北京10天9招嚴(yán)堵炒房 商住房管控首次全面收緊

10天的時(shí)間，北京市九次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。因此，將北京這輪樓市調(diào)控組合拳形容為“史上最嚴(yán)”已經(jīng)是大家的共識(shí)，也是歷史上首次針對(duì)商辦類物業(yè)管控全面收緊。

解

新政后買房面面觀

“買不買房”“什么時(shí)候買”一度成為長(zhǎng)期的爭(zhēng)論話題，最終“只要有需求就當(dāng)出手”成為純剛需入市的鐵律。因此，在經(jīng)歷過(guò)去若干輪跌宕起伏的樓市行情中，純剛需成為支撐樓市成交量的中流砥柱。這一輪的北京樓市調(diào)控政策的密度和廣度均超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期，因此尤其3·17新政后買房的人群首先要查看自己購(gòu)房資格和房源情況：

從購(gòu)房資格方面看，首先，非京籍人士購(gòu)房資格，納稅記錄從連續(xù)5年變?yōu)檫B續(xù)60個(gè)月；個(gè)人購(gòu)買已上市的二手商住，需名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的，且必須全款；同時(shí)全國(guó)范圍內(nèi)開始實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸及貸款記錄，無(wú)論有房還是有過(guò)貸款記錄均會(huì)影響到在京購(gòu)買住宅的貸款成數(shù)。其次，大學(xué)生(無(wú)收入來(lái)源)，購(gòu)房原則上按二套發(fā)放貸款；離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，即便購(gòu)房人在辦理離婚過(guò)程中已經(jīng)將名下房產(chǎn)歸于另一方，且無(wú)貸款記錄，依然將被視為二套房。

從信貸方面看，購(gòu)買二套普通住宅和非普通住宅首付分別提高到6成和8成；首套貸款利率提升到9.5折；貸款年限最長(zhǎng)從30年變?yōu)?5年。

從房源方面看，“過(guò)道學(xué)區(qū)房”不能入學(xué)，不具備實(shí)際居住意義的異常形態(tài)房不能單獨(dú)過(guò)戶，這些房源不再是傳統(tǒng)意義上的學(xué)區(qū)房；新建商住只能賣給企業(yè)，個(gè)人不再具備資格；而一些在售項(xiàng)目也存在違規(guī)和明碼標(biāo)價(jià)不規(guī)范而被逐一點(diǎn)名。

探

開發(fā)商“降價(jià)”有準(zhǔn)備

在上市公司密集發(fā)年會(huì)的當(dāng)下，各大房企開始袒露2017年的“心機(jī)”。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，萬(wàn)科董秘朱旭公開表示，盡管市場(chǎng)十分繁榮，但背后卻存在著隱憂。快速的發(fā)展其實(shí)并不適合房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

而在萬(wàn)科的2016年年報(bào)中，已明確對(duì)房?jī)r(jià)下跌做好準(zhǔn)備：報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為13.8億元，較2015年底增長(zhǎng)82.3%。萬(wàn)科列出甚至還列出一份包括煙臺(tái)、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營(yíng)口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南充等在內(nèi)的下跌城市名單。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也公開表示，今明兩年房?jī)r(jià)肯定不會(huì)漲了，“我們的判斷是對(duì)的！”

在北京，北京晨報(bào)記者在與多位項(xiàng)目營(yíng)銷總交流后獲悉，絕大多數(shù)項(xiàng)目并沒(méi)有試圖提價(jià)的打算，而是期望通過(guò)產(chǎn)品類型差異細(xì)分價(jià)格，給予買房人的折扣力度，則還是取決于買房人對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注熱情度。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰則表示，以北京為首的中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)臨，開發(fā)商賣房會(huì)比以前難。

測(cè)

調(diào)控政策未出盡

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志分析認(rèn)為，此次，北京市從規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環(huán)節(jié)集中發(fā)力，對(duì)商改住“零容忍”。尤其北京商改住調(diào)控措施是再一記重拳抑制投機(jī)投資性需求。就在最近一周，北京市多個(gè)部委聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)違規(guī)宣傳、未規(guī)范經(jīng)營(yíng)的多個(gè)在售項(xiàng)目和房產(chǎn)中介進(jìn)行查處。整改令發(fā)出后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合百余家會(huì)員單位，于3月28日共同向北京市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)出規(guī)范經(jīng)營(yíng)倡議，鄭重做出八項(xiàng)服務(wù)承諾。

