租房的美好時代：實現“租購同權”尚需多方發力

租賃市場亟待機構“補位”

目前，我國房屋租賃市場房源大多為私人業主提供，租賃企業機構提供的房源不足5%；而在日本租賃企業市場占比87%，美國為60%。與賣房相比，租賃利潤薄、回報周期長，房源、規模、稅率等都是需要解決的問題。

“我希望租賃市場可以隨著這一波新政得到有效監管，讓我們這些房客有法維權。”就在7月中下旬住建部等部門和地方政府密集發布促進租賃市場健康發展的新政時，“北漂”慧慧在租房時遇到了“坑”。為節約開支，她繞開了房產中介和租賃企業，在一家分類信息網站上找到一條私人發布的房源信息。經發布者介紹，她與一位房主簽約，本以為有了一個安定的新窩，不知這才是噩夢的開始。

“房主提出額外收取衛生管理費和另一筆租金，因為之前的租金按照每月30天計算，但一年中有幾個月是31天。”慧慧告訴記者，隨后房源信息發布者提出再加收10%的服務費，被慧慧一口回絕，對方便開始恐嚇和要挾，說如果不給錢，就會想盡一切辦法騷擾她，讓她“住不好”。“后來才了解到，這一地區被這伙人敲詐的不止一家，他們長期作案卻沒有受到懲處。”慧慧說。

“租賃市場混亂的原因之一在于大量小業主占據市場，而租賃企業供應的房源占比太少。”北京萬科泊寓企業管理有限公司總經理助理金羽告訴《中國經濟周刊》記者，與租賃企業提供的專業服務相比，小業主的行為難以受到法律約束，一旦形成作案鏈條，對其執法的成本也遠遠高于對大型租房機構的監管成本。

所謂租賃企業，多指從產權所有者處租得公寓，重新裝修和包裝，再分租給房客的企業。

“最好的辦法就是提高租賃機構房源在整個租賃市場中的占比，以優質的服務和規范的管理壓縮‘黑中介’和小業主的生存空間。我想這也是各部門和地方政府最近出臺一系列‘新政’的初衷之一。”金羽說。

低租售比讓租賃機構難覓盈利模式？

7月中下旬，住建部等九部門聯合印發的通知提出的4項加快發展住房租賃市場的舉措中第一項便是“培育機構化、規模化住房租賃企業”。

亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機構化租賃企業，改變目前以小業主為主的供應結構。“只有這樣才能提高租賃市場的規范度和透明度，擠壓小業主的生存空間，保護租客權益。”郭毅說。

目前租賃企業在市場中占據怎樣的位置？

鏈家研究院發布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數據：截至2016年，全國有一定規模的品牌公寓企業只有1000多家，運營管理的房間數量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到87%，美國則為60%。

目前，“無利可圖”似乎是機構不愿進入租賃市場的原因，具體體現便是較低的租賃和買賣收益比。多位受訪的業內人士均向記者表示，健康的租賃市場的租賃收益與房屋買賣收益的比值一般在1：200到1：300之間，然而在中國，特別是在一線城市這一比值約為1：500。

這不僅與租金收益不高有關，還因市場規模有限導致的配套的周邊業態發展受限。

金羽對記者說，與小業主對回報的較低期許不同，租賃企業希望在較短時間收回成本。但長時間以來，小業主的出租稅率只有2%，且大多數小業主并不主動繳納，而機構則要繳納增值稅和企業所得稅等多個稅種，“這樣的稅費機制對大機構并不友好。”有分析人士認為，像泊寓這樣的租賃企業面臨著運營成本高、利潤回收周期比較長、存在一定空置率的現狀。

“與‘一錘子買賣’的銷售市場不同，租賃的服務鏈條很長，在租前、租中和租后三段中，房客都會遇到各種事先無法預料的問題，只有大型機構才有能力以規范的服務加以解決。”鏈家自如CEO熊林對《中國經濟周刊》記者說，在成熟的租賃市場中，除去租房，房屋經紀公司還輔以一系列家具維修和更新、家政服務等配套服務業態，使其形成穩定可靠的收益模式，但在以小業主為主要供給源的國內租賃市場這些都無從談起。

據了解，目前鏈家自如在其公寓周邊已布局搬家、保潔、家具維修等配套服務作為周邊業態，還打造了以青年租客為主要受眾的社交平臺，圍繞租房展開的一系列商業模式正在開發，但熊林還是說，“目前租賃的周邊服務業態在國內還談不上規模，現階段的主要任務是把租賃市場本身的規模培育得足夠大，大機構要足夠多。”

