“地王”輪番上場 地方債重壓下“賣地”能撐多久

話題三

如何改變“賣地成癮”

未來地方財政收入應該是依靠自身的存量土地創造財富，不能再單純依靠低價收地、高價賣地，這樣一種剝奪農民的方式籌集資金

在土地財政面前，地方政府往往會成為外界討伐的對象。不過，財政部科研所所長賈康在2011年曾發表觀點稱，“土地財政”不能完全責備地方政府，完善的分稅分級體制的建立有利于土地財政問題的解決。

“現在很多地方政府的短期行為跟制度沒有配套到位有關，土地財政便是典型的例子。”賈康當時說，“從國際經驗對比來看，實施分稅制的地方政府，其主要支柱財源也是不動產，但卻有規范的房地產稅，即物業稅。”他認為，如把這個制度推出去，地方政府有了穩定的支柱財源，就會專心致志地優化本地投資環境，改進提升公共服務質量。

這實際上從一個側面說明了，解決土地財政和“賣地癮”，不僅要地方政府自覺關注這個問題，斬斷愈發套牢的土地財政、政府收益、開發商及銀行獲利的利益鏈，也要更高層級的行動。

那么，具體來看，解決“依賴土地財政”的難題，到底要涉及哪些領域的改革？

孟曉蘇：首先要進行金融機制改革，引進金融工具，依靠REITs做緩沖，用REITs來化解地方債。REITs可以幫助政府將固定資產售賣給社會資金，政府可以選擇反租繼續使用。中國的存量資金巨大，以保險業為例：它的資金年收益率是3.7%，而REITs在國外最低的收益率也在7%到8%，利用這個證券化工具，一方面盤活了資金存量，提高了資金利用效率，另一方面又可以重新恢復地方政府的融資能力，緩解地方債壓力。

將地方債轉化為社會資金持有，通過這個方式就可以將社會存量資金轉化出來。打個比喻就是小伙子愁娶，大姑娘愁嫁，我們需要搭一個鵲橋，或者說建立一個非誠勿擾的平臺，讓資金方和持有物業的地方政府在平臺上牽手。REITs作為基金又可以上市流通，又會起到充實資本市場，激活股市的作用。

除了金融方面的改革，房產稅的改革也將會是重點。地方的土地財政，在房產稅出臺前，不能硬性取消，地方政府需要財政來源。土地財政用于的基礎設施建設是群眾生活和經濟發展所必須的，房產稅可以逐步地替代土地財政。不過，征收房產稅也要逐步推進，不能一蹴而就，一刀切。

未來地方財政收入應該是依靠自身的存量土地創造財富，不能再單純依靠低價收地、高價賣地，這樣一種剝奪農民的方式籌集資金。

郭凡禮：房地產市場歷來是“調而難控”，中央和地方政府的利益不統一，調控措施難以發揮實質性的效果，最后發揮根本性作用的恐怕還是在于市場自身規律調節，但目前放任樓市發展必然是一個巨大隱患，因此政府強調消費、調結構就在于化解風險，減少對房地產的投資，加快對土地財政改革。