房企發(fā)債規(guī)模逼近萬(wàn)億 上市房企融資渠道或收緊

今年以來(lái)上市房企發(fā)債融資動(dòng)作頻繁，截至目前發(fā)債規(guī)模逼近萬(wàn)億。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，依賴(lài)高負(fù)債激進(jìn)拿地或并購(gòu)擴(kuò)張的房企正在累積風(fēng)險(xiǎn)。一方面，融資渠道或?qū)⑹站o；另一方面當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)，絕大部分房企將面臨空前的資金壓力。

融資 房企舉債規(guī)模近萬(wàn)億

9月26日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司公告稱(chēng)，擬發(fā)行債券規(guī)模不超過(guò)人民幣70億元的公司債券，募集資金將用于償還公司借款、調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)；并擬用剩余部分資金補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金，改善公司財(cái)務(wù)狀況等。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，出于購(gòu)置土地、償還債務(wù)等資金需求，進(jìn)入下半年后上市房企持續(xù)在資本市場(chǎng)發(fā)債融資。僅僅以公司債為例，9月份以來(lái)，先后有越秀地產(chǎn)、碧桂園、藍(lán)光發(fā)展、萊蒙國(guó)際、中房地產(chǎn)、五洲國(guó)際等企業(yè)陸續(xù)公布了發(fā)債計(jì)劃。

9月5日，碧桂園控股有限公司宣布，公司于9月2日完成全稱(chēng)為“碧桂園控股有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行公司債券(第四期)”的發(fā)行，發(fā)行總額為人民幣100億元。第四期發(fā)行金額為人民幣41.7億元，票面利率為每年4.15%，年期為4年，碧桂園稱(chēng)，發(fā)行國(guó)內(nèi)2016年第四期非公開(kāi)發(fā)行債券的所得款項(xiàng)將用作集團(tuán)若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營(yíng)運(yùn)資本用途。

9月9日，四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，其計(jì)劃發(fā)行2016年第一期公司債券，債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元。擬將本次債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后用于改善債務(wù)結(jié)構(gòu)、償還公司債務(wù)以及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

此外，中房地產(chǎn)、五洲國(guó)際等企業(yè)也有不同規(guī)模的發(fā)債動(dòng)作，9月以來(lái)十幾家房企發(fā)債規(guī)模超過(guò)500億。這些企業(yè)表示，發(fā)行債券是為進(jìn)一步改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬公司融資渠道、滿(mǎn)足公司資金需求。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前8個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990只，超過(guò)2015年全年總數(shù)。截至9月19日，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

9月26日，克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬(wàn)科、保利、招商蛇口、碧桂園等65家房企總的有息負(fù)債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企負(fù)債都有不同程度增長(zhǎng)，僅14家房企有所下降。

克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為，總體來(lái)看，2016年上半年上市房企的債務(wù)及融資方面呈現(xiàn)以下幾大特點(diǎn)：現(xiàn)金總量較2015年末顯著提升；公司債發(fā)債潮引發(fā)房企負(fù)債總量上升，但長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化；凈負(fù)債率總體水平“明降暗升”，但平均融資成本進(jìn)一步下降。

壓力 負(fù)債率居高不下

值得一提的是，碧桂園、藍(lán)光發(fā)展、中房地產(chǎn)等企業(yè)公布的發(fā)債用途均包括了償還舊債部分。事實(shí)上，借新償舊是上市房企普遍采取的資本運(yùn)作方式。

綜合上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率依然處在階段性高位。尤其是龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，例如嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率為93.55%，較上年84.64%提高8.91個(gè)百分點(diǎn)；此外，包括萬(wàn)科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80%以上。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，對(duì)于上市房企來(lái)講，融資之后首先是增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)開(kāi)發(fā)做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。為了解上市房企的資金狀況，該機(jī)構(gòu)對(duì)159家房地產(chǎn)上市企業(yè)資金狀況梳理分析。

