租購并舉一周年：長租公寓之后，將推藍領公寓

2018年第25期《中國經濟周刊》封面

《中國經濟周刊》 記者 銀昕｜北京報道

（本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第25期）

2017年被稱為租購并舉元年。

業界認為的標志性事件發生在2017年7月，住建部等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱“通知”），提出了培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市，被不少人簡稱為“十二城”。

“之前沒人重視租賃，但經過政策推動，租賃市場越來越被人重視?！蹦Х缴罘占瘓F副總裁金喆告訴《中國經濟周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來沒聽說過租賃行業，也沒有為此設置有針對性的貸款業務，但如今已經有銀行主動來找魔方，詢問其對借貸的需求，“我想這就是政策推動后我們獲得的最大利好。”

因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔方。在過去近一年的時間里，我國房屋租賃市場在政策的積極推動下，吸引了各路資本、企業的投入和關注，原本冷清的租賃行業變得火熱。

租購并舉政策在實際落地中產生了哪些作用？中低收入群體通過租房獲得穩定的居住條件是不是變得更容易了？進入租賃行業的企業又怎么看待目前的租賃市場？在租購并舉標志性政策出臺行將一周年之際，《中國經濟周刊》記者走訪了業內專家、租賃企業、普通租戶等多方人士。

地方租賃新政頻出的一年

租購同權、集體土地入市、REITs破局……

京滬與“十二城”政策頻出，“租購同權”引租房者關注

鼓勵住房租賃市場發展的文件在2016年便已出現。當年6月，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱“若干意見”）對外發布，提出實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。

“若干意見”還明確了目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

但“若干意見”的真正落實，則是從2017年7月對外發布“通知”以及“十二城”試點開始的。

作為“十二城”之首，廣州的跟進動作最為迅速，就在“通知”對外發布前，廣州便推出《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，一度引發輿論對租購同權的關注。隨后，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺地方版本的加快租賃市場政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之后兩個月即2017年9月出臺了各自的地方性文件。上海在《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中還將國企的角色擺到了重要位置，提出要注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。

據《中國經濟周刊》記者不完全統計，在“十二城”試點政策發布后，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進措施出臺。有分析人士指出，在我國尚不發達的房屋租賃市場，如此密集的文件發布和地方新政跟進，此前從未有過。“我感到決策層這一次是很堅決地把加快租賃市場發展當作解決‘住有所居’這個民生問題的重要環節?！北本┎丛⒎课莨芾碛邢薰究偨浝碇斫鹩饘Α吨袊洕芸酚浾哒f。

在眾多政策中最為挑動普通人神經的莫過于“租購同權”四個字。

還是廣州率先行動。廣州先于通知發布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具體規定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，若其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀?！白夥恳部梢陨蠈W”一時引起了輿論廣泛討論。

但“租購同權”在實際操作層面能否落實，一些業內專家尚存疑問。中原地產研究院首席研究員張大偉曾對《中國經濟周刊》記者評論廣州的政策時說，實際上租房者本就擁有使用本區域內學區的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監護人是房主但非戶主之后的第三順位上，“從這個角度看，廣州的政策并無新意?！?/p>

盡管如此，以教育同權為主要內容的“租購同權”隨即在各城市的政策中頻頻出現：北京將北京戶籍無房家庭作為重點保障對象，提出在承租房中實際居住三年，同時又穩定就業三年者，可享受區域內義務教育資源；上海規定對于本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國家和本市相關規定，通過與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規定，享受相關基本公共服務待遇。

此后，“租購同權”更是成為一些城市參與“搶人大戰”的手段，比如武漢，在2017年10月發布的《市招才局、市公安局關于進一步放寬留漢大學畢業生落戶試行政策的通知》中規定：符合落戶條件的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區公共戶落戶”。武漢市教育系統目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：承租人子女的順位排在第三，居于“房戶合一”和“有房無戶”之后。武漢市教育局負責義務教育階段入學業務的基礎教育處相關負責人曾向《中國經濟周刊》記者證實，武漢市入學學位的使用優先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權。也就是說，原則上“有戶無房”的優先級的確應高于“有房無戶”。不過，該政策目前所能保證的只是基礎教育，而非“名?！?。他對《中國經濟周刊》記者介紹說，在滿足第一順位的 “房戶合一”后，若學位還有富余，“有戶租房”和“有房無戶”的情況可一并解決。但他也坦言，若連第一順位都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校。”

集體土地供應與REITs先后“破局”

除了通過“租購同權”政策讓更多人安心租房，土地多元供應是房屋租賃市場迎來的又一大利好。

2017年8月，原國土資源部和住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。這意味著，建設于集體土地之上，用于買賣的“小產權房”仍屬于政策嚴禁范圍內，但以租賃為目的的房屋可以出現在集體建設用地上，并進行社會化出租。

其實，北京在被列為試點城市前已有集體用地用于租賃住房建設的嘗試。截至2017年10月，已有唐家嶺項目、溫泉351地塊項目、朝陽區泓鑫家園小區3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設用地上建設租賃住房還引發了對我國城鄉建設用地平權的更多想象?！斑@有點超出我的預期?！敝袊恋貙W會原秘書長黃小虎曾對《中國經濟周刊》記者說，“這次改革的意義就在于要和現在的發展模式切割，讓老百姓(76.600, -1.39, -1.78%)的財產權利能夠通過市場充分實現?！彼麑⒋隧椪叻Q為“一個舉重若輕的大手筆”。

除了為集體土地供應租賃市場打開通道之外，過去一年讓不少租賃行業企業感到興奮的便是REITs破局。

“開發商之所以不愿意做租賃產品而更愿意做買賣產品，是因為租賃產品的周期長、回報少?！苯鹩饘Α吨袊洕芸酚浾叻治稣f，房地產信托基金（REITs）是一種有效提升開發商資金流轉效率的方式，當開發商在某物業中的股權占比低于某一水平時便可將自己所持資金撤出，投入到其他項目，而不用繼續沉淀在某處租賃物業中。

REITs在這一年中也頻頻破局：從《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進行REITs的試點工作。

2017年10月，新派公寓首只“類REITs”——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式綜合交易平臺掛牌轉讓，其以位于北京市朝陽區百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業為底層資產，計劃總規模2.7億元，期限為5年，這標志著我國第一只租賃類REITs誕生。同月，首只央企租賃類REITs——中聯前海開源—保利地產(13.080, -0.99, -7.04%)租賃住房一號資產支持專項計劃獲上交所審議通過，總規模50億元，采用儲架、分期發行機制，以保利地產自持的優質租賃住房為底層資產。

雖然與國外相比，我國尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監會和住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），明確提出將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，在審核領域設立“綠色通道”。雖沒有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業界倍感振奮，有分析認為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來合理評估住房租賃資產價值，避免用市價法做出明顯偏高的評估結果，這一提法引起了業內人士的關注?！耙允找娣ㄔu估，就能做到對‘有價無市’、價格虛高的物業實際價值做出更接近真實價格的評估?！毙屡晒撌既送醺旰陮Α吨袊洕芸酚浾哒f。