公司債是房企重要融資渠道 官方嚴控廉價地產公司債？

公司債是房企的重要融資渠道 低廉的資金來源是頻繁制造高價地的推手

官方嚴控“廉價”地產公司債？

昨日，一則關于“交易所疑似‘一刀切’式暫停地產公司債”的消息在債券市場間傳播。據媒體報道，多名券商債券發行人士表示，交易所暫停了地產企業公司債的發行，其中包括已經拿到無異議函的項目。昨日，一名券商人士告訴北京青年報記者，在樓市調控的背景下，雖然符合標準的地產公司債仍在正常審核發行，但地產公司債的發行確實愈發趨嚴，上交所對發行項目的窗口指導也變得更加嚴格。

項目及土地儲備三四線超50%視為“風險”

據了解，9月下旬，交易所對房企進行分類管理，先滿足準入標準，然后按照規模等指標繼續分類。新政的準入門檻為主體評級AA級及以上，且滿足四個條件：1.境內外上市公司；2.省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企；3.以房地產為主業的央企；4.中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。

達到準入門檻后，房企以5個關鍵指標作為分類。5個指標包括：最近一年末總資產小于200億元；最近一年末營業收入小于30億元；最近一年末扣除非經常性損益后凈利潤為負值；扣除預收賬款后資產負債率大于65%；存貨中，開發產品、開發成本、土地儲備于三四線城市占比大于50%。

若觸發一項及以內為“正常類”，觸發兩項為“關注類”，觸發三項及以上為“風險類”。對正常類，交易所會給予正常審核；對關注類，房企需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節，進一步明確契約條款或增信；而對于風險類，原則上不予受理，需要增信達到AA 級以上，再按照關注類審核的要求進行審核。

“廉價”公司債推動房企制造高價地？

交易所為何收緊房地產企業的公司債發行？此前，有分析師表示，房地產企業的公司債是房企的重要融資渠道，其低廉的資金來源是頻繁制造高價地的推手。

統計顯示，從2015年初到今年9月，國內公司債累計發行數量3400多只，其中房地產行業就達到了1800多只，占比接近54%；發行額方面，房地產行業公司債發行規模15017.33億元，占比發行債券總額比例超50%。這意味著，房地產行業公司債發行數量和發行規模占總比均過半。

公開資料顯示，僅今年8月份以來就已有包括中天城投、寶鷹股份、陽光城、新城控股等7家內地上市房地產公司發行公司債，合計規模達239億元，占同期上市公司發行公司債總規模的47.7%。房地產行業在公司債方面的主導地位比較明顯。與房企大量發行公司債相對應的是，地產企業公司債的利率屢創新低。券商研報指出，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發債就相當于賺錢。如中海地產、保利地產兩家央企發行的公司債利率水平僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。這意味著開發商通過發行公司債獲得了巨量的廉價資金，進而推動土地市場的火爆。

收緊公司債或將給火熱的土地市場降溫

北青報記者注意到，今年以來，多家取得高價地的房企均在債券市場上保持了活躍的身影。以融信為例，其今年以來的債券市場融資包括：3月22日，融信完成發行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期3年，年利率7.5%；4月29日公告稱，完成發行第二批私人公司債券，5.5億元，為期3年，年利率7.4%；6月24日公告稱，完成發行第三批私人公司債券，10.5億元，為期3年，年利率7.52%；7月29日公告稱，完成發行第四批私人公司債券，29億人民幣，為期3年，年利率5.8%?？梢哉f，在銀行對高價地的貸款收緊之后，債券市場已經成為制造高價地最重要的資金來源。

野村中國地產研究部主管高劍鋒表示，某些房企規模很大，但負債率和現金流存在某些問題，因此應對房企發債進行明確和嚴格的細化。在市場下行時，企業的現金流本身就會出現短缺情況，此時如果投資者要求贖回債券，則企業的現金流將遭遇很大壓力。

昨日，“交易所疑似‘一刀切’式暫停地產公司債”的消息沒有得到權威部門的證實，但地產公司債發行的收緊卻正在成為事實。樓市調控波及地產公司債？收緊公司債無疑將影響房地產企業的資金鏈，其對樓市將產生何種影響？多名券商人士表示，收緊公司債難以對樓市產生立竿見影的效果，但無疑將給火熱的土地市場帶來降溫效果。

文/本報記者 朱開云