房企發債融資主渠道全面遭堵 借道信托“補血”升溫

繼房地產企業發行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段被限之后，又一條房企“輸血”渠道——海外發債也被堵。《經濟參考報》記者從券商人士處獲悉，最近一段時間，房企海外發債已基本處于被暫停狀態。

當前，從境內到海外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。業內人士指出，在這一背景下，房企尤其是規模較小的企業再融資將受到影響。隨著未來三年待償債券到期，房企債務償付問題將逐漸顯現，應警惕弱資質地產企業違約風險。

堵截 二季度海外發債量驟減

有消息稱，監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文，關閉了房地產企業進入全球債券市場的大門。一位券商人士向《經濟參考報》記者表示，在境內多種渠道發債融資被限后，地產企業轉而尋求海外發債融資，但最近一段時間房企海外發債也已基本處于被暫停狀態。

數據顯示，2017年二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。

值得注意的是，在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015年、2016年房企連續兩年減少海外融資額度，甚至提前贖回，但在2017年一季度，海外發債量大幅增加。具體來看，今年以來房地產企業海外發債規模116.95億美元，發行債券數量31只，均創同期歷史新高。其中，一季度房地產企業海外發債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍。

CRIC研究中心報告顯示，2017年3月，房企海外發行的票據、債券達到302.28億元，占到當月房企發行票據、債券總額的74.95%，約為3月房企銀行貸款的2.25倍。

上述券商人士表示，隨著樓市調控力度加強，進入二季度，海外發債量急劇收縮。

事實上，自去年10月以來，房地產企業融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月13日，中國基金業協會發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規定，私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

海通證券研究所統計顯示，從發行量來看，自去年四季度起，房地產行業債券融資開始收緊，發行量大幅縮減。2016年四季度，房企債券總發行量僅為1210億元，較三季度減少了近三分之二，凈融資額997億元，僅為三季度的30%。公司債方面，2017年以來沒有一家A股上市房企發債，去年同期則有43家，融資金額高達774.33億元；2016年全年發行公司債的上市房企有124家，融資金額達2039.53億元。

“房企住宅類海外發債已經沒戲了，商業類有可能放開。”上述券商人士表示，目前海外發債是全面限制，不過，未來對于達到一定投資級別的商業類用房，熊貓債有放開的可能。

升溫 房企回流信托明顯

值得注意的是，隨著房地產主要融資渠道紛紛被限，具有“補血”作用的房地產信托業務悄然升溫。用益信托最新數據顯示，今年以來，68家信托公司共發行326只房地產信托產品，累計為房企融資1005.5億元。從發行只數上看，1至4月分別發行50只、54只、113只、92只，分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。

進入5月，房地產信托發行依然“有增無減”。截至目前，5月房企通過發行集合信托計劃募資額已達113.7億元。普益標準發布的最新信托周報顯示，5月13日至5月19日的一周內，共有24家信托公司發行了39款集合信托產品，發行數量環比增加11款，增幅為39.29%。其中，10款為房地產項目。

華融信托研究員袁吉偉表示，房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，融資需求依然勢頭不減，房企回流信托明顯。同時在資產荒以及經營業績考核壓力增大的情況下，部分信托業務人員也有動力通過高收益信托業務增強創收能力。

不過，需要指出的是，房地產業務一直以來都是信托產品違約的重災區。有報告顯示，信托行業糾紛案件所涉行業領域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地產領域的糾紛規模占比高于60%。截至2016年底，全行業房地產信托風險資產余額382億元，占全部信托風險資產比例的32%；風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。

據悉，監管層有可能加大對房地產信托渠道的收緊力度。《經濟參考報》記者近期從相關部門獲悉，為抑制房地產的過熱發展，針對房地產信托渠道收緊政策也將加碼。在此前召開的信托監管工作會上，銀監會信托監督管理部就指出，房地產信托的信用風險呈上升趨勢，各級監管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款質量波動大的銀行業金融機構，以及房地產信托業務增量較大、占比較高的信托公司。

“隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信托資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資渠道將進一步受限。”一位云南信托相關負責人表示。

承壓 地產債面臨集中到期

對于房企來說，未來其資金需求將不僅用于投資。根據WIND資訊統計，在經歷了2015至2016年的大規模發行后，地產債券逐漸進入償還周期。截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996只，待償還債券規模2.12萬億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，今年8月、9月地產債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月歷史新高。

海通證券報告顯示，截至2016年底，房地產企業貸款余額約7.1萬億元；存量地產債券規模約2.6萬億元，2016年凈融資額約1.1萬億元；信托資金投向房地產業的規模為1.43萬億元，較2015年末新增了1418億元。

海通證券分析師姜超表示，存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地產存續債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來二至五年地產行業債務到期壓力集中。

姜超表示，雖然目前來看地產企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示，近九成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險爆發。”他說。