租購并舉制度確立 樓市調控長效機制加速落地

樓市調控長效機制加速落地

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

業內人士表示，我國住房租賃市場規模已超萬億元。從2016年9月30日開啟的新一輪樓市調控可以看出，當前政策著力點是促使住房向居住屬性回歸，租購并舉，樓市長效機制加速落地。

退燒 漲幅放緩趨勢明顯

國家統計局發布的最新數據顯示，9月熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平，同比漲幅全部回落。這也是近三年中15個熱點城市連續兩個月全面停漲。

而在2016年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅超過1%的有50多個城市，超過4%的多達11個，同比漲幅超過20%的城市有12個。15個熱點城市中，合肥、廈門同比漲幅高達47%，南京為43%，上海新建住房價格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。

中原地產首席分析師張大偉表示，漲幅放緩趨勢已經明確。9月70個大中城市房價漲幅大部分已放緩。其中，新建住宅平均環比上漲0.19%，是近23個月漲幅最低點，同比數值也為最近13個月最低。

與此同時，房地產銷量也出現了下行走勢，一線城市最為明顯。以北京為例，中原地產研究中心統計數據顯示，從今年3月開始，北京樓市成交全面萎縮。新建住宅1-10月成交量為20621套，創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅達50%。二手房方面，前10月成交11.52萬套，雖然仍高于2014年同期水平，但較2016年的23.5萬套減少近半。

張大偉說，雖然2017年全年的房地產成交量依然會創下歷史最高紀錄，但近兩月來，樓市降溫明顯，樓市“金九銀十”成色不足。

住建部部長王蒙徽表示，房地產調控成效顯現，市場總體穩定，我們以“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位，堅持分類調控，因地施策，出臺了一些有針對性的措施來穩定市場。目前一線城市和部分熱點的二線城市新建商品住宅價格同比回落，三四線城市房價也趨于穩定。

新政 購租并舉迎新時代

有關人士表示，2016年年底，中央首提要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度。此次十九大報告正式確立租購并舉的住房制度。

發展住房租賃市場，已成為建立樓市長效機制的重要內容。今年7月，住建部等九部委下發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批試點，再度明確租購并舉，租售同權。隨后，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

東方證券研究報告稱，目前我國租賃人口約為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。經測算，租賃人口主要由流動人口及高校畢業生構成。

東方證券房地產分析師竺勁表示，據測算，2020年、2030年我國租賃人口規模將分別達到2.2億、2.6億，相較目前約1.9億的規模，仍有近40%的增長空間。

10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監管和服務平臺同步上線。據了解，住房租賃監管平臺將通過接口方式，對各類市場主體運行的網絡交易平臺進行管理。

11月1日，合肥公共資源交易中心開始啟動招標住房租賃交易監管服務平臺軟件，并要求11月30日前完成研發、通過測試并能上線運行。11月2日，成都住房租賃交易服務平臺進行試運行階段。該平臺包括“我要出租、我要租房、簽約備案、我要找中介、評價信息”等12項服務。

中銀國際相關報告也指出，國家推動住房租賃市場的發展，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

展望 長效機制落地加速

發改委副主任寧吉喆此前表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，國家反對投資投機性的取向不會變，但對于居民正常的住房要因地制宜、因城施策，逐步建立房地產調控的長效機制。

不難發現，打擊投資、投機、壓縮房地產牟利空間，已成為各個地方樓市調控政策的著眼點，特別是對樓市金融端口的收緊。

截至目前，已有超過40個城市進行限售，以增加住房投機成本。另據了解，減小牟利空間、保障性住房封閉運作也已成趨勢。

天津市國土房管局制定出臺了《關于規范限價商品住房管理有關意見的通知》，通過嚴格資格審核、明確選房順序、規范上市退出和轉讓及加強市場監管，進一步完善該市限價商品住房管理政策。

北京共有產權住房政策也指出，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產權住房產權份額由代持機構回購。

雄安新區的住房制度則將執行積分購房。租賃10年后可進行積分購房，但買房后在一定期限內禁止出售。同時，房屋出售時，政府具有回購優先權，而其回購價格僅略高于同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價。

記者了解到，住房租賃長效機制也正在落地。9月下旬，國務院法制辦、住建部組成聯合調研組，到多地對租賃條例等征求意見和建議，意在加快推進相關立法。

《住房租賃條例》將對租賃行為各方權責進行認定，對政府公共租賃平臺建設與監管、住房租賃企業的房屋建設標準、裝修設施標準和價格標準等方面予以規范，同時從稅收、融資等方面對租賃企業予以支持。

中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮對《經濟參考報》記者表示，租賃條例將成為我國第一部專門規范住房租賃的行政法規，進一步凸顯了建立租售并舉長效機制、加快租賃市場發展的重要性。

“我國房地產調控思路已從此前的短期走向長期。”康俊亮表示，從房地產行業本身來看，長效機制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網；建立完善的市場化住房租賃制度；建立分類調控的土地供應機制；以及正在立法中的房地產稅制度。