“地王”輪番上場(chǎng) 地方債重壓下“賣地”能撐多久

話題五

切割土地財(cái)政

能降房?jī)r(jià)

要想真正調(diào)控樓市，使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，還是要將房地產(chǎn)市場(chǎng)拉回正常的需求軌道，而不是成為追求投資回報(bào)的炒作商品

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域研究部副研究員馬慶斌最近表示，土地財(cái)政的病根在于兩點(diǎn)，一是“寅吃卯糧”——“今天把樹種了，至于說(shuō)5年后樹死不死，后面政府或后面的老百姓有沒有更多債務(wù)上的承擔(dān)，它是不會(huì)考慮的，即風(fēng)險(xiǎn)在于沒有責(zé)任的歸屬”。

其次，土地財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)就在于房?jī)r(jià)。一方面，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，老百姓買不起房，民怨越來(lái)越大。另一方面，商業(yè)越來(lái)越萎縮，“比如超市，包括很多老百姓創(chuàng)業(yè)平臺(tái)較低的那些，小的商業(yè)現(xiàn)在都干不下去了，實(shí)際上背后都是因?yàn)榈貎r(jià)過高導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過高，房?jī)r(jià)過高以后就使租金過高”。

江蘇的一位小型房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人也多次在和《國(guó)際金融報(bào)》記者聊天時(shí)直言，“不要問房?jī)r(jià)為什么這么高？首先，要查一下這塊地的地價(jià)到底有多高？我們開發(fā)商交了多少稅？”

那么，如地方真的不再那么迫切地依賴土地財(cái)政，房?jī)r(jià)就會(huì)趨于穩(wěn)定？

孟曉蘇：影響房?jī)r(jià)的因素，第一是供求關(guān)系，第二是結(jié)構(gòu)，第三是通貨膨脹。房?jī)r(jià)的高低走勢(shì)，業(yè)內(nèi)通常說(shuō)短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期看通脹。所以不能簡(jiǎn)單地說(shuō)地價(jià)高，房子就貴。并且，房?jī)r(jià)高指的是商品房?jī)r(jià)格高，商品房與保障房應(yīng)該分開，不能混為一談。關(guān)系民生的保障房建設(shè)，主要依靠政府地價(jià)收益的資金，同時(shí)，商品房建設(shè)費(fèi)用有很大一部分是拆遷費(fèi)用，以及建保障房的補(bǔ)償費(fèi)用。

宋會(huì)雍：地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是直接的，但不是決定性因素。在以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，房?jī)r(jià)越漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)越火熱，投資客涌入炒房形成房地產(chǎn)泡沫。因此，要想真正調(diào)控樓市，使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，還是要將房地產(chǎn)市場(chǎng)拉回正常的需求軌道，而不是成為追求投資回報(bào)的炒作商品。

郭凡禮：地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，造成弊端很多。包括對(duì)于地價(jià)的抬高和加劇樓市房市的泡沫化。土地財(cái)政遭受打壓后，在一定程度上，會(huì)讓地價(jià)的上漲有所收斂。

但最關(guān)鍵的是，地方政府依賴土地財(cái)政是站在自己的利益角度上，因此在沒有轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，沒有找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之前，打壓土地財(cái)政這個(gè)目標(biāo)很難完成。