多家房企搶灘布局特色小鎮 業內：警惕被“房地產化”

5月16日，綠地控股召開2016年度股東大會，表示2017年綠地將在一二線重點城市遠郊及周邊，儲備10-15個特色小鎮大盤項目。值得一提的是，將眼光投向特色小鎮的房企，綠地并不是個例，碧桂園、華僑城、萬科、萬達、恒大、華夏幸福、招商局、綠城、時代地產等多家房企早已紛紛搶灘布局。

有業內人士表示，一方面，在經濟疲軟的背景下，特色小鎮被部分地方政府寄予成為當地新經濟增長點的厚望，只要有概念就盲目推進。另一方面，在面粉貴過面包的現實下，稀缺的土地資源成為各個房企競逐的對象。而有著大量土地待開發的特色小鎮，自然成為房企眼中的“唐僧肉”。因此，應警惕特色小鎮被“房地產化”，警惕以發展特色小鎮之名，行房地產開發之實，最終出現“空城”。

地方政府熱情空前

2016年7月，住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個左右特色小鎮，引領、帶動全國小城鎮建設。同年10月，住建部公布首批127個中國特色小鎮名單，覆蓋全國31個省份。隨后，2017年年初，支持中小城市和特色小城鎮發展首次被寫入政府工作報告。

住建部與建行聯合發布的《關于推進商業金融支持小城鎮建設的通知》指出，堅持用新發展理念統籌指導小城鎮建設，加大金融支持力度，確保項目資金落地，全面提升小城鎮建設水平和發展質量。光大也與住建部簽署《共同推進特色小鎮建設戰略合作框架協議》，建立工作會商制度，通過政府與國有金融控股集團合作的投融資模式，共同推進特色小鎮建設。

至此，推進全國特色小鎮建設進入快車道。

近日，云南省政府提出到2019年建成20個左右全國一流的特色小鎮，建成80個左右全省一流的特色小鎮。貴州方面表示到2020年重點培育100個全國一流的特色小鎮。廣西方面，5年內打造100個特色小鎮。四川則提出，在2016—2020年規劃期內，要大力培育發展200個左右類型多樣、富有魅力的特色小城鎮。廣東則要求到2017年建成30—50個獨具嶺南魅力的省級特色小鎮，到2020年建成100個左右省級特色小鎮。此外，山東、湖南、湖北、海南等地也都出臺了不同的特色產業小鎮規劃。

在經濟疲軟的背景下，特色小鎮正被部分地方政府寄予厚望，希望能成為當地新經濟增長點。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵表示，促進特色小鎮發展，核心問題是因勢利導，而不是政府包辦。但目前許多地方的做法，已背離了政策初衷。

原住建部副部長仇保興也表示，特色小鎮建設存在盲目做法。以基金小鎮為例，因浙江民營經濟的強力支撐，杭州基金小鎮發展迅速，但也有一個市計劃建設三個基金小鎮，完全是脫離實際。

房企快速搶灘

在面粉貴過面包的現實下，稀缺的土地資源成為各個房企競逐的對象。而存在大量土地待開發的特色小鎮，自然成為房企眼中的“唐僧肉”。

綠地控股董事長張玉良表示，2017年綠地加快培育和形成新格局、新動能、新優勢，重點投資啟動特色小鎮大盤項目。

張玉良說，綠地將選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個題材，形成開發模型和產品系列。目前已在寧波、上海、山東等地遠郊及周邊儲備10~15個特色小鎮大盤項目。“特色小鎮將成為未來綠地業績的爆點。”張玉良說。

陽光城方面，目前已在北京周邊、福建等區域，發展啟動10個以上影視小鎮項目。希望打造集影視娛樂、藝術創作、文化旅游、商業休閑、生活居住于一體的國家級示范小鎮。

碧桂園方面則表示，未來5年內，碧桂園將投入不少于1000億元建設科技小鎮項目，目前碧桂園已在惠州、東莞和北京周邊落子5個科技小鎮項目。此外，規模僅300億元的時代地產近日也宣布，未來5年內將投資30個“未來小鎮”項目，總投資金額約9000億元。富力方面近日也于清遠做了考察，欲在清遠投資建設科技特色小鎮。