無成熟業態和良好收益模式使租賃企業要么虧損，要么成為只靠轉租中的差價賺錢的“二房東”，甚至將一間房屋通過多個隔斷形成數十個獨立空間分別出租來提高盈利。

住建部等9部門聯合印發的通知要求，“鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務”，甚至提及“支相關國有企業轉型為住房租賃企業”。有分析人士指出，此舉意在推動市場上出現更多有實力的企業來當“房東”，消除多次轉租和群租造成的混亂現象。

“新政”明確租賃企業身份、房源問題

該通知還提出，住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營。

“讓泊寓感到振奮的是，我們的身份終于明確了，是‘住房租賃經營行業’，之前對我們的經營范圍一直沒有明確的說法。”金羽說，“新政”規定“泊寓”可按照“生活服務類”企業的標準納稅(6%)，相較于之前的房地產出租的繳稅比(11%)，“這是一個不錯的條件。”

租客慧慧對記者說，此前她并非沒有考慮租賃企業旗下的公寓，“自如的房子我看過，質量的確很好，但就是貴。”租賃企業稅收成本的下降，對租客們或許是個福音。

值得注意的是，通知稱，“鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房”，并“探索采取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委托給住房租賃企業運營管理”。這意味著，在擁有大量存量房、愿意將其出租，但不懂得房地產經營的部門或企業與房屋租賃企業之間有了合作的可能，租賃企業將擁有新的房源。

目前租賃企業的房源來自哪里？以泊寓為例，其兼有“大房東”和“二房東”的模式，“大房東”就是直接購置房產，進行統一包裝、升級和改造，然后出租；“二房東”則是先將房子租下來，整體打包，包裝、升級改造然后出租。

“擁有房源當然是前提，但租賃的最大難點是在后面這條極長的服務鏈條，這種專業能力產權所有者并不具備。我們之間可以各取所長。”鏈家自如CEO熊林說。金羽也表示，此類合作的基礎非常好，“以大型產業園為例，產權持有方擅長的是產業導入，但不懂如何做配套服務，就可以交給我們來做。大型企業閑置房屋的更新換代和重新包裝，也需要懂運營的企業加入。”

租賃市場會成房企轉型方向嗎？

7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區和浦東新區的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。

有分析人士認為，與鼓勵租賃機構進入租賃市場一樣，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地塊意在為租賃市場增加供給，并增加機構房源在市場中的占比。

房企悄然布局自持物業

鏈家研究院在《租賃崛起》中所稱的“未來的增長希望在租賃”不僅是中介公司的預感，也是各大開發商的行業共識。“大家都知道目前的租售比是嚴重畸形的，不會長久。”郭毅說，“無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，搶奪自持物業和只租不售的地塊更是不可旁落的戰略布局。”話音未落，張江集團和嘉定發展集團就于7月24日搶得上述上海兩處“只租不售”地塊。

2016年11月16日、17日，對于北京在兩天內推出的4塊以“地塊競價達到上限價格時轉而競報自持商品房面積”方式掛牌出讓的土地，房企頗具熱情。其中，海淀永豐20號地塊由首創中糧天恒聯合體以57.6億元競得，其中企業自持商品住宅面積比例100%；另外3宗土地均為多家房企投報自持面積比例達到100%。

一位天恒集團人士在接受媒體采訪時表示，未來主動持有一些物業資產，不僅符合天恒等3家企業的發展戰略，而且在運營能力上也能夠支撐這些物業資產的運營。

更積極的房企似乎是萬科，據不完全統計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業地塊。2016年在北京市海淀區西北旺的兩宗地塊以“競報自持比例”方式招標，萬科分別以獨立競標和與住總構成聯合體的形式，憑100%自持比例中標，堪稱該場競標的“最大贏家”。萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。

房企轉型：自持商業模式待尋、資金回流壓力待解

但來自萬科的一位人士向記者表示，目前自持物業的商業開發途徑還在研究中，“剛剛起步，所以不便對外透露。”

“投標是企業行為，以盈利為目的，若遲遲無法盈利，此舉不可能長久。”郭毅對房企自持表達了憂慮。

住建部等9部門聯合印發的通知中稱，鼓勵房地產開發企業設立子公司拓展住房租賃業務。

萬科將所得自持物業地塊為旗下品牌“泊寓”提供長租房源，被業內普遍認為是可行的模式。

“泊寓”一般與合作方簽訂超過10年的長租合同，由萬科負責裝修改造及公寓運營管理；或“泊寓”與合作方簽訂運營托管協議，項目持有方負責項目建設，“泊寓”負責日常運營。但北京萬科泊寓企業管理有限公司總經理助理金羽告訴記者，萬科拿地，交給“泊寓”出租并運營這種說法過于理想化了，“‘泊寓’在萬科內部是獨立的業務條線，萬科拿地后會考慮不同地塊的特殊性分別做出安排，不存在直接向‘泊寓’提供房源的可能性。”

