租房的美好時代：實現“租購同權”尚需多方發力

租房的美好時代

文章導讀：從地方到中央，密集出臺的政策，以及眾多入場的企業讓外界意識到，2016年提出的“租售并舉”已經開始落地生根了。

《中國經濟周刊》 記者 銀昕 張燕 | 北京報道

(本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第32期)

當廣州宣布在入學等權益上保障租購同權之后，房屋租賃市場成為了當下最火熱的話題。被“天價學區房”刺痛神經的公眾多少希冀著“租購同權”4個字會改變已延續近20年的房地產市場邏輯。

僅僅3天過后，住建部等9部門聯合印發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱“通知”)對外發布，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。隨后，馬云高調入駐住房租賃市場，阿里與杭州住保房管局合作共建杭州市住房租賃監管服務平臺。同樣行動起來的還有房企，萬科已拿下多處自持物業地塊，并在2016年成立了長租品牌“泊寓”。

從地方到中央，密集出臺的政策，以及眾多入場的企業讓外界意識到，2016年提出的“租售并舉”已經開始落地生根了。

在通知中，加快發展住房租賃市場被賦予貫徹落實去年中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的” 這一定位的重要舉措。

只有實現“租購同權”才能改變目前的“重購輕租”現象。數據顯示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求；截至2016年底，中國的房屋交易額已達15萬億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬億元，占比不足7%。

尷尬的數據背后，要真正加快發展住房租賃市場，迎接“租賃時代”，顯然需要政府、房企、個人等一連串主體改變自身過往的行為模式。只有這樣，方能承擔起改變房地產市場邏輯，乃至撬動戶籍制度等深層次改革的支點作用。

政府供地端發力，欲扭轉“重購輕租”

中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數據美國占比是50%；2012年，全國租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%

“重購輕租”現象有多嚴重？

鏈家董事長左暉曾公開表示看好租賃市場，他表示，與2016年住宅成交放出天量，遭遇史上最嚴厲調控相比，中國的租賃業務尚有巨大空間，同時正在享受政策紅利。據鏈家測算，2030 年時，中國的租賃人口將達到 3 億人，租金規模達5 萬億元。

盡管房屋租賃市場的潛力被人看好，但是目前國內租賃市場的發展并不均衡。

社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》顯示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。

相比之下，美國近10年的住房自有率一直在60%至70%之間浮動，始終有1/3左右的家庭通過租賃市場滿足居住需求；在日本，東京和大阪兩大城市的住房自有率分別是54.9%和58.6%；而在德國、瑞典等歐洲國家，租房率接近50%。

“重購輕租”直接影響了國內房屋租賃交易額占比，鏈家研究院在2016年12月發布的《租賃崛起》中引用數據稱，截至2016年底，中國的房屋交易額已達15萬億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬億元，占比不足7%；與之相比，彼時美國的租賃交易規模是5000億美元，占美國整體的房屋交易規模的50%。

“個人現有房屋租賃、保障房中的廉租房與公租房、企業參與的長租公寓是構成目前國內房屋租賃市場的主要參與主體。其中，保障房近年來在政府重視下快速發展，但總體規模還未成型，長租公寓更是近年來才逐漸進入市場，房屋租賃市場整體仍處于自發狀態?！眮喓罊C構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者表示。

在租賃市場現有的格局下，政府該如何發力扭轉“重購輕租”？

除去從2016年開始不斷出臺政策釋放“加大扶持租賃業務”的信號，提出“購租并舉”的目標，最直接的手段便是增加公共租賃住房供應，并在供地端向租賃市場傾斜。

北京、上海加大租賃住房“定向”供地力度

從公共租賃住房首次在2009年政府工作報告中現身公眾視野，到2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，統稱為公共租賃住房。

