交易清淡房價止漲引發擔憂 樓市會“撞冰山”嗎？

會不會出現“次貸危機”“日式崩盤”？

不會出現斷崖式暴跌，需防范價格增長過快導致市場脫離實際使用需求

“房地產業是國民經濟的重要組成部分，房地產業的健康發展對宏觀經濟尤為重要。”秦虹介紹，我國房地產業產業鏈較長，上下游涉及幾十個產業，影響面較廣。

更重要的是，作為資金密集型行業，樓市平穩直接關系到金融安全。劉洪玉提供的數據顯示，2012年我國全部貸款余額、房地產貸款余額、房地產開發貸款余額和個人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認為，2013年房地產開發貸款占機構各項貸款余額的6.6%，個人購房貸款余額占14.1%，一旦市場出現較大波動將對金融安全產生不利影響。

此次樓市調整是近十幾年來首次非行政干預因素導致的市場波動，也引發輿論格外關注。

“過去十年中國房地產市場每3至4年也會出現周期性調整。但相比2008年、2011年政策性壓制導致的市場調整，本次樓市變化是歷史上首次出現的非政策因素導致的市場降溫，可能會導致本輪調整周期較長深度較深。”中原地產首席分析師張大偉說，本次出現調整的原因有三：一是資金價格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊，房地產不得不“讓利跑量”；二是全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現供應過剩；三是自住房增加供應、房貸緊縮及樓市負面新聞增多的情況下，購房者預期出現變化。

正是基于以上原因，當三四線城市陸續出現供應過量、價格停滯甚至下跌時，人們擔憂“斷供”蔓延引發美國式“次貸危機”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過去一年豪賭“地王”的大量房地產企業在目前的融資環境下會否遭遇資金鏈斷裂，從而引發多米諾效應，導致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場所擔心的。

“我們不可能出現美國式的次貸危機。在美國，金融機構在全部存量住房中擁有的權益超過50%，而我國住房金融發展水平遠遠比不上美國的水平。”劉洪玉說。

國家發改委經濟研究所副所長宋立分析，日本房價出現整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調整。”

劉洪玉也認為，日本地價泡沫的破滅，市場飽和、價格過高是內因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國還處于快速城鎮化發展過程中，住房市場有實際的使用需求支撐。“中國樓市不會出現所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價格增長過快導致的住房市場脫離實際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房價格的基本穩定。”