嚴(yán)控資金違規(guī)入房市 媒體：金融與房地產(chǎn)要枝葉相持

支持租賃市場

發(fā)揮金融工具匹配性

黨的十九大報告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在這一基調(diào)下，中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型啟動。昔日“拿地賣房”模式舉步維艱，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇向“出售與持有運(yùn)營并舉”轉(zhuǎn)型。中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)從增量向存量轉(zhuǎn)變的顯著變化。

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)的長效機(jī)制是一個一攬子計(jì)劃，包含土地、金融、稅收等一系列工具。中國房地產(chǎn)市場的變化，將對金融行業(yè)產(chǎn)生很大影響。通過在交易、稅費(fèi)、信貸等環(huán)節(jié)作適當(dāng)?shù)南拗疲瑏砉芸胤康禺a(chǎn)市場中的過度投機(jī)行為。同時房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨洗牌。房地產(chǎn)商有很大動力來探索新的融資方式。從金融角度看，銀行業(yè)也在思考新的商業(yè)模式。

2017年以來，以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)正加速搶灘住房租賃市場。包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國交通銀行、中信銀行在內(nèi)的多家銀行“正規(guī)軍”已經(jīng)展開了對住房租賃市場的嘗試。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟(jì)日報記者采訪時表示，發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的新要求，核心就是從金融單邊支持房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張?jiān)鲩L轉(zhuǎn)向支持租購并舉住房制度的建設(shè)。而在這個過程中，房地產(chǎn)健康發(fā)展的每一個環(huán)節(jié)，都需要相應(yīng)的金融工具來匹配和支撐，并通過資本市場形成閉環(huán)，用市場機(jī)制來倒逼，用公開透明的信息披露以及持續(xù)的監(jiān)督和管理，來促使房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。

創(chuàng)新金融產(chǎn)品

租賃住房REITs走進(jìn)風(fēng)口

2017年年末，上海證券交易所傳來好消息，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報的住房租賃專項(xiàng)公司債券經(jīng)上交所預(yù)審核通過，獲證監(jiān)會核準(zhǔn)。這意味著全國首單公募住房租賃專項(xiàng)公司債券正式“落地”。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推動住房租賃企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券是近期交易所債券市場發(fā)展的工作重點(diǎn)之一。何亮宇向記者解釋，由于租賃房建設(shè)，尚不符合現(xiàn)行有效的開發(fā)貸政策，因此，住房租賃專項(xiàng)公司債，就是在租賃住房建設(shè)中替代開發(fā)貸的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。住房租賃專項(xiàng)公司債券的“落地”，可為資本市場服務(wù)住房租賃行業(yè)發(fā)展積累有益經(jīng)驗(yàn)，對加快推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)起到積極的示范效應(yīng)。

與此同時，保利地產(chǎn)租賃住房REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)、旭輝地產(chǎn)租賃住房REITs獲批發(fā)行，標(biāo)志著住房租賃市場與金融市場銜接，租賃住房REITs走進(jìn)風(fēng)口。租賃住房REITs是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以商業(yè)物業(yè)、住宅等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以未來產(chǎn)生的運(yùn)營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品。

我國城市化經(jīng)過10余年的高速發(fā)展，在住宅開發(fā)的同時，沉淀了大量優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉庫、養(yǎng)老地產(chǎn)等，這些都是可以證券化的優(yōu)良基礎(chǔ)資產(chǎn)。據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至12萬億元。

何亮宇告訴記者，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是將這些持有型物業(yè)運(yùn)營成熟后，進(jìn)行證券化盤活，讓各類資金來持有當(dāng)投資人，把過去的貸款變成今天的投資。這有三大好處：首先，不動產(chǎn)證券化符合現(xiàn)代金融的方向，發(fā)揮資本市場優(yōu)勢，從簡單貸款向投資轉(zhuǎn)變，從相對封閉向公開透明轉(zhuǎn)變，從個性非標(biāo)向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變，倒逼銀行不要做簡單的存款放貸業(yè)務(wù)，而要進(jìn)行投資考量。對于金融業(yè)來說，是打破剛兌的一個重要方向。

其次，對于開發(fā)商而言，長時間占用資金會降低資金效率。其資金一個重要盤活退出渠道就是資產(chǎn)證券化。租賃住房證券化有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮。而只要退出渠道有了解決出口，前端的投入資金就能更好引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“重拿地”投資的開發(fā)銷售模式，向“重管理運(yùn)營”的持有經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型發(fā)展。

最后，對于政府來說，有利于加大租賃住房房源的供給，助力租賃住房市場快速發(fā)展。持有型物業(yè)從拿地到投入運(yùn)營相對穩(wěn)定后證券化退出，周期大概在3年左右。把不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤活是完成持有型物業(yè)與金融實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的閉環(huán)的一個重要環(huán)節(jié)，有利于把前期投入盡快盤活形成新的投資能力。資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，同時，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢認(rèn)為，REITs是金融服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要抓手。建設(shè)REITs市場，將為PPP及基礎(chǔ)設(shè)施投資提供可行的金融戰(zhàn)略，為雄安新區(qū)的發(fā)展提供金融新思路，能夠推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變。