受訪的多名業內專家告訴《中國經濟周刊》記者，自國家推出公共租賃住房建設政策以來，全國已有約3000萬套公共租賃住房建成，但是與保障性住房的缺口相比，覆蓋率并不高。其背后的原因主要有兩個：一方面是地方政府財政壓力大，缺少社會資本進入，導致資金缺口較大；另一方面，租賃土地供應不足也造成公共租賃住房發展緩慢。

截至2013年的數據顯示，1349萬套新建的租賃性保障房中，政府投資1058萬套，占78.7%；國企投資88萬套，占6.5%；事業單位投資20萬套，占1.5%；民間投資179萬套，占13.3%。社會資本占比嚴重不足。

而從土地實際供應看，2012年，全國居住類土地實際供應11.4億公頃，其中公共租賃住房用地1.2億公頃，公共租賃住房用地僅占全國居住類用地的10.5%。公共租賃住房實際供應的區域分布與常住人口增長的分布也不匹配。2012年，公共租賃住房用地供應居前三位的省份為新疆、安徽和云南，三省份公共租賃住房的供應量超過全國的30%；而這三省份常住人口的流入僅占全國新增常住人口的9.64%。常住人口流入較多的區域，如廣東、北京、天津、上海等，公共租賃住房土地供應面積卻相對較少。

以北京為代表的城市正在嘗試利用集體建設用地增加租賃住房的供地。

7月28日，北京市住建委表示，北京首批利用集體建設用地建設的租賃住房近期陸續開始入住。

從2011年起，北京市先后在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

年底前，北京集體土地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。

此次北京選取的5個集體土地建設租賃住房試點項目主要分布在重點產業功能區周圍，均具有大量且穩定可期的租賃需求。利用集體土地建設的租賃住房，由區政府按市場價格統一整體躉租，再向中低收入家庭按公租房價格出租，租期為10年，差價由政府補貼。此外，這批公共租賃住房同時也面向符合區域功能定位和產業發展方向的創業單位和人才出租。

今后5年，北京計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。重點在毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的區域布局建設，以解決周邊就業人群的住房需求，促進產城融合、職住平衡。

當然，不只是北京在加大面向租賃市場的“定向供地”。

上海日前公布的《上海市住房發展“十三五”規劃》顯示，“十三五”期間，住房用地供應5500公頃，其中租賃住房用地1700公頃。預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套，其中租賃住房4250萬平方米、約70萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%。

而據上海統計年鑒的數據顯示，“十二五”期間，上海歷年住宅用地出讓合計4038.66萬平方米，即4038.66公頃，其中并未單獨列出租賃住房供地數據。

如今，各地政府不僅在增加公共租賃住房供地，也開始面向房企供應“只租不售”的土地。

7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式。

此次成交的兩幅地塊，A3-06位于浦東新區張江南區，土地面積約6.5公頃，可建建筑面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；E17-1位于嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建筑面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。成交價格均低于該地區此前其他成交地塊。

例如，嘉定區嘉定新城E27-1地塊，去年的成交土地單價是4.85萬元。早在2015年12月，嘉定區嘉定新城A03-5地塊成交土地單價便達到2.88萬元。

記者梳理發現，2016年，北京出臺“9·30”調控新政，提出“控地價、限房價”的土地出讓方式，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

2016年10月，北京推出了首批4宗“控地價、限房價”地塊。10月13日，北京市規劃國土委發布了對于這4宗地塊出讓補充公告，明確其具體競賣規則為：“在競價達到合理土地上限價格后，將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售?！贝撕?，北京又拍出多塊“競報自持比例”的地塊，多家房企以100%的自持比例中標。

北京金誠同達律師事務所律師吳永高向《中國經濟周刊》記者介紹，此前用作租賃住房的土地出讓方式多為劃撥地塊，社會資本主要通過投融資的方式獲得后期的租金回報。近年來才逐漸出現這種以拍賣形式但是要求100%自持的土地供應方式。這樣一來，勢必會增加租賃住房用地的土地供應，有利于更多的社會資本參與到租賃住房的建設中。