曾有人建議萬科以“眾籌”方式運營自持物業。所謂“眾籌”，即萬科吸引地塊周邊企業共同開發該處物業，萬科負責房屋建設和配套引進，合作企業進行眾籌投資，同時向萬科繳納項目運營費。項目完成后，合作企業員工可承租該物業，租金由眾籌平臺直接返回相應企業，萬科負責為社區提供物業管理和配套經營服務。

以距北京西北旺不遠的一家科技企業為例，若其加入“眾籌”，向萬科繳納運營費用和眾籌投資后，萬科所持物業可被該企業用作“福利性住房”。北京萬科總經理劉肖曾表示，中標后北京萬科聯系了西北旺周邊符合京津冀一體化發展和與海淀區的產業規劃相一致的優質企業，“70%都樂意參與。”

但輿論中卻不乏質疑之聲。中國人民大學公共政策研究院執行副院長毛壽龍對《中國經濟周刊》記者說，要防止“眾籌”模式打著“改革”旗號行“走老路”之實。所謂“走老路”，指之前政策允許，現已禁止的“企業福利性分房”。“若一家企業與萬科達成合作，萬科自持物業成為企業員工的福利性住房，就回到了‘企業分房’的老路，造成新的市場不公平。”毛壽龍說，無論是分給自家員工還是成為合作企業的員工福利房，對當事企業也是不利的，“這樣一來免費或低價獲得住房便成了某些企業員工的‘特權’，員工可能不再為企業工作，而是為了‘特權’工作。”

一位業內人士告訴記者，因涉嫌“以租代售”及“出讓使用權”等違反企業自持規定的做法，該類“眾籌”方案已被北京市住建委否決。該人士稱：“有關部門制定企業自持制度，是希望開發商必須自己當‘大房東’，并且不可引來所謂的‘合作單位’來當什么‘二房東’。”

今年4月，北京市住建委發布《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，提出加強對于自持商品房 “以租代售”或變相銷售行為的懲戒，稱將把存在上述行為的企業納入“黑名單”，取消其參加招拍掛的資格。

除了正在尋找的商業模式，房企自持物業還將面臨資金回流的壓力，“自持物業70年，加上目前超低的租售比，開發商過去通過買賣市場迅速實現資金回流的時代一去不復返了。”亞豪機構市場總監郭毅說。

有業內人士建議引入國外較流行的REITs制度，即房地產信托投資基金：開發商通過首次公開發行從單位持有人手中募集資金，公司用募集到的資金購置并運營地產物業。設立REITs的開發商也可出售部分股權，以便在釋放部分資產價值時又保持其對所有權的控制。REITs擁有的資產類型可以包括辦公樓、零售物業、公寓、倉庫、養老地產等，其可在大型交易所公開交易流通，一般采用信托結構。

“開發商運營租賃房屋所獲得的收益，可以分配給購買該證券的投資者；開發商通過REITs也可逐步減小其對該物業的所持比例，直至完全退出。”金羽介紹說，REITs的好處在于通過發行證券可使開發商迅速回流部分資金。退出機制也可降低開發商的風險，保護其權益。

據了解，盡管2014年國內首個REITs計劃就由中信啟航專項資產管理作為試點產品正式成立，但目前仍未大面積實施。2017年6月，紅星美凱龍發起REITs獲批，但截至6月30日，該計劃還未正式建立。

有業內人士認為，REITs可行的前提是有足夠規模的租金收益使購買證券的投資者“有紅可分”，否則開發商依舊背負極大風險，一切都要以自持企業在租賃業務中摸索到一條可持續盈利的運營模式為前提。

保障承租人權益破題

“租售同權”需要慢慢來

“租購同權”的提法在7月中旬首次現身廣州。

7月17日，廣州對外發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(下稱“方案”)，其中“租房者子女可就近讀書，進一步落實租購同權”的條款引發外界關注。

方案做出如下規定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

那么，究竟何謂“符合條件的承租人子女”？方案進一步劃定了三類人，即“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”。

