出妥協。3月17日，雙方簽訂了解除合同協議。

陳先生的損失算是這4位業主中最小的。記者了解到，其他3位業主的損失都要比他大得多。其中的一位業主受到中介威脅，被迫簽訂霸王協議，賠償中介9600元及免費使用1個月房子；還有一位業主解除合同無果，房租拿不到，房子也收不回，中介也跑得沒了蹤影，不得已打起官司，房子何時能收回尚不得知。與此同時，多位群租者要么提前搬離損失房租，要么也住的不安寧，整天與各方交涉。

一直以來，群租屢禁不止的一個重要原因就是租戶和房東的你情我愿，一方面租戶得以平攤房租降低成本，另一方面房東也可以增加收入。但這幾位業主和租客的遭遇卻不得不讓人對這種貌似“雙贏”的合作打上問號，更多的時候，是得不償失的結局在現實中屢屢上演，這也為群租房的業主敲響了警鐘。

法律依據是最大困惑

搜房控股副總裁兼首席運營官劉堅接受采訪時說：“群租現象其實是特定時期的社會需求，治理群租需要一個過程。即便是在美國等國家也存在群租現象。房價居高不下，城市居住條件緊張，很多低收入群體無力支付高額的房租，只能采取群租的方式降低生活成本。但如果僅僅是一刀切的禁止群租，很容易引起反彈與不滿，也會增加治理難度。所以，政府要做的是在城中心提供一定量的廉價房源給低收入人群，加大廉租資源供給市場，用市場手段來解決群租問題。”

但是這并不意味著群租就無法治理不應治理。北京市六合金證律師事務所律師王立新認為，首先，根據物權法第7條，物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。如果群租行為造成了消防、治安等方面的安全隱患，則有關部門可以責令出租人和承租人進行整改。其次，根據物權法第84條，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。如果群租行為所造成的噪音、漏水、雜物放置和交通問題嚴重擾亂、妨害了鄰居正常生活，或者給鄰居造成其他妨礙或干擾，則受擾亂的鄰居可以起訴要求業主和承租人承擔相應法律責任。再次，業主或者二房東對房屋進行打隔斷進行改造時，如果對房屋安全、公共部位和公共設施造成了損害，則可以由有關部門依法要求進行整改。

盡管此次北京治理群租行動取得了很大實效，但王立新表示，法律依據不足仍然是目前最大最現實的問題。“根據物權法及民法通則，房屋所有權人對其所有物享有依法占有、使用、收益和處分的權利，任何單位或者個人不得非法干涉或者妨害。業主將房屋用于群租，但承租人未實施違法侵害他人利益或者造成不當危險、擾亂公共秩序的行為，相關執法部門就難以找到禁止群租的充分法律理由。”王立新說。

此外，治理群租仍面臨執法難度大的窘境。王立新說，“承租人雖然并非房屋所有權人，但在群租居住期間，該出租房屋就為其住所，是其生活的私人領域，該承租人依法有權拒絕無關人員進入其住宅區域。因此如果沒有法定事由的發生，相關執法部門也沒有進入承租房屋進行檢查的充分法律理由。”

出租房不一定找中介

采訪中記者還有一個發現，陳先生等4位群租的業主選擇的竟然都是同一家中介公司，這家公司不但不正規，甚至還采取威脅等手段要挾業主和租客，最后都鬧得不歡而散。物業也向記者證實，該小區的二手房租賃基本都是被這家公司通過各種方式壟斷。“我在外地工作，這個房子肯定還要繼續出租的，但是我再也不想找中介了，想通過一些網站來自己發布。”陳先生收回房后，開始為下一步做打算。

跟陳先生的想法一致，現在有越來越多的人選擇在互聯網平臺上進行租售房屋。但如何保證信息的標準化和透明度，盡量保障房源的真實可靠性，維護業主和租客的合法權益，也是必須要考慮的重要問題。

“租房其實是一種相對簡單的民事關系，政府在這方面也有很多指導性的文件，包括格式化的租賃合同，在搜房網就可以找到好幾個版本，比如業主自租版本、中介居間版本等，分別適合不同的主體。業主可以直接下載，涉及到的條款都很細致全面。”作為業內人士，劉堅建議，如果通過經紀人或者經紀公司，就需要選擇有一定口碑的，有一定實力的正規的，如果是通過個人租賃，就需要加強自我保護和防范。

“目前市場環境下，不規范的中介依舊會繼續存在，不可能徹底消亡。這種情況下，業主也好，租戶也好，都應該更多地利用多種渠道，采取多種方式保護自己。”劉堅強調。記者朱寧寧