樓市量升價(jià)穩(wěn)區(qū)域分化成趨勢(shì) 全面回暖似已成定局

　　徐 駿作(新華社發(fā))

蕭瑟的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在恢復(fù)生機(jī)：一方面政府連續(xù)打出維穩(wěn)政策組合拳；另一方面，多地樓市成交量和價(jià)格有所回暖。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年3月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比跌幅已有明顯收窄。有人因此擔(dān)心，多項(xiàng)利好密集發(fā)力，房?jī)r(jià)是否會(huì)再次大漲？專家預(yù)計(jì)，房產(chǎn)新政在一線城市有效，但二三四線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，政策效應(yīng)會(huì)遞減。目前，全國(guó)總體上供過(guò)于求，類似2009年那樣房?jī)r(jià)全面高漲的局面很難出現(xiàn)。

政策利好市場(chǎng)現(xiàn)暖意

繼3月27日國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，中國(guó)人民銀行、住建部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)宣布，下調(diào)二套房個(gè)人貸款首付比例，將最低首付比例調(diào)整為40%。財(cái)政部又發(fā)文放寬個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限，由購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。

穩(wěn)定樓市政策效果逐漸顯現(xiàn)。從價(jià)格上看，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)的調(diào)查，3月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比下跌0.15%，跌幅進(jìn)一步收窄。十大城市二手住宅交易價(jià)格則環(huán)比上漲。

從成交量看，2015年3月份，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)71.2%，同比增長(zhǎng)8.3%。尤其是3月30日新政出臺(tái)的次日，受監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士分析，新政仿佛強(qiáng)心針，對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心、釋放去庫(kù)存壓力產(chǎn)生一定效應(yīng)。中指院的分析師表示，一系列樓市組合拳出臺(tái)后，改善型需求將獲得大力支持。當(dāng)前購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，一定程度上將刺激部分觀望需求入市，推動(dòng)成交回升。

新政對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

新政帶給市場(chǎng)的暖意是否會(huì)生成一把火，再次點(diǎn)燃高房?jī)r(jià)？對(duì)此，專家普遍認(rèn)為，目前，市場(chǎng)依舊存量大，部分開(kāi)發(fā)商面臨庫(kù)存、資金等問(wèn)題，政策對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。

融信集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理單偉認(rèn)為，一些庫(kù)存比較大的城市，主要任務(wù)還是快周轉(zhuǎn)、快去化。一線城市的核心地段或價(jià)格微漲，但是二三線城市主要還是去庫(kù)存的概念，價(jià)格不太可能有大的上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱，現(xiàn)在溫度有可能調(diào)向適度。國(guó)家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張燕生說(shuō)，一系列政策出臺(tái)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控正由過(guò)去嚴(yán)厲的去泡沫、去杠桿政策，轉(zhuǎn)向?qū)で蟾悠胶獾墓┣箨P(guān)系轉(zhuǎn)變。

坊間多將新政理解為“救市”，但理性觀點(diǎn)認(rèn)為是優(yōu)化調(diào)整。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在過(guò)去房?jī)r(jià)快速上漲的幾年里，為了抑制投資投機(jī)性需求，對(duì)購(gòu)買第二套住房均采取了從嚴(yán)的政策。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系出現(xiàn)了新的變化，總體寬松部分地區(qū)供應(yīng)過(guò)多，投資投機(jī)性需求也大為減少，在這種情況下，政府對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

“政策逐步在從行政干預(yù)回歸到正常狀態(tài)，市場(chǎng)有條件按正常規(guī)律運(yùn)行”。秦虹稱。

量升價(jià)穩(wěn)區(qū)域分化是趨勢(shì)

全年來(lái)看，樓市總體趨勢(shì)是行政調(diào)控手段逐漸淡化。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控手段。中青輿情監(jiān)測(cè)室認(rèn)為，構(gòu)建穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系，給不同人群提供解決住房問(wèn)題的有效渠道，破解住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位與缺位，才能從根本上化解樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定公眾預(yù)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在政策利好和市場(chǎng)化調(diào)控作用加強(qiáng)的大趨勢(shì)下，樓市將出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的行情。克而瑞研究中心的多位研究員認(rèn)為，隨著需求受激勵(lì)短期內(nèi)的集中入市，各地房?jī)r(jià)或有上揚(yáng)的機(jī)會(huì)，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫(kù)存的三四線城市。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，4月樓市供需全面回暖似乎已成定局。

但從全國(guó)范圍看，區(qū)域分化、去庫(kù)存仍是樓市主要特點(diǎn)。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員高玉偉認(rèn)為，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫(kù)存仍是房市調(diào)整的主題。