買賣房多因從眾心理？房地產調控要考慮市場有限理性

房地產調控要考慮市場有限理性

陳濤

2017年諾貝爾經(jīng)濟學獎授予了理查德·塞勒，以表彰其在行為經(jīng)濟學研究上的貢獻。行為經(jīng)濟學是將行為分析理論與經(jīng)濟運行規(guī)律、心理學進行有機結合的產物，旨在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今經(jīng)濟學模型中的錯誤或遺漏，進而修正主流經(jīng)濟學關于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假設的不足。近年來我國房地產市場屢屢出現(xiàn)的“首付貸”、“過橋貸”、“消費貸異常增長”、“假離婚”、“深夜排隊”等各種投機炒作現(xiàn)象，深刻反映出市場的有限理性，有必要納入房地產調控框架之內予以統(tǒng)籌考慮，以提高政策調節(jié)的實際效果。

行為經(jīng)濟學研究成果已經(jīng)充分表明，完全理性的經(jīng)濟人不可能存在，人們在現(xiàn)實生活中的各種經(jīng)濟行為必然會受到各種“非理性”的影響。很多從傳統(tǒng)經(jīng)濟學角度看來是“錯誤”的行為，經(jīng)常被忽視，但往往正是這些行為導致了政策沒有最大程度實現(xiàn)預期效果。房地產市場是一個典型的有限理性市場，個體購買或出售住宅的決策，并非基于完全理性的思考，更多在順應“從眾心理”。

2016年以來我國熱點城市房價的爆發(fā)式增長，已經(jīng)脫離了基本面的支撐，但市場熱情從個別、局部到全面點燃，屬于典型的 “羊群效應”。而房價上漲預期尤其頑固，正如塞勒于1980年提出的原賦效應，即個體在擁有房產后對該房產價值評價要比購買前大大增加，導致市場房價上漲動力充足；同時個體在決策過程中對“利害”的權衡并不均衡，“避害”考慮遠大于“趨利”考慮，由此在出售住宅時往往會索要過高價格。受有限理性驅動，個體在房地產市場升溫過程中的心理賬戶僅考慮了短期因素，因而各種“首付貸”、“過橋貸”等不顧實際加杠桿現(xiàn)象就不難理解，也令“假離婚”等現(xiàn)象層出不窮。

正因為房地產市場有限理性的存在和驅動，導致房價易漲難跌，很容易形成價格泡沫以至不能持續(xù)，成為懸在經(jīng)濟穩(wěn)定運行頭上的“達摩克利斯之劍”。無論是美國的次貸危機，還是日本“失去的十年”，房地產市場的有限理性無疑是幕后的重要推手。同樣，近年來我國歷次房價過快上漲，各種投機炒作屢抑而不絕，在有限理性支配下的房地產市場參與者所展示的“眾生相”，也恰恰證明了房地產市場調控的必要性。

應該看到，政府對房地產市場運行的干預，是為了糾偏市場運行的軌跡。但在調控過程中，也不能否認市場有限理性與政策調控之間的博弈，而恰恰是這些有限理性的個體組合，在相對靜態(tài)政策與動態(tài)市場變化之間的博弈，往往會導致政策調控效果不及預期。由此可見，市場有限理性很有必要納入房地產調控的政策框架之內，既要考慮政策措施出臺對房地產市場供求雙方的影響，也要對相關參與方為躲避調控可能采取的措施進行預判；既要保持政策調控的剛性和力度，又要有適當彈性，及時對市場背離政策的變化做出反應，最大程度提高政策執(zhí)行效果。