堅(jiān)守限購(gòu)城市樣本：一線城市難松 二線城市難守

中國(guó)的樓市也許從未像2014年這樣糾結(jié)過(guò)，限購(gòu)欲松還休，房?jī)r(jià)欲漲還遲，購(gòu)房者欲買(mǎi)還等。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截止8月13日，仍在堅(jiān)守限購(gòu)政策的城市有：北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、銀川、南京、大連、三亞、珠海、臺(tái)州等11個(gè)。這其中，既有北上廣深四大一線城市，也有哈爾濱、銀川等二、三線城市。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，“目前我國(guó)大部分城市樓市庫(kù)存量上升，供求關(guān)系發(fā)生變化，所以限購(gòu)政策才會(huì)陸續(xù)被各地放松或取消。”

限購(gòu)分化 二線城市堅(jiān)守難

今年二季度以來(lái)，隨著限購(gòu)松綁城市數(shù)量的增加，北上廣深四大一線城市將放松限購(gòu)的聲音不絕于耳。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，一線城市的限購(gòu)政策不會(huì)放松。

由于優(yōu)勢(shì)資源相對(duì)集中，一線城市每年新增城市常住人口的數(shù)量呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，這些新增人口對(duì)于住房的需求因?yàn)橄拶?gòu)而遲遲沒(méi)有完全釋放，這點(diǎn)單從北京自住房申請(qǐng)“首日網(wǎng)站被擠癱瘓”、“中簽像中獎(jiǎng)”的火爆程度就可略窺一二。但一線城市的新增土地、住宅用地?cái)?shù)量卻長(zhǎng)期處于供應(yīng)偏緊的狀態(tài)，陳國(guó)強(qiáng)分析指出，“一旦限購(gòu)放松，將出現(xiàn)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一線城市因?yàn)樾枰刂迫丝冢医?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高，“預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行。”

對(duì)于這11個(gè)堅(jiān)守限購(gòu)的城市未來(lái)的政策走向，顧云昌認(rèn)為，目前未放松限購(gòu)的二三線城市，可能正在醞釀松綁措施，而四大一線城市，由于目前樓市遠(yuǎn)未達(dá)到供大于求的狀態(tài)，將暫時(shí)不會(huì)放松限購(gòu)。他預(yù)計(jì)，“但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，所有城市的限購(gòu)會(huì)全部放開(kāi)，北京將會(huì)是最后一個(gè)。”

信貸是否松綁決定樓市走向

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從全國(guó)范圍看，限購(gòu)政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來(lái)一年樓市走勢(shì)的唯一最關(guān)鍵因素。也正因如此，目前地方政府的救市行動(dòng)已經(jīng)不僅僅滿足于松綁限購(gòu)，開(kāi)始涉及信貸支持領(lǐng)域，救市措施正越來(lái)越深入。

8月份以來(lái)，房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，房貸利率持續(xù)上浮的現(xiàn)象正在改變。據(jù)媒體報(bào)道，在上海農(nóng)業(yè)銀行悄然動(dòng)首套房貸，200萬(wàn)以上商貸給出95折利率折扣的消息被市場(chǎng)披露之后一周，其他滬上商業(yè)銀行對(duì)惜貸的口徑也正悄然松動(dòng)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“目前，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然會(huì)偏緊，不會(huì)立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)。”

從大中城市短期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷(xiāo)比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，張宏偉認(rèn)為，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)第四季度，銀行信貸環(huán)境會(huì)定向?qū)捤桑y行信貸對(duì)于首套自住需求的支持會(huì)逐步得到體現(xiàn)，房貸利率將實(shí)質(zhì)性下降，信貸緊縮的局面將在第四季度逐步得到改善。

購(gòu)房者心態(tài)悄然生變

樓市的糾結(jié)不僅體現(xiàn)在限購(gòu)“松”與“不松”的博弈，也體現(xiàn)在購(gòu)房者“觀望”與“等待”的躊躇。

一方面，樓市正處于傳統(tǒng)的淡季，各地相繼調(diào)整限購(gòu)政策恰好強(qiáng)化了購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，觀望情緒更濃。另一方面，限貸政策依然嚴(yán)厲，貸款利率高企讓購(gòu)房者望而卻步。專(zhuān)家表示，現(xiàn)有政策調(diào)整只是局部性松綁，對(duì)購(gòu)房潛力的釋放作用有限。

首付是否降低、房貸是否松動(dòng)將成為此輪調(diào)控調(diào)整的核心政策。而購(gòu)房者最關(guān)心的仍然是房?jī)r(jià)，張大偉認(rèn)為，買(mǎi)房的時(shí)機(jī)選擇必須看信貸的寬松程度。若信貸環(huán)境不變，調(diào)整持續(xù)，房企在下半年為了沖刺全年業(yè)績(jī)，市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的促銷(xiāo)活動(dòng)，優(yōu)惠力度會(huì)較上半年更“誘人”，一些“剛需”購(gòu)房者會(huì)因此入市，成交量和房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯走低。

此外，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)入修改完善階段。與之相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)稅制度也在穩(wěn)步推進(jìn)。專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)期管理制度將逐漸建立，政策接力出臺(tái)一定程度上降低市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，購(gòu)房者將從“買(mǎi)預(yù)期”向“買(mǎi)需求”轉(zhuǎn)變。(記者 李童)