樓價上漲致一房二賣頻發 賣房人毀約手段五花八門

“一房二賣”糾紛不認“先來后到”

法官建議在買房時應注意選好房源 盡量購買產權明晰不存在過戶障礙的房屋

近年來，隨著房價不斷上漲，在經濟利益驅使下，賣房人“一房二賣”現象時有發生，由此引發的案件也不斷增多。近日江西一名男子便將一套40萬的指標房一房多賣，騙了13人近500萬房款。日前，北京二中院對“一房二賣”案件進行了通報，法官建議在買房時應注意選好房源，盡量購買產權明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋，并注意審查房屋狀況，遵守國家房地產調控政策。

房屋價格上漲致

“一房二賣”頻發

賣房人將同一套房屋賣給多個不同的買房人被稱作“一房數賣”，其中，“一房二賣”是“一房數賣”的最典型情況。

二中院調研了自2014年以來審理的此類案件發現，在這類糾紛中，涉案房屋多為二手房，95%以上的“一房二賣”案件是二手房交易引發的，這里面既有商品房，也有各種房改房、回遷安置房等特殊類型房屋，甚至還有不符合上市條件的經濟適用房等。

對于“一房二賣”案件的原因，法官認為，房屋價格上漲是主要原因。部分案例中，短時間內房屋成交價格前后可能相差幾十甚至上百萬元，在一起案件中甚至前手成交價格為40萬元，后手成交價格達到235萬元，相差數倍。在這種情況下，賣房人極易產生“房子賣早了”的后悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理，從而導致“一房二賣”。此外，二手房交易周期較長、房屋因各種原因遲遲不能過戶等因素也容易導致“一房二賣”出現。

賣房人毀約手段

可謂“五花八門”

二中院調研發現，在這類案件中，先買房的人是賣房人的主要違約對象，案件的原告幾乎全是先買房人，賣房人后出售房屋的價格往往顯著高于先前出賣房屋的價格，有的甚至高出數百萬。此外，賣房人與后買房人簽訂合同后，往往在極短時間內就迅速將房屋過戶給后買房人。

二中院法官表示，在這類案件中，法院一般會認定后買房人對賣房人“一房二賣”不知情，但不知情不必然等同于沒有過失。比如，在部分案例中，在房屋已經被先買房人先行占有的情況下，后買房人沒有實際查看房屋就與賣房人簽約，或者明知道房屋被其他人占有使用卻不詢問和查證，因自己的疏忽而沒有能發現房屋實際早有買主，在這種情況下，法院會認定后買房人沒有盡到合理審慎的注意義務，存在一定過失。

據二中院法官介紹，從近年來審理的“一房二賣”案件可以看出，賣房人毀約手段“五花八門”，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達到違約目的；有的甚至串通熟人虛構交易辦理過戶，然后假借新房主名義逼迫已經占有房屋的先買房人返還房屋。

“一房二賣”糾紛

沒有“先來后到”說

那么，在“一房二賣”糾紛中，房子是不是一定會判給先買房人呢？

根據二中院法官介紹，在具體審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，并非單純根據“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

根據最高法院、北京市高院相關規定，“一房二賣”糾紛物權保護順位規則為：已經辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優先；都沒有辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法占有房屋的買受人權利優先；既沒有辦理房屋所有權轉移登記也沒有交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時，知道或者應當知道房屋已被其他人購買而惡意辦理登記的，權利不得優先于先買房人。（李鐵柱）