盤點一年間樓市劇變：完成了從調到控的巨大轉折

2017年中秋國慶“超長假期”，樓市“金九銀十”卻經歷空前的冷場，從側面刻畫出了近一年間的樓市劇變。

去年“930新政”實施至今，樓市一年間經歷了猛烈的調控浪潮，限購、限貸、限商、限價、限售等政策襲如暴風驟雨，行政力強勢致冷房地產市場。

從過往實踐看，“限字令”催生的市場平衡頗為脆弱，調控遠未能畫上句號。當下，樓市站在“十字路口”，房價“大起大落”風險猶存，亟須建設長效機制。

調控：從“調”到“控”

業內人士認為，延續十余年的樓市調控主旋律當下越發緊促高亢，一年內強勢完成了從“調”到“控”的巨大轉折。行政力貫穿需求、供給、價格三大市場要素，正在重構樓市秩序。

——控需求：限售、限貸、限購三管齊下，降低購房意愿，抬高投機門檻。

9月22日以來，多個城市聚焦限售，出臺新一輪調控政策，使得執行不同年限限售政策的城市數量接近50個。

“限制商品房銷售、剝奪商品屬性，關閉了短期炒房的大門，能有效牽制樓市投機的腳步。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說，限售政策緊扣“房子是用來住的”的定位，圍繞需求做減法、給樓市降溫。

政策圍繞需求端發力，還對準長期投資者，提高房貸利率，強力遏制“杠桿入市”。

半月談記者調研了解到，從此前較為普遍的打八折，到目前最高上漲20%，北上廣深以及杭州、南京、成都等熱門城市房貸利率年內持續攀升，杠桿購房長期成本大幅上揚。

——控供給：“購租并舉”取得實質性進展，買房不再是扎根城市的唯一選擇。

北京提出今后五年推進25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房落地，上海、廣州、杭州推出多塊“只租不售”住房用地，深圳則提出建設人才租賃住房、企業配建自持租賃住房、收儲城中村房統一租賃等。一些地方還在嘗試，逐步剝離戶籍、學籍等與商品房之間的關聯。

政策供給端發力也著手“規范”，限制“類住宅”干擾市場。今年3月底，北京市住建委發布公告，明確“商辦類項目最小切割單元劃定在500平方米”，“銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，而非個人”等。記者了解到，目前已經有20多個城市出臺類似“限商”政策。

——控價格：在需求端做減法、供給端做加法的前提下，調控政策還實施限價管制，以2016年10月房價為紅線，設置了房價“天花板”。

商品房交易的市場化程度較高，但并非意味著其能任意發展。此前十余年，房地產市場化突飛猛進的進程中，房子的投資屬性持續放大，投機心態和行為蔓延，扭曲了市場供求關系、導致價格信號失靈。

在穩定市場環境下，價格紅線是對“減少需求、增加供給”調控政策執行的倒逼，是對投機行為的監測，也是對調控成效的檢驗。

心態：“拐點”難期

在濃烈的調控氛圍中，“樓市拐點已至”、“房價歷史大頂”的聲音漸起，不少輿論認為樓市正在經歷一場前所未有、顛覆性的變革。然而，強烈的政策信號仍難給樓市劃定清晰的走向，市場參與者的心態照舊復雜分化。

“調控動了真格，我也不敢再等房價下跌。”碩士畢業后留京六年的白領李大偉說，這些年他對樓市調控、房價“拐點”的每一絲期待、僥幸與遲疑，都化作無情的打臉和懊悔的淚水，“今后但凡再有機會，我都會奮力一搏”。

記者調研發現，具體到個體購房者，尤其是對入城剛需而言，看跌的預期已然敗給了過往的經歷，“有錢趕緊買房”的想法仍然占據主流。

對于部分樓市投資者而言，調控高壓線仍然抵不住暴利的誘惑，買房仍是首選。有樓市投資客分析說，結合歷史規律看房價下跌與上漲的可能，當下在大中城市買房的收益仍然大于風險，兩三年的限售期也值得熬一熬。

相較投資者，房地產開發企業對于樓市走向的預期，則有明顯分化。中部某省會城市一家房地產開發企業負責人說，該省會城市周邊有競爭力城市少、省內吸附力強，每年凈流入人口超過20萬，房企十分看好市場：如果現有調控政策放開，房價會有明顯上漲。

然而，另一些大型房地產企業，在本輪樓市調控的暴風驟雨中，嗅出了不同的味道。

龍頭房企萬達集團賣掉酒店資產、出售萬達城股權，阿里巴巴、螞蟻金服與政府聯手打造全國首個智慧住房租賃監管服務平臺……在一些大型房企和資本看來，本輪樓市調控“危中有機”，它宣告了“存量房時代”的到來，也預示著房地產服務業將崛起成為下一片藍海。

“通過土地增值獲得增值的模式已經失去了效用，未來2至3年是房地產行業最棘手、復雜、難受的時期。”杭州綠城中國控股有限公司總裁曹舟南表示，綠城正在積極擁抱存量房時代、謀求戰略轉型，從營造“美麗建筑”向創造“美好生活”轉變。

后市：“脆弱平衡”

統計數據表明，近幾個月多數城市房價企穩，市場供需對接逐步平衡。但從多個角度看，這種行政力維系的市場平衡較為脆弱。

一是重壓之下的樓市交易依舊火爆、暗流涌動。記者調研了解到，“限價令”出臺以后，“買房搖號”“買賣購房指標”的“一房難求”現象在多個城市上演，奇貨可居。

鏈家研究院院長楊現領表示，多數城市采取的限售、限貸、限購措施，是通過抑制需求來控制房價，但實際需求還在，只是暫時被堵住。

二是土地市場熱度未見明顯消退。從杭州、合肥、南京等地土拍情況看，開發商拿地的迫切程度以及對價格的承受能力，堪稱“前所未有”。

東部某省會城市房管局負責人坦言，雖然采取一系列調控政策調控市場，穩定預期、遏制“地王”，但房企拿地熱情依然不減。

“對開發商來說，最重要的就是拿地，尤其是在一線城市和熱門二線城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死。”一位房企負責人說。

三是部分城市住宅庫存告急。業內人士認為，連續兩年需求釋放、交易量屢創新高，加之當前預售證限制，使得一些熱門城市住宅庫存拉響了警報。

從以往周期看，調控政策也有其“保質期”：一旦市場認定政府調控偃旗息鼓，市場各方力量彼此博弈即會結束觀望，迅速打破平衡，帶來房價異動。

雖然市場普遍預期未來一段時間內，樓市“五限”調控不會放松，但這仍不足以維持樓市長期平穩。目前，樓市站在“十字路口”，關鍵是長效機制建設取得實質性進展。

專家建議，采用立法等手段進一步完善商品房、公共住房、租賃住房等住房基礎性制度，完善國家住房制度總體框架，確保“租售并舉”“共有產權住房”“租房落戶”等應急性的調控舉措規范化、常態化。(半月談記者 方問禹)