近六成房企獨享財政紅包 專家稱購房者承擔高稅負

地方政府為房企發放“財政紅包”的現象仍在持續。

本報記者查閱多家房企2013年年報發現,僅華僑城、世茂房地產、龍湖地產、SOHO中國等十家房企,去年就獲得地方政府近14億元的巨額補貼。

“目前地方政府補貼房企的方式主要有兩種,一種是地價返還,房企在招拍掛拿地之前,就跟政府商量好價格底線,如果地塊最終超過底價成交,政府會將多出來的錢返還給房企,這部分屬于一次性返還,有隨意性;另一種政府補貼方式則是常見的稅收返還,企業在當地有經營業務,需要向當地政府納稅,企業會與地方政府談好返稅比例,這部分屬于持續性返還。”一位不愿具名的大型房企高管告訴《華夏時報》記者。

近六成房企獲“財政紅包”

據蘭德咨詢統計,截至4月20日發布年報的110家A股上市房企中,有64家企業獲得政府補助或補貼,占比高達近六成。鑒于香港內房股企業多數不披露補貼額,比例或將更高。

房企2013年年報數據顯示,去年獲得地方政府補貼金額較大的包括華僑城、世茂房地產、龍湖地產、SOHO中國等。

其中,華僑城去年獲得的政府補助金額最高,高達3.66億元。世茂房地產獲政府補助金約為3.18億元。世茂房地產的兄弟公司世茂股份去年亦獲得政府補助金7076萬元。

此外,龍湖地產獲政府津貼約為2.53億元,相比2012年的1604萬元激增14倍。出現同比增幅大漲的還有融創中國,2012年僅獲政府補助金約1039萬元的融創,2013年該數值已上升至約3233萬元,增幅達近3倍。

至于長期獲得較高政府補助金的SOHO中國,亦在2013年就部分已完工項目收到當地財政局合共約1.55億元的政府資助,但較2012年的2.03億元有所下滑。

此外,綠城中國、華潤置地、碧桂園亦獲得不少政府補助金,金額從2000萬元至8000萬元不等。

碧桂園去年獲得政府補助金5000萬元,然而在非流動負債表遞延政府補助金一項中,顯示2013年金額約為2.4億元,2012年為1.9億元。

對此,碧桂園解釋稱,與酒店物業建造有關的政府補助將列入非流動負債作為遞延政府補助,并在酒店物業達到可使用狀態時按有關資產的預計年期以直線法在利潤表中確認。

“其實遞延部分政府補助金屬于政府前期給的補助,這筆資金早就給了企業,只不過是分階段轉化為收入計入報表中。”一名不愿具名的香港分析師指出。

另一位業內人士透露,一般出現在遞延收入一欄中的補貼,可能與成本或與物業、廠房及設備等有關。

而曾獲得高額政府補助的恒盛地產,在2013年的年報中,有關政府補助一項的內容未有任何體現。2010年恒盛地產曾因獲地方政府6.6億元獎勵而受到質疑,恒盛地產并未對外公開這筆“特殊津貼”的賬目明細以及來源。

“補貼、獎勵其實一直都存在,只不過由上市房企決定是否體現在年報中。”一位港資房企財務人士告訴記者。

巨額補貼的背后

上述大型房企高管稱,每個地方政府都有自己的返稅政策,根據企業繳多少稅就按比例返還,很多地方政府這樣操作,主要是為了搶稅源。

“政府補助只是一種入賬方法,有時候是房企幫助地方政府做了某些工作,政府把這部分的費用返還給房企。相當于政府把一部分包袱拋給開發商,但到最后政府的錢有沒有被浪費掉,就不得而知了。”盛富資本總經理黃立沖表示。

深圳金鷹地產營銷總監林曉華告訴記者,如果政府補貼金額出現增幅大漲,可能與房企拿地增加有關。個別企業在招商引資、拿地的時候會遇到一些限制性門檻,包括配套酒店、大型商業等,政府會有所補貼,或者企業新增就業或投資等,政府后續也會有相應的獎勵如地價的部分返還。“有些企業之所以能承受地王的高地價,是因為之后可獲得接近50%的總地價返還。”林曉華透露,如果地塊涉及棚戶區改造,地價返還金額更可高達80%以上。

僅從去年政府補貼金激增的兩家房企來看,公開信息披露,2013年全年,龍湖地產在11個城市新增項目16個,規劃總建筑面積超過500萬平方米,總額達174億元。截至2013年底,融創中國也與其合作伙伴共拿地約20次,按權益支付地價金額約256.6億元。

據悉,廉租房補貼、采暖供熱補貼、職業培訓補貼、危舊房改造、項目投資獎勵等,也是政府給予補貼的主要來源。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾撰文指出,在其為某企業做戰略咨詢過程中,雙方共同研究、設計出了其城鄉統籌項目、農業生態項目、新型城鎮化項目等多項補貼方案,甚至開發項目中配建的文體館也能拿到建設補貼。粗略算下來,該企業實際每年拿到的各類補貼達3000多萬元。

分析人士指出,房企通過稅收返還的方式獲得較高額的補貼,從側面也反映了目前房地產行業的稅務之重。

蘭德咨詢的統計數據披露,2013年,64家A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15∶1。也就是說,房企每賺2.15元,政府要拿走1.15元,企業只拿到1元錢。

上述房企高管也為記者算了一筆賬:假設價值100元的銷售產品,30%-50%是買地的成本,營業稅、土地增值稅和企業所得稅三大稅種合計共幾乎接近20%,施工成本也占了30%,最終企業到手只有10%左右。“政府是占最多的。”

但中國金融智庫研究員楊國英表示,地方政府主導的“稅收返還”是給予開發商的,這種優惠不僅與購房者無涉,往往會使地方政府與開發商形成實質性的利益結盟,從而導致“高稅負最終由購房者承擔,而‘稅收返還’卻由開發商獨享”的規則不公。

在企業營業總收入中,政府補貼的占比并不算高,但對個別中小企業卻有明顯影響。

以新湖中寶為例,2013年上半年,其計入當期損益的政府補助金額是5458萬元,占(歸屬于上市股東)凈利潤的24%。而2012年上半年獲得的政府補助高達2.18億元,占當期凈利潤的77.31%;2011年全年獲得政府補助更是高達4.85億元,占當期凈利潤的35.15%。

“畢竟這種政府補貼不是持續性的,如果過度依賴政府補貼,企業會面臨很大的風險。”上述不愿具名的香港分析師告訴記者。

(華夏時報)