交易清淡房價止漲引發擔憂 樓市會“撞冰山”嗎？

房地產金融風險究竟多大？

“影子銀行”規模未知是最大風險，住房金融不盲目擴大杠桿就不會引發系統性風險

盡管樓市并未進入趨勢性下降，但并非毫無風險。“中國房地產金融風險主要源于房地產開發貸款。”劉洪玉坦言。

去年下半年，信貸政策趨緊，多數房地產企業無法從銀行系統獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發債等“影子銀行”，來完成土地購置、開發建設與資產運營。今年5月，53家信托公司參與發行了306只固定收益類信托產品。

“影子銀行”無疑推高了房地產企業的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業融資成本在7%與17%之間。

“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產行業的投資能力，導致更激烈的土地出讓市場競爭和更高的地價，另一方面也提高了相關房地產企業的杠桿水平，降低了其抵御市場風險的能力。”劉洪玉說。

房地產業通過“影子銀行”融資的規模不詳，也是業界擔憂所在。今年以來，惠州光耀、寧波興潤、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發了眾多民間借貸糾紛。

“沒有機構可以統計出目前房地產行業通過影子銀行融資的具體規模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風險。”張大偉說。

不過，“影子銀行”的問題已引起相關部門的高度重視，目前與房地產相關的金融機構都在評估和防范風險。業內預計房地產信托等通道類業務今年規模將會大減。

秦虹也認為，盡管今年前4月個人按揭貸款偏緊，對企業回款影響很大，“但只要我們堅持不搞美國式的零首付或低首付，堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，我國的住房金融就不會引發系統性風險。”

樓市還有機遇嗎？

雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬

在業內專家看來，目前樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀調控一直所引導追求的。

“目前出現的調整，是我國住房市場迎來的一次難得的自我調整機會，大趨勢正朝著中央政府過去幾年來一直追求的樓市合理回歸的方向發展，是政府和包括絕大部分開發商在內的社會各界普遍期盼的，非常有利于住房市場的持續健康穩定發展。所以中央政府層面暫時還沒有‘救市’的需要。”劉洪玉說。

調整期的中國樓市仍充滿機會。在房地產領軍企業萬科集團總裁郁亮看來，中國房地產行業已經度過了它的黃金歲月，進入了白銀時代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬。”

秦虹分析，目前我國24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬人在城鎮生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲蓄人口的主體，他們是改善型需求的購房者。“中國的人口結構正處于兩者疊加的高位期，因此未來房地產的需求仍然很大。”本報記者陸婭楠