二手房20%個稅征法現多種猜想 業內提醒少安毋躁

一廂忙著帶客戶辦交稅、過戶；另一廂則忙著帶著客戶四處看房，這是昨天京城各大房產中介上演的景象。記者走訪發現，北京近郊200萬以內二手房熱賣，某中介一經紀人在大興一天成交3套房；城中心部分區域均價4.5萬的房源集中掛牌卻少有問津，市場冷熱不均。對于經紀人而言，抓住一套滿五年的家庭唯一住房就等于賺到了傭金，圈內人如今流行問一句：“是‘唯一’嗎？”

滿五年、唯一房最好賣

昨天在地鐵大興線沿線一帶，記者在幾個知名小區內頻頻能看到掛著工作牌的房產經紀人，都忙著帶一波又一波客戶敲門看房。一位20多歲的鏈家地產經紀人興奮地告訴記者：“200萬以內的房子太好賣了。基本都是當天掛出來就能出售。我周日一天就賣掉了三套200萬以內的房子，都是這一帶老小區的房子。”

已經看了三天房子的張嫻告訴記者，剛在地鐵大興線西紅門一帶看上一套165萬的小戶型，沒想到跟著經紀人進門看房還不到2分鐘，緊跟著又同時進來3波看房人，房主當即加價10萬元。“看著這架勢，我馬上拉著經紀人出來了。”張嫻無奈地說。陪同張嫻看房的經紀人也向記者證實，只要是多來一波看房人，房主就認為自己報價低了，就上調一次價格。

鏈家地產經紀人告訴記者，目前最好賣的房子是“滿五年的，家庭唯一的房子。”按照目前算法，這種房子省去了1%的個稅和5.6%的營業稅，算是購買成本最低的房子。“因此只要撈到這樣的房源，就相當于看到傭金提成了！”同時，主要負責客戶的經紀人，見到找房源的同事也習慣問一句：“是‘唯一’嗎？”

高價房仍不熱銷

幾天來，多家中介向記者爆料，受到“國五條”細則出臺的影響，門店的新增房源掛牌量激增一倍。昨天，位于廣渠路上一家“我愛我家”門店，該工作人員就指著電腦告訴記者說：“今天一天就掛出不少單價在4.5萬元/平方米的新房源，比如新景家園、幸福家園的房子。一套90平方米的兩居總價大約在460萬元吧，但目前少有問津，之前意向買房的客戶就不多。”

在該經紀人看來，目前還不是買房時機：“這一帶的房子單價高、房源充裕，我建議不要急于買這一帶的房子。房主扛一段時間賣不出去，自然會降價的。”

值得關注的是，目前官方版的新政解讀還未出來，新政的執行時間也沒有確定。因此，不少人在咨詢買房時都擔心陷入“交稅時間差”的風險中。為此，鏈家地產經紀人表示，“這幾天，我們公司已經明確，如果現在成交的房子一旦出現因新政產生的增值稅費，就會視同該筆交易失效，我們也全額退還中介費，就當大家白忙乎一場。因此不會出現合同糾紛。”

晨報記者 王麗婭

■解讀

20%？也許沒那么夸張

“個稅”算法還存多種解釋

1、嚴格算法：

一套房多交14%的首付

按照中介目前最嚴格的估計，如果買一套200萬元的房子，該房原值是50萬元，差額的20%相當于30萬元，此前按照1%的個稅僅交2萬元，相當于多花了28萬元。且交稅都是要交現金，國內賣方稅費一貫轉嫁給買家的情況，最終相當于買家要多出14%的首付款。

2、房東打折法：

買房也要多花10萬元

目前，多數房產經紀人給買房人的樂觀算法是，即使個稅上調，房主夠意思降價，買房也要多支出成本。以目前一套180萬元的在售老房子為例，即使房主降價10萬元變成170萬，按照新政，20%的差額個稅也至少在20萬，因此買房人僅房款和個稅兩項還需要支出190萬元，也就是說新政落實后買房比現在至少多花10萬元。

3、模糊算法：

成本增加應刨除其他成本

多位業內人士認為重申個稅是在提高買房門檻，增加購房成本。但在細則沒出來前，不應該先入為主影響政府對細則的制定。知名地產商任志強認為20%的個稅，應該刨除包括買房人此前的裝修等多項成本，更有資深媒體人表示個稅征收應該考慮到原房產的貸款利息，這些賣房人在持有房產過程中并沒有增值。因此，個稅增加一定成本的可能性是有，但現在被假設出來的“幾十萬元”嚇壞買房人，有點盲目。

4、減法：

或許比1%個稅還少

昨天在朝陽地稅局，正在等待交稅的徐先生認為現在市場聽聞新政有點失去理性。在他看來，按照差額征收個稅首先要有一套完善體制能公平證明“原房值”。以自己剛買的房子為例，這次網簽價格和原房產價格差距甚小，“結果發現，如果按照差額20%交個稅的話，比我現在按照總價1%還低。”

5、減免法：

或許不用交個稅

中原地產市場總監張大偉認為，細則可能會有部分豁免。理由是之前實行的是針對個人唯一一套住宅超過5年出讓的，減免所得稅。他判斷這次在細則中可能繼續延續。所以政策對正常改善人群的影響不大，也就不存在誤傷之說。反而從第二套房的認定上看，他認為應該是只看房不看貸款次數，更合理。

晨報記者 王麗婭

■相關

房地產板塊能扛多久？

分析機構意見并不都是悲觀

晨報訊（記者王潔）暴跌已經來了，房地產板塊能扛多久？從周末到昨天，各路機構無不被“國五條細則”所折磨。

新政一出，券商研究員們晝夜未眠，加班加點趕制最新研報。昨天，長城證券研究員朱俊春便在資本市場上火了一把。其題為《意外之喜、重大利好》的“逆市”研究報告，引發一片熱議，網友戲稱：“這一次，長城證券亮了！”

針對樓市調控新政，朱俊春的研究報告稱，房產新政出乎意料，構成股市重大利好。該政策直接利好新屋銷售，促進新開工；也是對投資投機需求的重磅出擊，利于房價的中長期穩定；最重要的，或是新型城鎮化的一部分也未可知：政府是否有意鼓勵購房者向郊區轉移，以促成新的城市中心。地產，國之根本，看好金融地產汽車家電及中游的建材機械，看淡醫藥、環保和傳媒。

但是昨天，房地產股票“尸橫遍野”。多位網友表示，實在看不懂這份“跌停叫利好”的研報，并稱“長城證券，忽悠的有點過了。”

不過，北京晨報記者搜集的多份機構報告顯示，目前，對于房地產板塊未來走勢，市場確實出現了兩種相反的聲音：悲觀者認為，房地產調控將極大地抑制二手房市場的需求；樂觀者認為，剛性需求將使二手房市場交易逐漸轉向一手房市場，或進一步推高一手房價格。

東方證券就預計“重點城市未來樓市成交量經歷回落期將是大概率事件”，該推論的原因是，“限購范圍擴大，房價上漲過快的城市可能會收緊二套房貸，這都將實實在在限制需求的釋放，即使是符合條件的需求，由于政策的出臺，往往也會進入觀望。”

而匯豐晉信基金則認為，目前房地產板塊估值回到8倍左右低點，但是未來兩年盈利基本是鎖定的。因而其預計，房地產板塊未來下跌空間不大。接下來主要需要看地方出臺的政策細則，來進一步判斷對房地產市場的影響。