前8月房地產信托規模1549億元 明股實債成樓市躁動推手

8月以來，伴隨樓市的“突發”高燒，房地產信托突增。用益信托最新統計數據顯示，8月房地產集合信托共發行63只產品，總額237.8億元，而上年同期則為158.1億元，在規模上同比上漲50.4%，較7月的195.9億元環比上漲21.4%。同時，此前“明股實債”禁令也早已被機構拋到九霄云外，對房企的“股權投資”再度成為信托行業的“香餑餑”。

有消息人士稱，監管層正在醞釀房地產類公司債的分類監管新政，其中或將大幅提高房企發債準入門檻，并對房企各類分項指標進行具體規定，進一步加強監管。再加上地方政府調控政策收緊，房地產業的高燒或將隨著貨幣政策調整而降溫。

動態 8月信托融資跳漲

現階段房地產市場瘋狂的根本原因，便是大量熱錢的涌入，而其中，一直是房企重要融資渠道的信托當然不會錯過這個黃金時段。用益信托統計數據顯示，2016年1-8月份，集合信托市場上共計發行595只房地產信托產品，發行規模達1549.16億元，同比上漲13.7%。

具體來看，8月單月，房地產集合信托共發行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時，從環比來看，8月信托發行額較上月的195.9億元環比上漲21.4%。

值得注意的是，隨著房地產市場降溫以及“去庫存”政策的推出，自2015年以來，在信托資金投向中，房地產行業占比整體呈下滑趨勢。信托業協會發布的數據顯示，2016年第二季度，房地產信托總體規模1.31萬億元，占比8.52%，規模、占比均出現不同程度下滑。

國投泰康信托研究發展部報告顯示，2016年以來，集合類房地產信托從一季度單月百億元的發行規模，逐步上升至8月的167億元，集合類房地產信托的發行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

業內人士指出，房地產集合信托產品的發行在經歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規模居首，占信托募資總額30.45%。

“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說把能使用的融資方式幾乎都用上了。”有機構人士表示。

警示 “明股實債”再抬頭

房地產業務已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業務。統計顯示，今年以來發行房地產信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。前8個月，房地產信托發行規模達50億元以上的信托公司多達8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業信托和杭工商信托。

“信托公司正逐步改變原來必須的抵質押融資，對于實力強勁、有發展前景的房企，可以考慮股權投資。”格上理財研究員樊迪表示，信托公司轉換成這種模式，可更好地控制風險，信托公司可以派人進行現場管理，比如出席董事會、享有一票否決權、保管財務印章等方式，實現對房地產項目的全面監控，盡可能降低風險。

數據顯示，2015年涉及股權投資的房地產信托占房地產信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來看，涉及股權投資項目占總數比例也達50%。

具體來看，8月30日，房企陽光城披露，擬實施融資方案，由五礦信托以3.47億元價格，受讓其全資子公司持有的長沙中泛置業有限公司20%股權，期限不超過12個月，到期后由陽光城全資以3.47億元回購上述股權。7月15日，地產公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計劃募集不超過20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來京御房地產開發有限公司增資。

不過，在云南信托研發部負責人王和俊看來，做明股實股的項目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤逆勢上漲，利潤大幅增長的原因便是進行大量地產股權投資，與開發商同股同權，但實際情況便不得而知。“就看是真股權還是假股權，因為信托公司難以像地產商那樣專業，對于管理、資金的監管大多最后不得不委托原開發商。”王和俊認為，從目前的情況來看，市場上大都還是偏重于“明股實債”。

據介紹，所謂“明股實債”，就是表面上是股權投資，實際是雙方通過抽屜協議寫明僅持有股份、分享收益，但實質并不參與管理。同時，需在協議中注明在特定時間內，另一方需無條件按約定價格或條件，轉讓或回購這部分股權。有業內人士坦言，“明股實債”的好處在于優化融資方資產負債表，但壞處在于融資成本較高。

調控 政策收緊“風暴”或爆發

27日，有消息人士稱，監管層正醞釀針對房地產企業發行公司債設立準入門檻并實施分類管理。未來將強化對發行人的信息披露和償債能力要求，強化增信措施和債券契約條款安排，強化募集資金用途管理，構建“基礎范圍 綜合指標評價”的分類監管標準，實現總量合理、結構優化、扶優限劣和風險可控。其中，房企發行債券資質為主體評級AA及以上的房地產企業，同時還需滿足境內外上市公司、省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房地產企業、以房地產為主的央企、中國房地產行業協會排名前100的其他民營非上市房企條件之一。此外，還對凈利潤、除預收款后資產負債率、存貨價值、開發成本進行監管分類。

消息指出，在目前交易所申報的發債企業中，有53家企業不符合基礎范圍的要求；而在111家符合基礎范圍要求的企業中，12家房企被劃入風險類，而25家被列入關注類。

上海銀監局此前發文指出，銀行需立即終止與違規房產中介合作，表示對于為購房人提供或參與首付款或尾款等融資服務，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個人住房貸款中集中爆發不良貸款的，發布未經產權人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項違規行為的房地產中介機構，商業銀行應立即終止與其合作關系，并將其列入黑名單報送上海市銀行同業公會。并明確商業銀行不得與合作機構相互勾結提供“首付貸”等違法違規的金融產品和服務，不得將金融服務與中介服務捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機構經濟利益。

對此，業內人士認為，資金與宏觀政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調整而告一段落，以杠桿推動的增長前景難以長期支撐。預計房地產銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%，并在2017年降至0，而投資亦如此。