投資客賣學區房多為變現 在售房源“不滿五”居多

好的學區是不是就必然等于好的成績？每一年，高考成績公布之后，家長群里就會啟動新一輪對學區房作用大小的討論。不過，記者走訪市場發現，今年的高考結束之后，老城區的二手學區房市場變得有些疲軟，部分投資客開始著急出手變現。

老城區“滿五唯一”學區房難尋

“高考之后，感覺老東城的二手學區房誠心賣的比之前少了。”談起學區房，和許多媽媽們一樣，市民鄧女士也是一肚子煩惱。

最近兩周，鄧女士啟動了家庭購房計劃，考察重點是老東城的“老破舊”二手學區房。“交道口、東直門的學校資源，要比東城其他地方更強些。”鄧女士和記者分享她的“研究”成果：交道口有方家胡同小學，可以直升北京五中分校；還有府學小學，是北京公認的第一陣營的一流小學以及實力強勁的老牌市重點黑芝麻小學。東直門則有史家實驗小學、西中街小學，大比例升入東直門中學。

定好了區域，鄧女士就開始四處看房，卻發現市場上的二手房源雖然多，但業主誠心在賣、可看且值得看的房子并不多。特別是，“滿五唯一”的二手學區房非常少，倒是那些又不唯一又不滿五，甚至連“滿二”都不是的房子，占比很大。“比如，我在東四看了一個面積不大的小兩居，業主報價520萬元，而且還要求必須全款。”

東直門一帶的老樓房要比東四多，可情況也并沒有太好，臨街的、朝向或戶型差的、沒電梯的……鄧女士轉了一圈，也沒看到一套綜合性價比能讓她滿意的房源。“為什么傾向于‘滿五唯一’的房？除了稅費少外，這種業主一定是自住，也愛惜房子。”鄧女士算過賬，不“滿二”的房子，稅費負擔過重，一套房稅費近百萬，而且房屋設施大多也保護得不會太好。

非誠售房中介懶得推薦

是否真如鄧女士所說，老城區的靠譜二手房房源不好找？市場行情的冷淡真的澆滅了業主賣房的心思？

帶著這個疑問，記者以看房人的身份找到了中介機構。當記者表示想在東直門一帶尋找一套帶學區指標的80平方米上下兩居室，經紀人張先生先給記者推薦了兩套東直門外大街小區的房源，建筑面積都是78平方米，兩套報價分別為550萬元和480萬元。“這套480萬元的，價格很合適，比其他掛牌房源的單價都低，就是戶型上有點硬傷，在一層，沒有陽臺也沒有采光。而550萬元那套，戶型和貸款都沒問題，只是業主要求定金給得高點，至少100萬元。”此外，中介還給記者推薦另一小區一套79平方米的房子，報價636萬元。

“東直門這么大一片，可以約看的房源就這么3套？”記者以可看房源太少為由，表示不太滿意。張先生解釋說，由于一些房源的業主掛牌價格要高于市場價，并不是誠心在賣，所以他們也就不積極推薦，如果想多看，他也可以幫忙預約。“您想啊，要是有套房子，業主要價比市場價高出100萬元，您還愿意看嗎？”

投資客賣學區房為變現

值得注意的是，記者發現，經紀人張先生口中的這3套誠心在售房源，都不屬于“滿五唯一”的無稅房源。而且，按照他的說法，這3套房的業主出手都是為了變現。

比如，東直門外大街小區報價550萬元的兩居室，是業主1年多以前所購買的，房本還不滿兩年，所以裝修很新。“目前這套房還在出租中，周末可以約看，只要您愿意多付一些定金，價格還可以再談個10萬元。”與之類似，春秀路的掛牌兩居室，也屬于業主并沒有拿來自住、一直在出租中的情況，業主是為了變現才出手，報價也屬于較低的范圍。

“說實話，最近東直門這一片有學區指標的二手房，著急出手、可談價的，基本上都屬于這種非‘滿五唯一’的房子。”張先生告訴記者，業主之所以著急，就是因為無居住需求且需要變現，而那些真正自住、需要賣一套再買一套的業主，由于買房成本不低，賣房價格也很難往下壓。

在售房源“不滿五”居多

隨后，記者又詢問了東城區其他幾個小區的二手房市場，發現在售房源中，確實是“不滿五”的房子居多。比如，東直門外大街小區，在中介的網站上顯示有3套在售房源，全部屬于非“滿五唯一”的情況。春秀路小區，掛牌房源中只找到3套“滿五唯一”的房子。

為何會出現這種情況？一位中介人士告訴記者，一方面是因為老城區的學區資源相對較好，無稅費、面積適中的房源出新速度確實不會太高。而且，剛經歷一輪市場成交高峰，不少業主目前也是持觀望心理，手里拿著房并不愿意貿然出手。而從買家來看，目前也存在嚴重的觀望心態。另一方面，也和中介機構的賣房方式有關，所掛出的房源越少，買家才越覺得“物以稀為貴”，才有更大動力以更高的價格出手。

在目前的二手房成交中，為孩子上學而購買房屋已經成為一個主要原因。偉業我愛我家集團數據中心統計，今年上半年，在較為明確的購房原因中，孩子上學是主要因素，43.9%的買家都有此考慮；其次是就近上班和照顧父母，考慮人群分別占25.3%、18.2%。實際上，高考剛結束之后，在不少家長論壇中，就有家長對越來越高的城區學區房價格與高考成績掛鉤進行了討論。有家長直言，學區是中介炒作出來的一個安慰劑，學區好并不等于自己孩子未來就一定能考上好大學。從北京過往的學區房價格趨勢看，在資金回報率方面，學區房可算是優質資產，“所以，很多人買學區房其實是買一個趨勢，是帶著投資的目的。”