最高法發布物權法解釋：房產糾紛可提起民事訴訟

關鍵詞：機動車

明確機動車轉讓雖未過戶但享有物權

近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。

《解釋》第六條明確，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

程新文表示，根據物權法相關規定，機動車等特殊動產物權變動，是交付即發生物權變動的效力。在一物之上既有物權又有債權時，一般而言，物權優先于債權?！熬唧w到機動車等特殊動產之上，存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人的交付取得特定動產物權的人，雖未辦理登記，但其已經依法享有物權。換句話說，就是轉讓人的一般債權人，包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人，都應當排除于《物權法》所稱的善意第三人范疇之外?！?/p>

關鍵詞：按份共有

明確按份共有人優先購買權制度

物權法第101條確立了按份共有人優先購買權制度，即按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。因表述較為簡單，遠遠不能解決優先購買權行使的前提條件、方法等重要問題，還導致實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異。

為此，《解釋》通過六個條文、分別從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規定，具有高度可操作性。

其中第九條規定：共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規定：按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

第十三條規定：按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規定：兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

關鍵詞：善意取得

何為善意取得有了明確規定

物權法規定了善意取得制度，即“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”。司法實踐中，與善意取得相關的糾紛非常常見，廣泛地遍布在為數眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

《解釋》第十五條規定了“善意”認定的基本標準：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”而第十六條、第十七條則分別就不動產善意取得中，受讓人非善意的認定、動產善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規定。

《解釋》第十六條規定：具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：(一)登記簿上存在有效的異議登記；(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條則規定：受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

此外，關于《物權法》中以“合理的價格”轉讓，判斷價格是否合理，《解釋》則明確，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

北京晨報記者 顏斐

■相關新聞

最高法回應“小區開放”：

業主權益保障

將通過立法實現

《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。

針對道路公共化是否會與現行的物權法相違背的問題，最高法院民一庭庭長程新文表示，正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農耕時代的產物，現在已經處于21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要有新的理念和探索。

“目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程?！弊鳛樗痉C關會密切關注，對由此可能涉及到的相關主體的權益的影響、協調和保護，加強調研，及時研判，并進一步加強對下指導力度，積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。