公司債是房企重要融資渠道 官方嚴(yán)控廉價(jià)地產(chǎn)公司債？

公司債是房企的重要融資渠道 低廉的資金來源是頻繁制造高價(jià)地的推手

官方嚴(yán)控“廉價(jià)”地產(chǎn)公司債？

昨日，一則關(guān)于“交易所疑似‘一刀切’式暫停地產(chǎn)公司債”的消息在債券市場(chǎng)間傳播。據(jù)媒體報(bào)道，多名券商債券發(fā)行人士表示，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無異議函的項(xiàng)目。昨日，一名券商人士告訴北京青年報(bào)記者，在樓市調(diào)控的背景下，雖然符合標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)公司債仍在正常審核發(fā)行，但地產(chǎn)公司債的發(fā)行確實(shí)愈發(fā)趨嚴(yán)，上交所對(duì)發(fā)行項(xiàng)目的窗口指導(dǎo)也變得更加嚴(yán)格。

項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備三四線超50%視為“風(fēng)險(xiǎn)”

據(jù)了解，9月下旬，交易所對(duì)房企進(jìn)行分類管理，先滿足準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，然后按照規(guī)模等指標(biāo)繼續(xù)分類。新政的準(zhǔn)入門檻為主體評(píng)級(jí)AA級(jí)及以上，且滿足四個(gè)條件：1.境內(nèi)外上市公司；2.省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬房企；3.以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；4.中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營非上市房企。

達(dá)到準(zhǔn)入門檻后，房企以5個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)作為分類。5個(gè)指標(biāo)包括：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；最近一年末營業(yè)收入小于30億元；最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負(fù)值；扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于65%；存貨中，開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、土地儲(chǔ)備于三四線城市占比大于50%。

若觸發(fā)一項(xiàng)及以內(nèi)為“正常類”，觸發(fā)兩項(xiàng)為“關(guān)注類”，觸發(fā)三項(xiàng)及以上為“風(fēng)險(xiǎn)類”。對(duì)正常類，交易所會(huì)給予正常審核；對(duì)關(guān)注類，房企需要更詳細(xì)的信息披露，細(xì)化到項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)，進(jìn)一步明確契約條款或增信；而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)類，原則上不予受理，需要增信達(dá)到AA 級(jí)以上，再按照關(guān)注類審核的要求進(jìn)行審核。

“廉價(jià)”公司債推動(dòng)房企制造高價(jià)地？

交易所為何收緊房地產(chǎn)企業(yè)的公司債發(fā)行？此前，有分析師表示，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債是房企的重要融資渠道，其低廉的資金來源是頻繁制造高價(jià)地的推手。

統(tǒng)計(jì)顯示，從2015年初到今年9月，國內(nèi)公司債累計(jì)發(fā)行數(shù)量3400多只，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)到了1800多只，占比接近54%；發(fā)行額方面，房地產(chǎn)行業(yè)公司債發(fā)行規(guī)模15017.33億元，占比發(fā)行債券總額比例超50%。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)公司債發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模占總比均過半。

公開資料顯示，僅今年8月份以來就已有包括中天城投、寶鷹股份、陽光城、新城控股等7家內(nèi)地上市房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債，合計(jì)規(guī)模達(dá)239億元，占同期上市公司發(fā)行公司債總規(guī)模的47.7%。房地產(chǎn)行業(yè)在公司債方面的主導(dǎo)地位比較明顯。與房企大量發(fā)行公司債相對(duì)應(yīng)的是，地產(chǎn)企業(yè)公司債的利率屢創(chuàng)新低。券商研報(bào)指出，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發(fā)債就相當(dāng)于賺錢。如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩家央企發(fā)行的公司債利率水平僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。這意味著開發(fā)商通過發(fā)行公司債獲得了巨量的廉價(jià)資金，進(jìn)而推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆。

收緊公司債或?qū)⒔o火熱的土地市場(chǎng)降溫

北青報(bào)記者注意到，今年以來，多家取得高價(jià)地的房企均在債券市場(chǎng)上保持了活躍的身影。以融信為例，其今年以來的債券市場(chǎng)融資包括：3月22日，融信完成發(fā)行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期3年，年利率7.5%；4月29日公告稱，完成發(fā)行第二批私人公司債券，5.5億元，為期3年，年利率7.4%；6月24日公告稱，完成發(fā)行第三批私人公司債券，10.5億元，為期3年，年利率7.52%；7月29日公告稱，完成發(fā)行第四批私人公司債券，29億人民幣，為期3年，年利率5.8%。可以說，在銀行對(duì)高價(jià)地的貸款收緊之后，債券市場(chǎng)已經(jīng)成為制造高價(jià)地最重要的資金來源。

野村中國地產(chǎn)研究部主管高劍鋒表示，某些房企規(guī)模很大，但負(fù)債率和現(xiàn)金流存在某些問題，因此應(yīng)對(duì)房企發(fā)債進(jìn)行明確和嚴(yán)格的細(xì)化。在市場(chǎng)下行時(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金流本身就會(huì)出現(xiàn)短缺情況，此時(shí)如果投資者要求贖回債券，則企業(yè)的現(xiàn)金流將遭遇很大壓力。

