“限購”松綁難阻房價跌勢 “分類調控”考驗政府之手

“后限購”時代調控何去何從

在2014年上半年，大中城市房價呈現主動調整態勢，全國樓市出現結構性過剩、成交量萎縮等特點。單從房價來說，便可見一斑。2014年1月，70個大中城市中，房價環比上漲的有62個，持平的有2個，環比下降的僅6個。到2014年6月，房價環比上漲的城市僅8個，環比持平的城市7個，環比下降的城市增至55個。

步入“后限購”時代的樓市前景依舊不容樂觀。從7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據可以看出，大中城市房價受解限政策影響較小，新建商品住宅房與二手住宅房價格依舊環比下降。其中，新建商品住宅房價格環比下降數為64個，二手住宅房環比下降數為65個，分別比6月份增加了9個和13個。

業內專家稱，目前樓市降溫、降速、降價的“三降”趨勢未改。根據中國房地產指數系統百城價格調查數據，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，連續第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看，76個城市環比下跌，24個城市環比上漲。

盡管今年以來中央政府并未就樓市調控出臺新的政策，但是《政府工作報告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調控定下了基調——“針對不同城市情況分類調控”“制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展”。

此前，住建部副部長仇寶興對“分類調控”給出如下的闡釋，“調控房地產市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替。”

多位專家指出，中央提出分類調控實際上是讓市場自行調節、放調控權于地方，讓地方政府根據當地房地產市場發展情況適時、適當的調控。

在當前樓市的敏感期，開發商與購房者的博弈仍在繼續。如何穩定樓市預期、增加自住型需求；如何消化庫存、抑制投機性資本進入，這些都是地方政府調控樓市的出發點。

當前，部分地方政府對土地財政依賴度較大。部分地方政府迫于經濟發展和財政壓力，或將相繼松綁樓市限購政策。而如果解限的“度”沒有把握到位，則會刺激投機性資金介入，再次讓調控陷入兩難。

亞太房地產經濟研究院院長謝逸楓分析指出，當前樓市發展狀況總體有三個方向，一是樓市分化，因人口流動與資源配置不均衡及城市經濟發展水平不同、城鎮化的推進、戶籍制度的影響，樓市的城市、供應、需求、房價、結構的越來越分化，必然貫穿全年延續到2015年；二是樓市實施分類、雙向調控，即有保有壓，平衡供需，穩定預期；三是樓市進入深度調整期，2014年是調整年，按照過去前三個周期時間看，2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。

樓市“后限購”時代如何踐行好分類調控、雙向調控，如何拿捏好因地制宜、因“時”制宜，考驗著中央和地方政府的調控智慧。只有管住看不見的手，讓市場機制在調控中發揮主導作用，通過市場的自行調節，中國樓市才能在量與價之間尋找到新的平衡點。