五大首府城市平均房價下降6.17% 澳大利亞房市能否峰回路轉

本報駐堪培拉記者 翁東輝

新年伊始，人們對澳大利亞房地產市場前景憂心忡忡，繼2018年大跌之后，今年澳房價是否能夠峰回路轉？多數市場預測分析并不樂觀。

澳大利亞權威房地產資訊公司CoreLogic數據顯示，2018年悉尼房屋價格下跌了8.61%，墨爾本房價下跌6.61%，珀斯下跌4.53%；澳大利亞5大首府城市平均房價負增長6.17%。這是近10年來澳大利亞房地產表現最差的一年。

摩根士丹利分析認為，澳大利亞房價正以35年來的最快速度下跌，鑒于市場疲弱狀況根深蒂固，2019年不太可能出現好轉，預計平均房價將下降10%左右。對于房價走勢，澳大利亞當地經濟學家普遍認為會繼續下跌，尤其是悉尼和墨爾本將慣性走低。不過，預計澳大利亞大選結束之后，新政府經濟政策確定性加強，樓市有可能回暖。

據統計，2018年四季度，悉尼的房價按年率計算下降了15%，墨爾本下降12%，這兩大城市的房屋清盤率以及成交量都再創新低。曾幾何時，悉尼房地產市場連續5年強勁上漲，2014年悉尼平均房價上漲12.8%，2015年更是飆升14.9%，2017年6月份見頂之后出現拐點，繼而在2018年加速回調。墨爾本因為外來人口增加對住房形成剛需支撐，直到2018年下半年房價才呈現疲態，但目前有加速下跌風險。這兩大城市占據了澳房地產市場的半壁江山，有著舉足輕重的影響。

就悉尼而言，房地產市場正經歷信心危機。一些影響房價的不利因素正在顯現，如持續的信貸緊縮、住房供應增加、外國投資者撤離、資本利得稅可能發生變化等。據統計，悉尼房屋空置率已經超過3.2%。在公寓樓比較密集的地區，如西部和下北岸的大片地區，投資者可能將面臨較大風險。悉尼是國際性大都市，是旅游和移民的熱點城市，其強勁經濟增長和大型基建項目提供了許多就業機會，住房剛需是比較強的。如果連悉尼房價都出現回調，說明澳大利亞樓市確實進入了下行區間。

澳大利亞房地產市場漲漲跌跌，政府調控政策也跟著變化。最近，澳大利亞審慎監管局取消了投資者的貸款上限，凸顯政府對房地產市場低迷的擔憂。市場人士分析認為，如果取消信貸上限的信貸寬松政策不起作用，不排除將采取其他措施，包括降息等。低利率可能成為房地產市場的一個重要支撐因素，但問題是要獲得新房貸十分困難，當大部分純利息貸款到期時，投資者將被迫撤離房市。所以說，信貸收緊是導致這兩年澳大利亞房價持續下行的一個主要因素。

出于防范房地產泡沫的需要，澳審慎監管局于2015年初開始推出首輪宏觀審慎政策，不僅要求各大銀行提高準備金率，出臺“只付息貸款不得超過新增貸款30%和投資貸款增速不得超過10%”的規定，使得信貸供應持續收緊，特別是加強房地產投資型貸款的審查。受此政策影響，新增自住房貸于2018年下半年出現急劇下滑，表明信貸標準和貸款機構風險評估標準出現雙雙收緊的情況。同時，由于融資成本上升，全國各大貸款機構均適度上調了房貸利率，加重了購房者債務負擔。鑒于目前澳大利亞居民家庭負債率水平依舊高企，如果今年澳房價大幅下跌將引發真正的金融風險。因此，市場希望澳政府審慎監管措施“進一步松綁”，緩解房價下跌壓力。

與此同時，澳聯邦儲備銀行有可能改變多年來保持1.5%低利率水平不變的政策。當下，澳大利亞絕大部分住房貸款都是可變利率貸款，貸款成本的任何變化將對信貸需求造成明顯的影響。從根本上說，澳大利亞房地產市場要想實現軟著陸，甚至是觸底反彈，還是要依賴宏觀經濟基本面的大幅改善，有賴于澳居民收入的大幅提高。因為，購買住房需要購房者具備承擔負債的信心和意愿，消費者信心將決定澳房價的最終走勢。

翁東輝