【治國理政新實踐·江蘇篇】南京最大規模老城更新全面啟動 “塌陷地”將變身“黃金地”

新華報業網訊 南京市鼓樓區8月11日宣布高規格啟動鐵北改造，這意味著南京最大規模的老城更新全面啟動。此前，南京玄武區和棲霞區已啟動各自的鐵北片區改造。除南京大鐵北，包括蘇州姑蘇區、無錫梁溪區在內，江蘇省內多地成熟城區進入大規模老城更新改造。

人往哪去、錢從哪來，什么將被摒棄、什么又能被留下？對于這些熱點問題，新一輪老城更新如何回答備受關注。摒棄房地產導向，堅持發展為人，重視產城融合，南京鐵北更新點“鐵”成“金”值得期待。

江蘇省城“塌陷地”將變身“黃金地”

在南京主城北部，從長江大橋南堡到滬寧鐵路沿線以北，被南京人稱為鐵北地區，這片由幕府山、長江、滬寧城際鐵路圍合的區域，面積達40多平方公里，橫跨鼓樓、玄武和棲霞三區，居住人口約40萬，是南京主城唯一未完成城市現代化改造的大規模人口密集居住區。

這里工廠眾多，曾集中50多家化工企業；城中村密布，有沈陽村、伍佰村等20多個大型城中村；違建普遍，三個區各有幾十萬甚至一兩百萬平方米的違章搭建。

家住邁皋橋的沈玉華，在城北工作生活30多年。她說，城北人打招呼，問“去哪”，答“進城”。她所在小區離南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中，城北好比是塌陷的城市。

參與鐵北改造規劃編制的東南大學城市規劃設計院趙薇認為，城北坐擁火車站、玄武湖、紫金山、幕府山和長江，山水城林風貌突出，是都市極為難得的稀缺資源。未來隨著地鐵6號線、9號線的進入，鐵北交通可達性提高，更為關鍵的是，南京出臺專門政策，允許鐵北工業用地改變用地性質，鐵北更新優勢疊加，動力十足。

鐵北的價值正在被市場認可。就在上個月，鐵北燕子磯G29商辦住混合用地經過377輪競價，耗時3個多小時，最后以72億元成交，高于起拍價25億元。

南京市玄武區區委書記徐曙海認為，南京鐵北寸土寸金，其價值遠未得到體現，鐵北改造的目標不能局限于跟上城市發展的步伐，而是要定位于打造特大城市產城融合的典范區，成為科技創新的領跑者。

城市升級緊扣人的宜居

在城市改造中，很多城市提檔升級變靚了，但改造過的片區跟原先在這里居住的市民卻沒了關系，他們搬到遠離城中心的安置片區。推倒重來、騰地換人，這樣的做法加上城市改造后的房價躍升，往往導致改造過的城市“容”不下原住居民。

城市形象、政府財政、資本利益與原住居民利益，如何兼顧平衡，是老城改造必須直面的問題。在鐵北，織補更新已取代拆遷成為改造的主流。

沈玉華形容自己所住的南塑新村曾像“貧民窟”——出門要在垃圾污水中找落腳地，一樓全是違建，有的一個院落租給好幾個外來家庭。前年小區拆違出新后，變得干凈整潔。“我現在就喜歡告訴別人‘家住邁皋橋’，很多人曉得城北變化大。”她說。

棲霞區區委書記邢正軍介紹，這幾年區里投入數十億元，用于邁皋橋地區的功能修補和環境整理，邁皋橋老舊小區全部完成出新，亂、臟、擠的邁皋橋地區發生顛覆性變化。

從大規模拆遷到全面出新，政府不再光盤算著眼前的經濟賬。鼓樓區提出，鼓樓鐵北片區的113個老舊小區都要出新改造，惠及居民6萬戶。而棲霞、玄武兩區，同樣將宜居擺在鐵北更新的首要位置。宜居，不僅是為吸引高端人才，同樣為服務現有居民。

以趙薇的職業判斷和生活經驗，她認為老城的吸引力很大程度源自其生活便利。對很多人來說，家門口包子店的意義遠勝于周邊的地標建筑。她介紹，鐵北紅山片區將延續并彰顯原有的小街區密路網肌理，充分考慮街邊商業店鋪以及各個層級社區服務設施的配設。

城市生態和城市功能決定城市宜居度。江蘇省城鎮化和城鄉規劃研究中心副主任陳小卉認為，以往老城改造更多著眼于土地再開發，此輪老城更新聚焦生態修復和功能完善，恰逢國家提出“雙修”(生態修補和城市修復)，南京鐵北更新，若做得好，能成為“雙修”典范。

培育高端產業不戀快錢

當前，城市發展遭遇土地瓶頸，開辟新的發展空間成為各地推進城市更新的一大動力。

根據玄武鐵北片區更新規劃，該片區擁有1340畝可供深度開發的土地儲備，將建造210萬平方米的商業綜合體、140萬平方米的高端住宅和60萬平方米的科技研發載體。

鼓樓區總面積53平方公里，而鐵北片區占地即達15平方公里，鼓樓有意在鐵北挖掘千畝產業用地，建設200萬平方米產業載體。鼓樓區區委書記張一新介紹，鼓樓計劃用5年全面拉開鐵北更新改造框架，總投入預計逾250億元。

鐵北更新不僅是提升城市形態，完善城市功能，更緊要的是培育高端產業。鼓樓鐵北片區主要發展以幕府綠色小鎮為龍頭的互聯網信息產業，以濱江、五塘、和燕路為引爆點的商務商貿業，以及長江大橋東片區的文旅產業。

培育產業，就要摒棄一錘子買賣的房地產導向思維。一味依賴地價或房租收益，忽視城市長遠發展，再優質的空間也會滑向低端。根據規劃，鐵北三個片區的產業載體面積遠超過房地產開發面積，鐵北不能重蹈房地產開發損耗城市長遠活力的覆轍。

玄武區副區長、鐵北紅山新城管委會主任李大海介紹，紅山新城談項目，聚焦點在能引進什么樣的企業，能培育什么樣的產業，每個項目有何核心競爭力，每一寸土地都要做精心思考。在紅山南路，玄武拿出沿線300畝地發展科研，為城市未來蓄能。

值得關注的是，在鐵北的土地利用規劃中，功能混合用地成為主導。玄武區的混合用地達上千畝，在土地招拍掛階段植入產業發展需求，要求拿地企業自持物業要占相當比例。今年2月，沈陽村地塊出讓地上面積2.3萬平方米，拿地企業自持面積不低于1萬平方米。城市改造一度被地產開發主導，開發商和投資客追求短期回本賺錢，分割銷售普遍，為地方后續引進產業項目留下諸多障礙。

玄武區的紅山地區，棲霞區的燕子磯地區，因為工業的撤出，留出成片的開發空間，而鼓樓區的鐵北片區，建設密度高，地塊規模小。張一新透露，鼓樓將為鐵北更新成立項目公司，每個項目均建立數學模型分析，緊盯產業細化、精準招商，鐵北改造總體上能實現資金平衡。

無論產業調整，還是功能完善，城市更新都將更加凸顯城市特色風貌，更好地服務并滿足不同群體的需求，讓人成為城市升級的最大受益者。