多位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條過(guò)長(zhǎng)，這一輪的調(diào)整政策是從建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的角度出發(fā)，因此從整頓商住房的嚴(yán)控力度看來(lái)，還會(huì)逐一查漏“炒房”投機(jī)的各種手段，如果有必要一些配套政策也很可能會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)，從一攬子政策可見(jiàn)這輪穩(wěn)定北京樓市的堅(jiān)強(qiáng)決心。

北京晨報(bào)記者 王麗婭

新政問(wèn)答

本期我們綜合從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)按揭部接到的疑問(wèn)，幫大家做解答

1、在外地貸款買過(guò)房

非首套！

在本次的新政要求，貸款記錄是認(rèn)全國(guó)，即使在北京無(wú)住房，但只要有過(guò)住房貸款記錄，即使還清了，如果在北京購(gòu)買住房，也將按非首套房貸政策執(zhí)行。

2、配偶貸款買過(guò)房自己無(wú)房

非首套！

本人名下沒(méi)有住房也沒(méi)有貸款記錄，但配偶在外地貸款買過(guò)住房，如果本人在北京貸款買住房算不算首套房？這樣的情況不符合首套房貸政策，本次執(zhí)行的新政，要求以家庭為單位，包括本人及配偶。

3、征信查不到 不影響！

央行的征信系統(tǒng)是全國(guó)性的，在外地有過(guò)商業(yè)性住房貸款或公積金貸款記錄，在北京一般也都可以聯(lián)網(wǎng)查到，但是如果錄征信不體現(xiàn)，那就視為無(wú)貸款記錄！

4、全國(guó)有N次貸款均已還清，算二套！

新政后，認(rèn)全國(guó)貸款記錄，名下有2筆及以上貸款均還清或1筆未結(jié)清，都算二套。

5、全國(guó)有2筆及以上貸款未結(jié)清，限貸！

本次執(zhí)行的新政，“認(rèn)房又認(rèn)貸”，全國(guó)有2筆及以上貸款未結(jié)清，限貸！

6、首套、二套最長(zhǎng)能貸多少年？

無(wú)論購(gòu)買的是否為首套房，都將暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款)。

7、3·17新政以什么節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)！

從3月18日開始執(zhí)行，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

樓市調(diào)控政策梳理

3.17大調(diào)控

(1)認(rèn)房又認(rèn)貸及貸款記錄(全國(guó))

(2)二套首付比例提升，普通住宅60%、非普80%

(3)貸款最長(zhǎng)25年

(4)公司產(chǎn)權(quán)滿三年才可以上市交易

3.24調(diào)控繼續(xù)升級(jí)

(5)離婚一年內(nèi)算二套

(6)商貸要去公積金中心查客戶公積金貸款記錄

(7)嚴(yán)查首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用貸用于首付

(8)嚴(yán)審收入證明和收入流水

(9)合理評(píng)估房屋價(jià)格

(10)對(duì)還款來(lái)源于其他共同還款人的，原則上按二套執(zhí)行

其他政策類調(diào)控

(11)環(huán)京限購(gòu)，包括北三縣、廊坊主城區(qū)、固安和永清

(12)3.19日 教委表示 “過(guò)道學(xué)區(qū)房”不能入學(xué)

(13)3.24日，不具備實(shí)際居住意義的異常形態(tài)房不能單獨(dú)過(guò)戶

(14)3.18日教委籌劃多校劃片

(15)3..24日教委籌劃教育資源均衡，辦25所優(yōu)質(zhì)校等

(16)3.21日商品房銷售需要一房一價(jià)

(17)3.22日非京籍人士購(gòu)房資格，納稅記錄從連續(xù)5年變?yōu)檫B續(xù)60個(gè)月

(18)嚴(yán)打中介，禁止中介炒作“學(xué)區(qū)房”概念

各行政策

(19)3.24大學(xué)生(無(wú)收入來(lái)源)，購(gòu)房原則上按二套發(fā)放貸款。

(20)部分銀行對(duì)按317政策后可以定義為二套的用戶暫停放貸。

(21)部分銀行(比如中信)暫停各種以大額消費(fèi)名義的抵押貸款。同時(shí)一抵的利率從上浮15%升至上浮35%，另外三個(gè)月內(nèi)新房本不接受抵押貸。

(22)有銀行接力貸要看子女的貸款套數(shù)了。

(23)部分銀行，批貸到放貸，至少要3個(gè)月才準(zhǔn)放貸。

(24)16家銀行首套貸款利率提升到9.5折

3.26商住政策

(25)新建商住只能賣給企業(yè)

(26)已售商住賣給個(gè)人可以但是需要滿足一下條件

1、個(gè)人名下必須無(wú)北京住宅和商住

2、外地人購(gòu)買要連續(xù)5年社保或者5年納稅

3、購(gòu)買商住房不得貸款(必須全款)。