10月70大中城市房價漲勢疲弱 樓市刺激政策預期增強

國家統計局10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有33個，較9月增加了12個。這意味著，自今年2月起，新建商品住宅價格環比下降城市數量持續減少7個月后再次上升。

業內人士認為，在持續數月回暖后，10月房價降溫明顯，政策效應逐漸減弱。基于長期去庫存開啟，預計年底前將進一步出臺放松乃至刺激樓市的政策。

乏力 漲幅大幅縮水

國家統計局最新數據顯示，10月70個大中城市新建住宅價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，環比價格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降1.0%。二手住宅價格方面，70個大中城市中，環比上月價格下降的城市有23個，上漲的城市有38個，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

當前，房價和成交呈現持續回暖態勢，但房價漲勢卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據統計局數據測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格漲幅環比算數平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個百分點。其中一線、二線、三線城市環比算術平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%，均較上月有所回落。

此外，10月房價下降城市數量在連續7個月減少后再度增加。據亞豪機構統計，10月，新建商品住宅價格下降的城市有33個，相比9月的21個，價格下降城市增加了12個。其中，有17個城市連續兩個月出現新建住宅價格的環比下滑。這17個城市中，既有省會城市沈陽、長春，也包括部分三線城市。而在10月價格下降的城市中，又進一步加入了石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊6個省會城市。

亞豪機構市場總監郭毅認為，價格下降城市增多，特別是大量省會城市均出現新建商品住宅的價格下跌，顯示當前房地產市場再度面臨危機。特別是在二、三線城市，部分購房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能夠再度放松，反而遲疑不決，造成當前樓市在短暫升溫后繼續下行。

與此同時，一直作為本輪上漲領頭羊的一線城市，房價漲幅也大幅度下滑。具體來看，10月，北上廣深四個一線城市中，除上海新建商品住宅環比上漲2.1%，較9月小幅上漲0.2個百分點外，其他三個城市的漲幅均出現下滑。其中深圳下滑最為明顯，漲幅環比減少2.8個百分點，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%。

郭毅分析，一線城市房價環比漲幅收窄，體現出市場購房需求乏力的現狀，由于四個一線城市仍然執行嚴格的限購政策，在消化了既具備購房資格，支付能力又強的部分購房者后，年末，一線城市房地產市場再次出現了后繼乏力的局面。

減速 投資連續3個月下滑

數據顯示，2015年1至10月份，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。其中，東、中、西部地區的投資增速全部下行，分別較1至9月回落0.6、0.3、0.6個百分點。

“投資增速出現了連續3個月負增長，這在2009年以來尚屬首次。”交通銀行首席經濟學家連平指出，投資下滑的主要原因仍在于土地購置的大幅下降以及新開工尚未明顯好轉。

數據顯示，前10月開發企業土地購置面積與土地成交價款分別同比下降了33.8%和25.2%；新開工面積單月增速經歷9月的曇花一現，10月再次跌入零值以下，同比-24.5%。

高企的庫存也造成了投資下滑。連平指出，庫存既是結果，又是原因。一方面，巨量的庫存是過去十幾年地方在建設擴張過程中無序開發生成的過量產物；另一方面，大量庫存不消化掉，也會對下一步開發投資決策形成阻礙，不利于房地產業持續發展。

數據顯示，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末再度增加2122萬平方米。全聯房地產商會執行會長任志強指出，庫存是目前房地產面臨的最大障礙。去年起房地產政策持續放松，但一年以來，庫存不但未消化，反而增加。

任志強認為，去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業地產庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，難度可想而知。

松綁 政策放松信號強烈

截至18日收盤，在上證指數下調1.01%的背景下，房地產板塊逆市上揚，漲幅達0.94%。其中，中天城投、中航地產兩股漲停，陽光城上漲9.52%，實達集團上漲8.52%。臨近當日午盤收盤時，房地產板塊整體漲幅更是高達4%，陽光城、保利地產、榮安地產等多股漲停，華發股份、粵宏遠A漲逾8%。

中銀國際證券表示，連續幾日中央都強調去庫存，在當前房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號，政策放松是大勢所趨。

郭毅也認為，基于10月70個大中城市房價變化的不利局面，預計年底前進一步出臺放松乃至刺激樓市的政策的預期更加強烈，未來，降首付、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續頒布實施。

11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，李克強總理在國務院常務會議上強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。

中原地產市場總監張大偉認為，銷售增長放緩，庫存水平改善有限，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化，因此未來政策放松態勢明顯。

張大偉預計，未來政策寬松方向將包括棚戶區改造、信貸政策寬松、調整普通住宅認定、減免稅費、放緩房地產稅的開征等方面。

雖然政策寬松取向明顯，但連平預計，四季度在寬松的政策環境和資金環境下，重點城市的成交復蘇將繼續，但量價增速將有所回落。同時，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節性因素，明年初銷售增速或明顯放緩。

任志強也一改此前樂觀態度，他認為，四季度房地產市場仍將處于調整期。“從2014年起，房地產市場預期便難言樂觀。若庫存不消化，市場想反彈很困難。雖然今年成交量有望超過2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市場下滑、以價換量的基礎上得來的，與2013年時截然相反，所以并不代表市場回到2013年時的熱度。”