從有息負(fù)債總量的排名來(lái)看，企業(yè)規(guī)模越大，有息負(fù)債也會(huì)相對(duì)越高。上半年的數(shù)據(jù)顯示，恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)有息負(fù)債位列前三。

易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年發(fā)債規(guī)模前五名的上市企業(yè)在土地市場(chǎng)均有不同程度的拿地動(dòng)作。其中，上半年負(fù)債總額510.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率為85.60%的信達(dá)地產(chǎn)曾在一周時(shí)間內(nèi)先后在杭州、上海競(jìng)得兩宗高溢價(jià)率地塊，耗資近200億元。

“這些房企在今年上半年的債務(wù)融資規(guī)模較大，凸顯較為積極的戰(zhàn)略擴(kuò)張態(tài)勢(shì)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)然對(duì)這類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，需要警惕的是后期相應(yīng)的償債壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)警 融資渠道或再次收緊

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，依賴(lài)資金杠桿激進(jìn)拿地、大舉擴(kuò)張的上市企業(yè)正在累積風(fēng)險(xiǎn)。一方面監(jiān)管層正在逐漸釋放收緊銀根的信號(hào)，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取的“借新償舊”模式將難以為繼；另一方面，盡管當(dāng)前全國(guó)范圍的大中城市房?jī)r(jià)仍在上漲，但是一旦進(jìn)入價(jià)格下行通道，將有八成左右的企業(yè)面臨財(cái)務(wù)壓力。

值得一提的是，證監(jiān)會(huì)在7月末表示，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著監(jiān)管層正在收緊房企的融資渠道。

不僅如此，近日有市場(chǎng)消息指出，未來(lái)監(jiān)管部門(mén)將重點(diǎn)關(guān)注“房地產(chǎn)、市政建設(shè)、產(chǎn)能過(guò)?！钡刃袠I(yè)公司債券發(fā)行情況。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，將關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)三、四線(xiàn)城市項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況及去化情況、土地儲(chǔ)備情況信息披露，募集資金用途和規(guī)模合理性核查。

其中，對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注的三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)債項(xiàng)目，已經(jīng)有券商人士透露其公司不再受理。而一些評(píng)級(jí)較低的房企，特別是民營(yíng)企業(yè)發(fā)行私募債也將暫緩。

廣發(fā)證券分析師樂(lè)嘉棟表示，從整個(gè)上半年情況來(lái)看，貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體?！暗M(jìn)入下半年，成交端的逐步下滑，會(huì)抑制房企的開(kāi)發(fā)投資，房企的融資活動(dòng)或?qū)⒅鸩浇禍?。?/p>

樂(lè)嘉棟認(rèn)為，未來(lái)房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)，一方面是資產(chǎn)端的資金抑制帶來(lái)資金緊縮，另一方面則是當(dāng)前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高，未來(lái)若流動(dòng)性充裕情況生變，開(kāi)發(fā)商回款壓力將加大。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，監(jiān)管部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注房企發(fā)債問(wèn)題，意味著房企發(fā)債政策趨緊或在所難免。他告訴記者，“從上半年A股上市房企公司債的發(fā)行來(lái)看，融資成本總體趨于上行。換而言之，發(fā)債的最好時(shí)機(jī)開(kāi)始消失。這意味著對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，在下半年獲取低廉的債務(wù)融資或比較困難。尤其是近期部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了個(gè)別房企債券的信用等級(jí)，可能會(huì)使其他房企發(fā)債也面臨壓力。”

房玲也分析認(rèn)為，未來(lái)雖然房企的整體融資環(huán)境向好，隨著公開(kāi)發(fā)行債務(wù)規(guī)模逐步逼近上限，房企若還有融資需求便不得不選擇成本略高的非公開(kāi)發(fā)行方式，因此房企后期的融資利好優(yōu)勢(shì)也可能進(jìn)一步收窄。