繼前日被記者圍堵進廁所之后，昨天第十二屆全國人大第一次會議開幕式結束后，住建部部長姜偉新再次被追問，無奈之下他要求“只答一句”。

由于新國五條細則的發布，個人售房所得20%計個人所得稅這一規定，引起了市場上巨大的爭議。近日，京津滬等多地二手房過戶暴增。新政具體什么時間開始實施？市場反響這么大，政策會不會有調整？因為這些疑問，住建部部長成為會上記者追訪的熱點。

昨天，姜偉新被眼尖的記者發現，三名女記者一起跑過去拉住他。見記者熱情太高不放手，姜偉新有些無奈，“那我只答一句好嗎？”記者們齊聲說“好”，姜偉新才走到了話筒前。“新國五條細則爭議較大，調控效果可能不好，您怎么看？”記者開門見山。姜偉新馬上回答，“還要再執行一段再看”。真是只回答了一句，姜偉新便向大家敬禮告別。記者孫雪梅

　　政協委員、住建部部長姜偉新。杜洋攝

●無論新“國五條”什么時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。

——全國政協委員、住建部部長姜偉新

新京報訊（記者郭少峰）全國政協委員、住建部副部長齊驥昨天上午表示，城鄉和住房建設部對各地房價控制目標沒有指導意見，但要求保持房價基本穩定。他透露說，針對新的國務院調控的文件，一個星期內會有詳細的信息解讀。而各地方的調控目標需要各地方政府制定并發布，預計三月底地方政府細則將會出臺。

齊驥表示，“二手房交易按照增值額20%征收個稅”本意是打擊投機，不是傷及剛需。

他說，各地出臺國五條實施細則，都要以國務院意見為準，不存在房價上漲過快的城市先出、上漲相對較慢的城市后出的問題。齊驥認為，樓市調控的細則實際都在五條措施里，不過還要出臺可操作的具體的條款。

關于保障房建設問題，齊驥表示，“關于保障房建設的軍令狀去年都簽了，也都完成了。今年同樣簽署了軍令狀，確保保障房建設如期完成”。

住建部長

新政不可能讓13億人都滿意

“個人住房信息聯網住建部”超出承諾期限，姜偉新稱正努力建設

昨日下午，面對媒體關于為何在兩會前夕推出新“國五條”、會不會損傷購房者利益的提問，全國政協委員、住建部部長姜偉新說，無論新“國五條”什么時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。

他表示，對于普通購房者的利益保護，可以進一步研究，解決方式是在“十二五”期間繼續推進保障性住房建設。

此外，住建部曾提出，要在2012年6月30日前實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網。現在“最后期限”已過了8個多月，落實情況至今沒有明確說法。對此，姜偉新表示，住房信息系統有相當的難度，但要繼續努力把它建立起來。

至于今年信息聯網將新增多少城市的問題，姜偉新說：“這個你們就等著新的消息出來吧”。住建部副部長齊驥則稱，40個城市的住房信息聯網已經完成，今年還會有更多的城市加入。

委員聲音

“20%看上去很美，實施起來很難。”昨日，全國政協委員、財稅專家、清華大學經管學院教授李稻葵，對新政“二手房交易按照增值額20%征收個稅”發表上述看法。

李稻葵舉例說，100萬買的房子，今天要賣150萬，“但這50萬的差價也許其中20萬是裝修費，而且裝修還花了主人不少創意心思——這怎么算？”

李稻葵認為，長期看，房產增值部分確實應該交個人所得稅，但是短期卻不具有可操作性。

李稻葵還稱，現階段房產價格上漲的因素并沒有解決——如此多的民間貨幣存量，投資渠道卻十分有限；地方財政又依賴土地出讓，眾多經濟活動都要依賴房地產——這些不解決，房價怎么可能下降？此外，城鎮化進程如果處理不當，也會帶來新一輪房價上漲的預期。

房地產10年調控，從揚湯止沸到釜底抽薪

胡葆森代表：“國五條”是對房地產調控政策的階段性總結

《中國經濟周刊》記者 孫維晨|北京報道

面對一線城市房地產市場漸入暖春的繁華，突如其來的國務院令讓所有游戲參與者心生疑慮。被簡稱為“國五條”的調控政策誕生于2013年2月20日的國務院常務會議。會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。

一些市場參與者評論“國五條”為“最溫柔的一刀”，因為這部分措施并無太多新意。但是回溯本屆政府10年中的房地產市場調控政策，從當初確立房地產業為經濟支柱到抑制房價過快上漲，在揚湯止沸與釜底抽薪之間，調控效果已經逐步顯現。

國五條，“階段性總結”？

“我個人認為本次的‘國五條’沒有新的東西，主要在于強調之前的政策。”2月25日接受《中國經濟周刊》專訪的全國人大代表、河南建業集團(00832.HK)董事長胡葆森說。他認為，這項政策或許可以看做房地產調控的階段性“總結”，在此之后，國家對于房地產的調控還將持續。“有關‘國五條’的細則可能不會出現了”。

“國五條”要求，各省會城市制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度等政策，在國務院此前發布的調控政策中早已存在。一家金融機構對此的分析報告稱，會議內容主要還是之前說的“系鞋帶”(重申以往調控政策)、“打板子”(對地方政府問責)。這家券商認為，目前政府主要還是在“打板子”上加大力度，問責和監督地方政府還是會起較大作用。

這份2月末刊出的報告預計，在兩會之前中央可能不會出臺“殺傷力較大的政策”。

要求匿名的中國房地產協會高層領導告訴《中國經濟周刊》：“我認為‘國五條’的核心意義在于對此前的政策進行鞏固。”他認為，從2012年中期開始，一線城市和部分熱點城市房價開始呈現迅速回暖情況。而造成這種市場狀態的原因是一部分剛性需求集中釋放所導致的。“如果不斷鞏固限購和限貸政策以及增加住房與用地的供給，同時推動問責制的話，調控效果會得到有效持續。”

