舊金山倫敦房價領漲全球 大都市的“房價之痛”

國際大都市匯集全球人才、創意和投資，在各國脫穎而出，成為世界經濟增長熱點。這些大都市的房價也高得令人咋舌。最近一項調查顯示，多座國際大都市的房價三年來持續高位增長，領跑其所在國家城市房價，令普通居民不堪重負。

【房價漲不停】

英國《經濟學家》周刊４月１日發布其最新調查結果顯示，過去３年里，倫敦、舊金山、溫哥華和斯德哥爾摩等城市的房價以年均１３％的速度增長，而它們所在國家的房價年均增長水平僅為７.５％。

這項調查還在去年追蹤了２６個國家的房價水平，發現計入通貨膨脹因素后，有２０個國家房價增長，平均增長５.１％。位于這些國家的大城市的房價平均增長水平則達到８.３％。

高房價令當地居民怨聲載道。去年的另一項調查顯示，在阿姆斯特丹、柏林、倫敦、巴黎、斯德哥爾摩和蘇黎世等城市，只有不到九分之一的居民認為找到價錢合理的居所并不難。上述城市的房價３年來維持６.５％的年均增長速度，而它們所在國家的房價平均增長水平只有３.２％。

房價持續增長，令普通居民難以負擔。倫敦一向以高房價著稱。在２００２年至２０１２年期間，倫敦一套住房的平均售價七倍于這個城市的平均年薪，如今則已增長至１２倍。

受房價拖累，較之英國其他地方，倫敦人收入增長有限。表面上看來，倫敦人應該過得不錯。２００８年金融危機以來，倫敦每戶人家稅后收入實際增長２％（已經計入通貨膨脹因素），在英國全國屈指可數。

然而，工資漲了，房價也漲了。目前，倫敦每套住宅均價５０萬英鎊（約７３萬美元），接近全國平均水平的三倍。英國智庫“決心基金”分析認為，如果計入房貸和租金上漲的影響，倫敦人的收入比金融危機前平均減少４.３％，在全國墊底。

【工資漲了，房價漲】

大都市的房價持續增長，主要由需求驅動。

不少集合衛星城市的大城市近年來人口增長迅速，有大批９０后和零零后年輕人前來安家置業。蘇黎世每５名居民中有兩人出生在瑞士以外，當地４４％的居民年齡在２０歲到４４歲之間。

這類新興大城市的特點是勞動力緊缺，因此收入增長較快。在舊金山和斯德哥爾摩，失業率比全國平均水平低一個百分點。

除了居住需求，房價也受可支配收入、利率水平和其他資產回報率影響。不少國際大都市是海外置業和資產保值的首選。

２０００年至２００６年期間，美國和英國的房價基本維持相似的上升軌跡。金融危機之后，兩者表現大相徑庭，美國房價逐漸回落正常，英國房價則在短暫停滯之后持續走高。

究其原因，與英國首都倫敦的吸引力不無關系。倫敦地產中介薩維爾斯的數據顯示，城內近半豪宅由外國人購買。

投資大城市的房產，往往回報不錯。摩根士丹利資本國際數據顯示，溫哥華房產２０１５年凈回報率達１１％，高出加拿大整體樓市三個百分點。

高房價也與一個城市的經濟活力相關。舊金山樓市走向與當地技術產業的發展息息相關，自２００８年以來房價與納斯達克指數變動趨于同步。自２０１２年觸底以來，硅谷房價已經增長７３％，而全美房價整體增長僅３１％。

【房價多少算合理？】

針對市場需求推高的房價，最有效的辦法就是增大供給，修建更多的樓房。在寸土寸金的國際大都市，這談何容易。

無論在舊金山還是倫敦，上馬一個新的地產項目都不容易。前者在灣區有嚴格的住宅限制行政規劃，后者則要在郊區保持大量綠地。

盡管如此，舊金山最近動工的房產項目是９年來最多的，而倫敦也在２０１５年開始新建２.４萬套新住宅。

要判斷一個城市的房價是否合理并不容易。有一種計算方法把房價與可支配收入、房價與房租作比較。房價上漲后，如果與可支配收入和房租的比率接近當地中長期平均水平，則無需擔心。否則，要么收入增長或提高房租，要么房價下跌。（袁原）（新華社專特稿）