多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟著陸

面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫，部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析，一系列長短相濟的政策措施將陸續出臺，短期內以“限”為主的調控不會放松；中長期看，土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出臺，房地產業將實現軟著陸。

加杠桿帶來風險

中信建投銀行業首席分析師楊榮認為，一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加杠桿、銀行表外業務風險、理財業務高杠桿等金融風險相比，目前應優先著力防控房地產泡沫風險。

歷史經驗顯示，房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒顯示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面沖擊，如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。

就中國的情況而言，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，去年三季度以來，實體經濟企穩跡象初顯，后續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大，則不僅僅是金融層面的風險，還可能引發整個國家發展戰略層面的風險：實體經濟的成本進一步上升，金融體系資金被進一步分流，對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利于經濟結構轉型，對制造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時，居民部門的杠桿率增長過快將帶來很多風險。

盡管目前居民部門的杠桿水平整體不高，但2016年以來杠桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示，從房貸增量來看，當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據顯示，近兩年居民部門加杠桿迅速，僅2016年其杠桿率就上升了近5個百分點。就規模而言，2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出，居民部門如此迅速加杠桿面臨較大風險。盡管以居民部門債務與GDP相比，中國處在相對較低的水平，但考慮到居民部門凈財富僅占全社會凈財富的40%-50%，遠低于發達經濟體70%-90%的水平，因此從居民債務占居民凈財富的比重來看，居民部門的杠桿率水平非常高。

此外，其他一些隱性的杠桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說，首付貸、假按揭等變相加大了杠桿，可能導致后續出現一些風險。盡管不會觸發系統性風險，但仍需警惕風險外溢。

在海通證券首席經濟學家姜超看來，本輪房價上漲源于貨幣增速創新高，但如果未來金融去杠桿持續，銀行同業融資增長趨緩，房貸利率上升壓縮房貸需求，那么今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，房地產泡沫將難以維系。

警惕風險傳導

對于樓市泡沫風險，監管部門早已察覺。4月7日，銀監會強調，銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性，分類調控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心：去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款，與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配，帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑，則風險會蔓延至金融系統。

交通銀行首席經濟學家連平表示，在增量資金來源受限的情況下，今年房地產行業可能面臨資金壓力，行業內部的整合不可避免。在此過程中，部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。

監管部門采取多種措施遏制樓市杠桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學東表示，就個人房貸在新增貸款的占比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對于去年45%左右的占比來說明顯下降。

溫彬預計，今年銀行將堅決落實關于房地產的宏觀調控政策。在總量上，新增按揭貸款在新增貸款中占比要較上年穩步回落至合理區間；在結構上，繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度；在區域上，鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設長效調控機制

近期各地針對房地產業的調控密集加碼，有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是，除了對房價過快上漲城市出手調控外，對于潛在的“炒作點”，政策也早有準備。例如，在中央宣布設立雄安新區的同時，一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”，令投機者無機可乘。

多位專家對中國證券報記者表示，本輪房地產調控與以往最大的不同之處在于政策未雨綢繆，信貸政策、土地政策等集體出手，加強預期管理，房地產市場會實現軟著陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來，要控制房地產泡沫，限購政策的邊際效果越來越弱，應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革，建設長效調控機制。

目前，一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示，爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平臺。

分析人士表示，不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為，征收房地產持有環節稅收，既有利于抑制房地產領域的投資投機需求，也有利于為地方政府提供穩定可持續的稅收來源，從而減弱地方政府“土地財政”的動力。