“以房養老”海外鏡鑒

新華網北京9月19日電（記者 鄭啟航 杜靜）隨著《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的發布，“以房養老”成為近期社會熱議的焦點。一般意義上的“以房養老”是指老人將自有住房抵押給金融機構，以此獲取收入的一種養老辦法，其實質是一種倒按揭貸款。

“以房養老”在中國是新鮮事物，但在美國、日本、新加坡等發達國家已推行多年，成為養老收入來源的一項重要補充和組成部分。今年9月，為防控“以房養老”風險，美國還對相關制度進行了調整。在老齡化問題日益引起關注之際，發達國家“以房養老”的經驗教訓值得借鑒。

靈活人性“以房養老”

美國是最早推行“以房養老”的國家之一，經過幾十年的發展，目前已建成世界上規模最大，制度靈活的“以房養老”體系。

該體系有3種倒按揭貸款模式，最普遍的是由美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款，約占全部倒按揭貸款的九成。

貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。此種貸款廣受歡迎，源于它為老人提供了可靠的保障和人性化的選擇權利。

保障主要體現在兩個方面：一、辦理貸款前老人的知情權得到充分保證。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都經過聯邦住房管理局核準。二、該貸款模式基本免除了老人后顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。

人性化的選擇權利一方面體現在貸款的放款方式很靈活，可以按月或者固定期限發放，也可以一次性發放；另一方面，老人過世后，房屋可交由金融機構處理，也可由繼承人（如子女）在還清貸款本金和利息后將房屋贖回，金融機構最多可給房屋繼承人一年時間來決定如何處置該房屋。

政府參與“以房養老”

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本1981年開始引入“以房養老”，目前已發展出多種形式，政府、銀行、房地產公司均可參與其中。

2002年，日本開始建立以各個地方政府福利部門為主體“以房養老”制度。有的地方政府設立了專門機構，為老人直接辦理倒按揭貸款。有的地方政府在接受老人申請后，介紹相應銀行為其辦理，貸款風險由銀行承擔。

新加坡有3種形式的“以房養老”，每種形式都與政府密切相關。前兩種針對新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，該公共房屋的擁有者可以出租部分或者全部居室來換取養老收入或者通過以大換小獲得養老收入。第三種是針對私人建造的商品房，只有該類房產才能參加倒按揭貸款，擁有此類房產的60歲以上老年人可以將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期發放貸款。

“以房養老”風險需防

從發達國家“以房養老”的經歷看，“以房養老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風險大，如何防控政府保險背后的風險，尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。

以美國為例，2012年美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中倒按揭貸款“貢獻”了52億美元。其主要原因是金融危機爆發，美國房價大跌，經濟陷入衰退，大批老人的生活和經濟狀況發生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險方，該基金大量失血。

為此，今年8月份，美國總統奧巴馬簽署了《反向抵押穩定法》，該法授予美國住房與城市發展部就老人辦理倒按揭貸款進行重大調整的權力。9月初，修改方案下發能辦理此類貸款的金融機構。

新的方案旨在降低老人未來違約的風險，主要措施包括減少金融機構放款方式和利息差別，限制第一年內的放款金額，并新增一個第三方托管賬戶用于支付物業稅和保險費等。

此外，所有采取“以房養老”的發達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系，“以房養老”只是一種補充性的養老選擇。