北京樓市“限轉共”新政來襲 專家稱主旨在遏制炒房

5月7日，北京市住建委發布《關于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(下稱“《通知》”)，規定限房價項目(編者注：限房價項目是指按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目)可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授表示，由于“限房價項目”在土地出讓時確定的銷售限價，與達到預售條件時項目周邊住房市場價格存在差異，所以如何銷售“限房價項目”，社會上非常關注。本《通知》的發布，應該說是給出了一個探索性的解決方案。

那么，新政之下，會被轉為共有產權房的限房價項目將占比多少？對房地產市場的影響大不大？

85%的比值是怎樣來的？

《通知》明確了限房價項目收購的具體操作：若比值不高于85%的設定比例，則由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

舉個例子，若某地塊在拍賣時規定限均價為5萬元/平方米，在辦理施工許可證后，北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

若評估價為5.5萬元/平方米，則5/5.5=90.9%，大于設定比例85%，該項目將按照商品房程序進行售賣。若評估價為6萬元/平方米，5/6=83.3%，小于設定比例85%，則該項目將會按照共有產權程序進行售賣。此時，購房人獲得83.3%的產權份額，剩余16.7%的產權份額轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

為什么把85%設為分水嶺？這個比值是怎樣來的？

北京房地產業協會秘書長陳志向《中國經濟周刊》記者表示，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的。“如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉化而來的共有產權住房的價格相對直接推出的共有產權住房的價格還是較高。” 陳志說。

不過，85%的比例也并非一成不變，而是富有彈性的。劉洪玉表示，《通知》明確了當前限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整，是建立在根據市場實際狀況進行必要調整的更加富有彈性的制度。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池也持有相同的看法，“限價房房價為市場價的85%，可以理解為政府給打了個8.5折，政府讓利。未來這個比例可能根據政府的財力、政策的變化而變化。”

新政目的是遏制投資投機客炒房

在85%的紅線下，北京各等待入市的限房價項目，都開始算起了賬。

比如，中糧天恒旭輝聯合開發的“瑞悅府”項目雖然位于五環外，但周邊都是高端別墅，二手房價在6萬～10萬元每平方米。銷售人員表示，項目周邊二手房價都有10萬元，而瑞悅府銷售價格只有6萬多，差價高達4萬元。簡單計算比值，肯定是低于85%的紅線。

再比如，位于二環邊的金茂佑安府，項目離二環直線距離不到一公里，名副其實寸土寸金的地段。而該項目周邊，三環外的紫辰院賣到了13萬元/平方米，東南二環外的首開璞瑅公館賣到11.9萬元/平方米。佑安府的銷售人員稱，佑安府僅有120套90平方米的限價房，限價8萬元/平方米左右，計算比值的話，也遠低于85%的紅線。

由此，如果限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然會趨之若鶩，如果不采取必要的措施，“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位就無法實現，那些原本用來居住的房屋，就成了投資投機客炒房牟利的工具。

“《通知》所起的‘雙防雙保’作用，就是為了遏制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波詳細說明了“雙防雙保”的作用。他說，“雙防”即通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低，引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

“限轉共”項目占比不會高，對北京樓市影響不會大

《通知》中，仍具懸念的是，有多少項目可能會觸及85%的比例要求，被轉化為共有產權住房。

諸葛找房數據研究中心監測數據表明，2017年至今共53宗限價地中，已有3宗低于85%的設定比例，其中2宗為海淀城區較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%~100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區內。

因此基于此數據來看，“限轉共”的限房價項目占比不會高。

中原地產首席分析師張大偉則認為，待政策正式出臺，有可能發生產權變化的，只有最稀缺的核心位置的房源。有影響的其實只有位于五環內的少數項目。五環外項目轉變可能性都不大。

除了關注產權發生變化，這些“限轉共”項目對目前北京的房地產市場影響究竟大不大？

“影響并不太大。”陳志告訴《中國經濟周刊》記者，從供給的角度上看，出臺此項政策，更多的是不希望開發商炒地，提高地價提高樓市價格；也不希望限價房成為某些投資、投機人的套利工具，“其實傳遞的是一個信號，一個風向，是市場的一種指引。”

事實上，如今的北京新房市場，儼然已經是限價房及共有產權房的天下。據統計，今年5月，北京預計有13個項目推盤入市，其中5個純新盤均為限價房或共有產權房項目。據業內人士初步測算，北京已經出讓的限房價項目總貨值在2300億元上下，在一段時間內，北京土地供應中，限價房供應絕對是“主流”。

這個判斷得到樓建波的認同，他告訴《中國經濟周刊》記者，已經上市的共有產權房都是限價房變更過來的，將來限價房肯定沒了，都將變成共有產權房，共有產權政策一定會繼續往下走。“但是如果以后房價平穩了，商品房價格也沒那么高了，共有產權房也會退出。畢竟我們的最終目的，是要讓老百姓有房住、住得起。”

未來，如果限價房或共有產權房成為北京房地產市場的主流，對二手房市場會不會產生影響？

對此，陳志的回答是肯定的。“當然會。如果以后北京的新房都是這樣一種價格模式，新房價格以后會逐漸地歸于理性，二手房當然也會受到影響。如果新房和二手房在同地段，但是品質上有差異，為什么還要去買二手房？顯然二手房的價格就會被抑制。其實就是給二手房樹立一個標桿。”

“限房價、控地價”

在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產價格快速上漲。鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

《中國經濟周刊》 記者 王紅茹 | 北京報道 (本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第20期)