然而，有分析人士指出，租房者的子女一直都有入學的權利，只是順位次序不同。目前多地的義務教育階段入學標準是：“房戶合一”，即孩子的監護人是房主并且是戶主的情況占據第一順位；監護人是房主但非戶主的情況為第二順位；第三順位才是承租者。“從這個角度看，廣州的政策并無新意。”中原地產研究院首席分析師張大偉表示，以北京為例，在西城和海淀等教育資源密集的區域，一般只能保證房戶合一的第一順位就近入學，很多監護人并非房主的情況都需要調劑，以租房者所在的第三順位要想獲得優質學區內的優質教育資源幾乎不可能。此外，有的城市對學區房學位的時間限定為6年，學位不會永遠都有，“很多房主都會與房客在合同內約定，房客不得使用學位。”

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵在接受媒體采訪時也指出，目前在特大城市和人口流入地，一些戶籍居民享有的權利還沒有完全向外來非戶籍人口放開，租購同權也嚴格明確了身份限制。

他舉例說，在廣東省的幾千萬外來人口中，近半住在出租房里，所謂的“租購同權”后，他們是否可以享有與當地戶籍居民同等的權利，應該是一個最大的未知數。

此后，住建部負責人于7月26日對“租售同權”進行了回應，稱將“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。

如果落實廣州的方案，為進一步保障租房者的權益，是否有可能再進一步，將租房者的入學順位前移？“此舉勢必會觸犯大量‘有產階層’的利益。”郭毅也認為，至少從目前看，方案在“租購同權”的問題上還只是“說說而已”。

而多位受訪的租賃企業人士則認為，教育上的所謂“同權”并不需要都以優質資源而論。金羽就表示，學區房的問題源于優質教育資源的分布不均衡，單靠對房地產市場的調控是無法解決的。“泊寓”希望“同權”的是“基礎教育資源”而非“名校資源”。以居住在產業園區周邊租賃房屋內的“雙職工”為例，一旦子女到了入學年齡，如果產業園區周邊沒有基礎教育的配套，就不得不面臨其中一個人必須回老家照顧孩子上學的問題。如果有了基礎教育的配套，并且“租售同權”，夫婦二人就可將孩子接到大城市中，既可照看孩子又不影響兩人的工作。“這類需求指向的并不是優質教育資源，而是基礎教育資源，這類問題一旦解決，對‘雙職工’的生活和企業的工作效率都是極大的提高。”金羽說。

房客權益如何有效維護？

其實，保障承租人權益，不僅體現在“租售同權”上，也體現在出租者與承租人間的“平權”上，住建部負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度。

中原地產研究院首席分析師張大偉指出，目前中國并未形成穩定、長期選擇以租房來解決居住問題的人群，原因在于承租方人群的不穩定：房價持續上漲，租房越久意味著離買得起房就越遠。承租方無一不在等待買房，一旦首付攢齊并獲得購房資質，便迅速離開租賃市場，“安全感的缺失導致大多數人都將租房當作短期行為。”

安全感的缺失很大程度源于承租者的權益得不到有效保護。

住建部在今年5月發布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》中稱：鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發商捂盤惜售，要求買房中介服務費施行明碼標價。對于租金上漲這項最為敏感的話題，征求意見稿稱，“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。”

在國內目前的租賃市場，通過中介機構雖比直接找小業主更有保障，但國內中介都采用多邊代理模式，意味著中介機構同時代理承租方和出租方，其必須向市場上處于強勢地位的一方傾斜，才能實現自身利益最大化，在大中城市房價水漲船高的背景下，出租方顯然強勢，一旦擁有強大專業知識背景的房屋中介倒向出租方，租房者就處于更加不利的地位。而在單邊代理制度的租賃市場，房客和房主各自的住房經紀人都會為當事人爭取最大的權益，無論出租方在市場上地位多么強勢，擁有專業知識背景的承租方經紀人也必須為處于弱者地位的當事人爭取最大權益，才能保證其自身獲利的最大化。在此制度保障下，無論市場地位如何改變，出租方與承租方在獲得專業知識幫助的權益上基本均等。

但對于單邊代理制度，有關人士認為，只能期許其在未來出現，“需要漫長的周期，因為會影響現存房屋中介的利益。”

有分析人士指出，德國的制度值得借鑒。據悉，德國在法律上實施有利于承租人的“退租保護”和“房租管制”制度：承租人不需任何理由即可與出租方解約，但出租人只有提出合法理由才能與承租方解約；3年內出租人不得將房租提高超過當地租金水平的20%以上，且當地租金水平每年均由各州政府對數據進行分析制定，其價格一般都低于由供需關系決定的市場均衡價格。