比預期更嚴厲的新“國五條”細則出臺

一切發生得都很突然。從2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“新國五條”，到3月1日“新國五條”細則的最終落地，這么短的時間，讓很多人的第一反應是“來得太快了”。

這次實施細則，比此前的市場預期更加嚴厲。其中提高二套房首付比例和貸款利率，將進一步剔除投資投機性需求；而二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收，將使買賣雙方的觀望情緒增加，直接導致二手房成交量的下降。未來一段時間里，杭州二手房市場將迎來僵冷狀態。

中央對樓市調控力度加碼

嚴厲的行政政策、信貸政策和稅收政策，“新國五條”實施細則比此前的市場預期更加嚴厲，充分表現出中央對樓市調控力度加碼的意圖。主要體現在：限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；房價上漲過快的城市，將提高二套房首付比例和貸款利率；二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收等新規。

其中，最受業內關注的主要集中在兩點：二套房首付比例和貸款利率提高；以及二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收。多位業內人士表示，細則直接導致投資性購房興趣下降是必然的。昆侖置業董事長葉健將這個政策概況為，“重申政策，支持剛需，向市場喊話”，并表明自身的企業定位態度，“穩健為上”。

眾所周知，二套房已經執行首付六成，利率上浮1.1倍的政策，如此首付比例和利率再次上調，改善性購房者將面臨更大的資金成本和房貸壓力。盡管政策的本意是想剔除投資投機性需求，但是首次改善型客戶將首當其沖地受到影響。

此外，二手房轉讓個人所得稅按20%稅率，直接加大了二手房流轉環節的交易成本，目前二手房交易稅費主要由買方承擔，這筆額外增加的不小費用，將直接沖擊到二手房購買需求及業主出售意愿。

有人連夜趕去中介公司簽合同

這段時間以來，二手房市場上，最著急的是那些剛剛交了定金，合同未簽、稅費未交的買賣雙方。“現在已經簽合同買了，還沒有辦房產證，會有影響么？”有購房者問。

2月底剛賣房子收了定金的鄭明，當天晚上八點多在網上看到這條新聞了后，撒腿就往家門口的中介門店跑，中介人員也很著急，立刻催買家來連夜把合同簽了，“不知道交稅，我這套房子會不會受到影響？”他很是擔心。

“二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收，這個差價還是很大的。”杭州我愛我家中豪店的傅小姐介紹，目前，除了按規定對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，“在實際操作上，我們多采取全額1%的征收方式。”

以一套原購房值100萬，目前總價200萬的二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政后按照差額的20%計算，個稅將達到20萬，這中間就相差了18萬，對買方來說，這無疑是一筆不小的開支。

對如何想辦法能避開20%個稅，有人想到了請中介故意做低房價，“只要買主能把差額現金支出，那么可能個稅上就不需要支付這么多了。”但是，這種說法也立刻招到了相關人士的否決，據悉，稅務局部門一直有內控的評估價，“不是說你想賣多少，就賣多少。”

由于現在杭州細則還沒有出臺，近期簽約的二手房稅費標準，暫時尚未明確。但是參照2011年“國八條”的杭州細則，時間限定上以商品住房買賣合同和二手住房轉讓合同簽訂時間為準。

二手房交易量

或將大幅萎縮

有人說，這次中央公布的“新國五條”細則對市場的影響有多大，還是要看地方政府的執行力度。不過，顯然二手房市場將首當其沖地受到影響。

有中介人士表示，早些年購入的樓盤，在經歷了幾年的大漲，如今交易的話，這個差價的20%將會是一個比較龐大的數字，購買者如果不肯買單的話，將造成二手房交易的大幅萎縮。對二手房來說，會有一段相當長的冰凍期。

其實，早在2004年杭州就出臺過二手房交易征收20%個稅的政策，這個當時被形容為“全國迄今地方政府最為嚴厲、也是惟一出臺的房產市場調控手段”的政策，實行了整整8個月，使得二手房的成交量大幅度下降，600多家中介公司，平均每周都會有兩家左右的中介公司歇業，累計約有90家。對此次細則出臺，杭州中介公司大佬自嘲：“杭州上萬名中介經紀人今后日子會比較難熬。”

在二手房買賣過程中，最常做的方式是買家將稅費直接轉嫁，由此有人推測，細則或許將在客觀上推升二手房房價，出現“成交量下跌但價格依然堅挺”的怪現象，而二手房房東由售轉租的比例也將大幅提升。同時，也不排除一部分二手房購買者轉投商品房市場。

對某些開發商認為，細則出臺將會加劇新房市場供求矛盾，甚至帶動新房價格上漲的觀點，房產界的民間專家“大老哥”持有不同意見，“調控政策是組合拳，二套首付、利率提高，嚴格購房資格審查等，特別是預期的改變，怎么可能不影響一手樓市？”

“新國五條”細則除了二手房市場打擊比較大，一手房市場也將不可避免地受到牽連。對房價上漲過快的勢頭形成遏制之勢的“新國五條”細則能否扭轉樓市氛圍，還將交由市場進行檢驗。(記者胡靈波)