而以開發孔雀城著稱的華夏幸福更是已經在環京津周邊區域的大廠、香河、環上海區域的浙江嘉善等地分別打造了影視小鎮、機器人小鎮、人才創業小鎮。

據悉，華夏幸福未來還將推出足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮等項目。根據華夏幸福最近公布的計劃，將在未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域的大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

值得注意的是，除了土地外，地方大量的資金投入和扶持政策也吸引著房企。以云南為例，2017到2019年，云南每年從省重點項目投資基金中籌集不低于300億元作為資本金專項支持特色小鎮建設。此外，對每個特色小鎮項目，云南省將給予1000萬元啟動資金，用于規劃編制和項目前期工作。若2018年底考核合格，創建全國一流、全省一流特色小鎮的，省財政將每個分別給予1億元、500萬元獎勵資金；2019年底驗收合格，創建全國一流、全省一流特色小鎮的，省財政每個分別給予9000萬元、500萬元獎勵資金。廣西也將通過本級資金，對每個示范鎮補助1000萬元。

重慶也指出，地方市級財政每年給予3.5億元左右專項補助。山東省僅今年便已撥付1.1億元，用于推進全省特色小鎮創建工作。

綜上所述，各種優勢集一身的特色小鎮自然成為房企在一定時期內發展的重點。但有關人士表示，動輒幾十上百億投資下的特色小鎮，依然難以擺脫政績沖動綜合征的影子。

警惕又一輪房地產“造城”

易居中國執行總裁丁祖昱表示，無論是商業地產還是文化旅游地產抑或是產業地產，開發商的轉型很難從傳統的住宅開發理念中走出來，披著小鎮的外衣，實際上還是房地產開發的內核。

由中國房地產業協會與新華社中國經濟信息社聯合發布的《特色小鎮培育建設調研報告》指出，特色小鎮是連接城市與鄉村的重要節點，有利于推進城鄉發展一體化，但同時，自2016年相關部委公布特色小鎮名單和發布相關政策后，不到半年時間，已有多家房地產上市公司披露了涉足特色小鎮建設的計劃，一些地區存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象。

張玉良直言，選擇一二線周邊開發的原因便是大城市購買力溢出效應。而這在綠地財報已有顯現。相較房地產主業，綠地大基建產業去年實現營業收入766億元，同比增長79.53%，已超過房地產增速。

李鐵也表示，由于政府按照自己的主觀思維方式去創造市場，嚴重違背了市場規律，因此，在多個地方已經出現房地產商開發性投入，把原有的產業“特色”變成了房地產一家獨大的“單色”。

李鐵認為，特色小鎮的發展一旦引入房地產，就會拉高土地成本，特色產業則難以實現發展，帶來大量的小鎮庫存。

對此，發改委發展規劃司司長徐林也表示，特色小鎮的建設要經得起歷史考驗，對一些地方背離特色小鎮發展初衷、違背發展規律的不當傾向，要引起高度的關注和警惕，及時加以糾偏規范引導。不能演變成為政府的任務工程；不能以發展特色小鎮之名，行房地產開發之實。

住房城鄉建設部總經濟師趙暉也曾公開表示，有些特色小鎮的各種研討會甚至以開發商為主，目的是為某一個開發項目服務，相關部門應該堅決制止這一行為。

也正因為此，5月初，北京市發改委發布《關于進一步促進和規范功能性特色小城鎮發展有關問題的通知》，明確提出，嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發建設。

趙輝說，住建部將組織各省進行自查，并每年對特色小鎮開展檢查評估，內容包括小城鎮規劃、新增建設用地規模、產業落地情況等方面，同時將建立全國小城鎮建設監測信息系統，及時發現并制止問題。