房地產市場走勢：租購并舉 差別化調控力度不放松

租購并舉保持房地產政策連續穩定(政策解讀·聚焦中央經濟工作會議⑤)

吃穿用住行，數“住”最吸睛。對于一年一度的中央經濟工作會議，不少老百姓最關注的是關于住房政策的表述，最牽掛的是今后房地產市場走勢。對于住房問題，中央經濟工作會議著墨不少：住房制度、租賃市場、租賃企業、長效機制、調控政策連續性穩定性等，引發專家學者和業內人士廣泛關注。

更好滿足居民多層次住房需求

中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

2017年，京滬兩地試點共有產權住房的探索為解決住房問題打開了新的渠道。這一方式下，政府與購房人按份共有產權，政府將其持有的部分產權“使用權”讓渡出來，購房者則能以較低的價格住進新房。

“過去，城鎮商品住房的供應主體比較單一，主要是開發商提供，中央提出要探索多主體供給，就是要動員更多的社會力量參與進來。”國務院發展研究中心市場研究所研究員任興洲表示，目前租賃住房中供應主體更為多元，比如開發企業、國有企業、產業園區以及房地產經紀機構都參與租賃住房的供給和經營。

所謂多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后，政府還是住房保障的主要主體，但是要探索更多的方式和渠道，動員更多社會力量進入，形式也要更加多樣化。”任興洲表示，過去在住房保障方式上，有廉租房、經濟適用房，后來有了公租房和棚改安置房，“種類更多，保障手段也更豐富，棚戶區改造過去以實物住房安置為主，近年來又在探索貨幣化安置的方式，給了被保障群眾以更大的選擇空間。”

多主體、多渠道，不僅指“房”，也同樣指“地”。2017年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

“過去的城鎮住房用地供應，主要是通過國有土地招拍掛方式用于商品房和租賃住房建設，或者政府劃撥部分土地建設保障性安居住房。未來，在一些人口凈流入的大中城市，集體建設用地也將參與進來，主要用于建設租賃住房。”任興洲認為，利用集體建設用地建設租賃住房不僅可以增加城鎮租賃住房建設用地的供應，有助于構建購租并舉的住房體系，而且還有利于拓展農村集體土地的用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，能促進集體土地優化配置和節約集約利用。“相信今后城鎮住房供應體系會進一步呈現多主體供應、多元化方式、多樣性結構的趨勢。”

“這樣的住房制度，將更好滿足居民多層次的住房需求：對于具備購房能力的城鎮居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民，支持其從市場上租房居住；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。”龍湖集團副總裁韓石表示。

發展住房租賃市場特別是長期租賃

要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。中央經濟工作會議將租賃市場發展提到了前所未有的高度，對于長期租賃更是鮮見地予以強調。

“租房市場發展滯后是我國城鎮住房供應中的最大短板，特別是長租市場發展明顯不足。”任興洲認為，長期租賃最大的特點就是租賃期較長，契約關系比較穩定，有利于明確和穩定租賃雙方的預期，讓承租者安心、出租者放心。

對于整個市場而言，租賃同樣意義重大。“租賃不僅是當前完善住房制度的核心工作，也是新型城鎮化進程中解決好新市民住房問題的必由之路，還能通過分流購房需求、減少住房抵押融資需求等，促進住房市場穩定。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為。

面向未來，實現租購并舉，關鍵就要補足一項項目前存在的租賃短板。

“不同于商品房開發建設后就可出售，資金可以較快回收，而建設長租公寓要長期持有，資金回收期長，資金壓力大。尤其在初始階段，大量資金要用于拍地、建設和運營。”任興洲認為，要認真研究針對長租市場的融資、稅收等相關政策，使長租市場的建設經營實現良性發展，更有效地培育長租市場。

2017年，已經在房地產領域深耕20多年的龍湖集團推出長租公寓產品，截至目前，已布局16個城市，擁有1.5萬間房間。“品牌開發商的進駐，將推動長租公寓向產品化、精細化的方向邁進。”對于長租公寓的健康發展，韓石提出了具體建議：一是對依法登記備案的住房租賃企業、機構，給予稅收優惠政策支持；二是支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金試點，拓展直接融資渠道。

在鼓勵和支持政策要跟上的同時，各地還應對租賃市場的發展進行科學規劃、長遠謀劃。

“目前，在一些城市有大量租賃需求是通過分散的個人業主的房源解決的。在鼓勵企業新建規模化租賃住房的同時，也不應忽視龐大的存量租賃市場的供給。”任興洲認為，盤活存量租賃住房資源可以有多種措施。一方面，通過加強監管和政策扶持，讓個人業主的租賃行為更加規范透明。另一方面，支持和鼓勵專門從事租賃資源整合的機構將分散的個人住房資源有效地集中起來，進行統一裝修、經營，提供專業化的管理和服務，使分散的資源也能變成機構化規模化的租賃供給，并為承租者提供更高品質的服務。

差別化調控，力度不放松，避免大起大落

2017年，我國房地產市場調控延續了嚴厲態勢。根據鏈家研究院統計，截至目前，全國共有54個城市出臺調控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個城市實行“認房又認貸”，48個城市限售。

嚴厲調控之下，市場正趨于穩定。2017年11月，15個熱點城市中有11個城市的新建商品住宅價格同比出現下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，房價已經低于2016年同期。

“中央經濟工作會議提出要保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，意味著2018年房地產調控政策整體上不會有太大的變化。”任興洲認為，政策的連續性和穩定性表明調控的目標不會動搖、力度不會放松，決不能讓投機因素重返市場，注重防范和化解房地產市場風險；同時，保持政策穩定性也會避免市場硬著陸、大起大落。

“從外在環境看，當前經濟增長對房地產開發投資仍有較強的依賴，與房地產相關的金融、土地、稅收等制度改革以及城市公共服務的均等化都需要時間，發展租賃市場和共有產權房等在短期內難以對市場產生實質性影響；從內生機制看，居民買房進行資產保值升值的需求仍在，銀行向房地產加杠桿的動力仍然強勁，地方政府對土地出讓金的依賴依然很強。”在鏈家研究院院長楊現領看來，2018年房地產調控政策會維持中性趨緊的態勢。

楊現領預計，未來一、二線城市“五限”政策仍將持續，限售可能會推廣至一些前期價格上漲較快但未出調控政策的三、四線城市，居民房貸政策也將保持從緊態勢。