昨日，“交易所疑似‘一刀切’式暫停地產(chǎn)公司債”的消息沒有得到權(quán)威部門的證實(shí)，但地產(chǎn)公司債發(fā)行的收緊卻正在成為事實(shí)。樓市調(diào)控波及地產(chǎn)公司債？收緊公司債無疑將影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，其對(duì)樓市將產(chǎn)生何種影響？多名券商人士表示，收緊公司債難以對(duì)樓市產(chǎn)生立竿見影的效果，但無疑將給火熱的土地市場(chǎng)帶來降溫效果。

文/本報(bào)記者 朱開云

關(guān)注

北京將注銷295家“過剩”房企

昨日，北京青年報(bào)記者從市住建委獲悉，自發(fā)布“9·30新政”以來，截至日前，商品住房交易回落、購房資格審核量漲幅回落，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)，購房群體趨于理性。10月1日-16日，商品住房成交漲幅同比回落29.3%。另外，北京市將依法注銷房地產(chǎn)市場(chǎng)中“過剩”的295家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

調(diào)研

二手房業(yè)主漲價(jià)沖動(dòng)明顯平息

10月1日-16日，商品住房(不含自住房)共簽約8781套，較9月商品住房成交同比漲幅回落29.3個(gè)百分點(diǎn)。從購房資格核驗(yàn)情況看，10月1日-16日為1.74萬戶，較9月同比漲幅回落50個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)調(diào)研情況看，10月份各售樓處及門店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等全面回落，目前二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到明顯平息，掛牌報(bào)價(jià)更加理性。

注銷

295家“過剩”企業(yè)資質(zhì)被注銷

為加快去除房地產(chǎn)市場(chǎng)中的無效企業(yè)供給，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激發(fā)行業(yè)整體活力，北京市將依法注銷房地產(chǎn)市場(chǎng)中“過剩”的295家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。近三年，已依法對(duì)878家不符合資質(zhì)管理規(guī)定的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了注銷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量得到了有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)供給質(zhì)量明顯提升。今后北京市還將嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營行為，營造公平競(jìng)爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

嚴(yán)查

紫御長安等4個(gè)銷售項(xiàng)目被停止網(wǎng)簽

“9·30”新政出臺(tái)以后，北京集中開展了在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤惜售、哄抬房價(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。北京市住建委對(duì)30個(gè)在售項(xiàng)目和52家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了執(zhí)法檢查后發(fā)現(xiàn)，石景山紫御長安、順義新干線、大興華遠(yuǎn)西紅世、海淀云谷科技中心等4個(gè)銷售項(xiàng)目存在捂盤惜售行為，目前已停止網(wǎng)簽，并已對(duì)其違法違規(guī)行為立案查處；同時(shí)，對(duì)我愛我家、匯鑫偉業(yè)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的未按規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況、擅自發(fā)布房源信息等違法違規(guī)行為立案12起。

目前，北京市住建委已會(huì)同發(fā)改、工商等部門開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價(jià)、捂盤惜售、虛假宣傳、不明碼標(biāo)價(jià)等9項(xiàng)不正當(dāng)經(jīng)營行為，以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、從事“首付貸”等12項(xiàng)違法違規(guī)行為，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，曝光一起，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

超額

保障房開工5.64萬套

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為發(fā)揮保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定作用，截至9月底，保障房開工5.64萬套，完成年度5萬套建設(shè)籌集任務(wù)的113%；保障房竣工6.42萬套，完成年度6萬套任務(wù)的107%；棚戶區(qū)改造新開工4.41萬套(戶)，完成住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)年度4.4萬套(戶)任務(wù)的100.2%。

文/本報(bào)記者 朱開云

舉措

央行上海總部要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策

昨天，央行上海總部召開會(huì)議，全面貫徹落實(shí)人民銀行全國貨幣信貸形勢(shì)分析和住房信貸工作座談會(huì)精神，以及上海市政府房地產(chǎn)調(diào)控精神。25家在滬主要中資商業(yè)銀行行長以及房貸部門和資產(chǎn)負(fù)債部門負(fù)責(zé)人參會(huì)。

跟全國其他一線城市一樣，上海的房貸規(guī)模伴隨著房價(jià)的攀升快速膨脹，上海市個(gè)人住房貸款連續(xù)三個(gè)季度保持增長。央行上海總部18日公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度上海市新增個(gè)人本外幣貸款3292億元，同比多增2024.9億元。按貸款投向來看，本外幣個(gè)人住房貸款前三季度新增2680.5億元，同比多增1674.7億元。

昨天的會(huì)議要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，同時(shí)要繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)首付資金來源的審查，加強(qiáng)居民收入證明真實(shí)性的審核，并切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。會(huì)議還要求各商業(yè)銀行密切關(guān)注房貸集中度，合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，積極支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，努力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，把房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)防范統(tǒng)籌好。

國慶前后全國各地樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)，收緊房貸是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神，要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，個(gè)人住房貸款將不再可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長。

文/本報(bào)記者 程婕