國家住房銀行呼之欲出：模仿美國兩房模式概率更高

時下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)回到2008年。比如，買房不限購，甚至還有財政補(bǔ)貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結(jié)清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執(zhí)行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業(yè)稅免征年限由5年改為2年等等。政策背后的實(shí)質(zhì)還是通過房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松來鼓勵民眾買房，從而穩(wěn)定住房消費(fèi)。

松綁調(diào)控的目的有兩個：一是在房地產(chǎn)市場相對低迷的情形下，將行政性調(diào)控手段回歸到市場化運(yùn)行；二是政府希望以“穩(wěn)樓市”來“穩(wěn)增長”。

“穩(wěn)增長”才能“穩(wěn)就業(yè)”，自不必說，但還有更重要的。那就是，當(dāng)前擺在中國經(jīng)濟(jì)面前的現(xiàn)實(shí)問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標(biāo)就是要保持6%到7%的經(jīng)濟(jì)增長，為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面深化改革贏取時間和空間。

總體來看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調(diào)整，都是為改善型需求提供最大的便利，堅(jiān)持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向還沒有改變。但是，這并不代表鼓勵投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，要視經(jīng)濟(jì)未來的走勢而定，如果未來2到3個月中國經(jīng)濟(jì)的宏觀層面繼續(xù)承壓，則樓市寬松政策將會進(jìn)一步“發(fā)酵”。

首先是繼續(xù)釋放流動性。市場普遍預(yù)計(jì)我國已經(jīng)進(jìn)入降息降準(zhǔn)周期，年內(nèi)估計(jì)還會有2到3次降息，1到2次降準(zhǔn)。不管是定向還是不定向，降息降準(zhǔn)對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大，因?yàn)殂y行在利差的約束下動力已顯不足。目前貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之后，部分銀行5年期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.2%，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調(diào)的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10％會逐漸取消。

其次是限購政策會進(jìn)一步修正。目前還執(zhí)行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個城市了。三亞年內(nèi)很可能會動搖，其他四個城市估計(jì)會小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調(diào)非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對于其他三線以下小城市，有可能會允許外籍人士在國內(nèi)買房，也會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補(bǔ)貼的隊(duì)伍。

再次是調(diào)整購房稅收政策。營業(yè)稅免征已經(jīng)從5年改為2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒有了。暫停執(zhí)行對非唯一住房征收20％的個稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也會不再按差額的20％征收，而是按交易總額的1％簡易稅率征收，這在年內(nèi)是大概率事件。

最后，也是最重要的一個政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關(guān)于國家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購房者和開發(fā)商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業(yè)銀行的住房抵押貸款來支持個人住房市場(即個人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設(shè)立初衷和資金規(guī)模上有一定的區(qū)別，但其本質(zhì)仍是給中低收入家庭融資買房，這一政策對未來住房消費(fèi)的撬動作用不可估量。