這位從事房地產業工作超過20年的人士預計，剛性需求集中釋放的情況不會持續太久。“去年曾經有人妄稱二三線城市的限購限貸政策將差別化對待，現在‘國五條’的出臺實際上就已經對抱有類似幻想的人進行了預期調控。”

“目前可能不會出現新的細則了。”他說。

類似的評價也得到陽光100集團副總裁范小沖的認同，“這實際是本屆政府對于房地產調控的一個階段性收尾。其強調持續調控的符號化意義更加突出。”“當然，這對于當前一線城市房地產價格反彈也具有一定程度的遏制效果。”

當然，亦有媒體援引未核實的消息說，深圳和北京等城市針對“國五條”的框架都正在制定甚至早已制定好實施細則。

至于“國五條”到底“溫不溫柔”，這種效果很難在短時間之內顯現。

2003—2008年：“揚湯止沸”

近10年間，中央對于房地產的調控幾乎從未間斷過。不同的是，面對迥異的宏觀經濟背景，調控政策也分鼓勵和抑制兩種。

2003年8月，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確“房地產行業作為國民經濟的支柱產業”的提法，提出要保持房地產業的持續健康發展。

由此發端，作為資本密集型產業的房地產業開始奔騰。但隨著市場供需兩旺，房地產業的發展卻逐漸滑向失控的邊緣。

2004年8月，國土資源部等部委聯合發文，嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備(即“8·31”大限)。中央政府開始從土地供給角度來抑制房地產過熱。

進入2005年，中國的房地產價格依舊攀升。3月，央行宣布取消房貸優惠政策；部分地區的個人房貸首付比例從20%上調到30%。調控觸角開始觸及消費層面。同月“國八條”出臺，內容涉及政府負責機制、引導合理住房需求、監測樓市運行等。

兩個月后，“2005年新國八條”出臺，要求把房地產市場投資過快、房價漲幅過快作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

而相關配合政策也在當年9月和10月下發。銀監會收緊房地產信托業務；國家稅務總局也以文件形式要求個人買賣二手房必須納稅。

2006年，北京、上海、廣州等一線城市的房價開始出現更加猛烈的飆升。為了抑制來勢兇猛的投資需求，4月26日央行將5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調到6.39%。一個月后，“國六條”出臺。這被視為新一輪房地產調控序幕拉開。7月，建設部下發171號“外資限購令”。

2007年，國家繼續以金融手段為主調控房地產市場，其中加息就達到了5次。

回顧這5年的調控手段，上述匿名的房地產協會人士認為，當時房價上漲的速度雖然迅速但是并不“野蠻”，“因此很多手段都是揚湯止沸之意。”

2009年至今：告別“心慈手軟”

國際金融危機爆發后，全球的央行都不約而同地開始降息。身為經濟支柱地位地房地產業得到了一系列政策的扶持，市場野性被重新喚起。

不理性的欲望瞬間被點燃，投機需求的燎原之勢讓整個市場為之驚恐。面對再度卷土重來的非理性購房需求，國務院在2009年10月份出臺“國四條”，再度要求抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度。

但是，投機的野蠻力量并沒有因此而受到傷害，反而愈加兇猛，“房價越調越高”。

2010年4月，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(即“國十條”)出臺，措辭極為強硬：“堅決抑制不合理住房需求”，并拋出了限貸和限購兩枚重磅炸彈。

隨后，國家決心大規模建設保障性住房。2011年，全國1000萬套保障性住房建設開工。

2011年，國務院出臺“新國八條”。該項政策依舊是立體化調控手段。與此同時，房產稅試點推動工作也取得新進展，重慶和上海兩地率先試點。

2012年，國家加速推動了住房信息系統聯網。

胡葆森在評價這10年來的調控政策時說：“這些年的房地產調控收到了預期的效果。限購和限貸等措施力度到位，全國房價過快上漲的局面得到了有效抑制。同時由于保障性住房的大面積開工建設，市場供給結構出現明顯的改變。這會對抑制房價過快上漲起到根本作用。”

針對“國五條”細則會“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔憂，全國政協委員、住建部副部長齊驥4日對記者表示，“(如果‘國五條’細則)執行起來發現問題，會有保護措施。”

對此，專家表示，此次調控將突出地區的差異化，應該會涉及對剛性需求的保護措施。

齊驥說，樓市調控細則實際已包含在五條措施中，但還需各地方政府“翻譯”成可操作的具體條款。另外，各地方政府需要制定并發布當地房價調控目標。他透露，地方細則出臺時間為3月底。

齊驥表示，各地出臺實施細則，都要以“國五條”為準，不存在房價上漲過快城市先出臺、上漲相對較慢城市后出臺的問題。

對于全國住房信息聯網的進展問題，齊驥表示，40個城市的住房信息聯網已經完成，今年將有更多城市加入。

全國政協委員、住建部部長姜偉新4日也表示，“國五條”剛剛出臺，需要先看看市場反應。他同時稱對控制房價有信心。

從市場反應看，購房者擔心增稅后增加購房成本，因此在細則出臺的第二天，多地出現“突擊搶房”現象。

中指院數據顯示，在2月25日到3月3日的一周內，九成以上城市月周均成交同比上升。重點城市中，除蘇州周均成交同比下降外，其余城市均上升。

值得注意的是，僅3月2日一天，北京二手房網簽量突破千套，達到1059套，創下休息日最高交易記錄。中原地產研究部總監張大偉表示，這是搶搭“政策末班車”。

從影響看，多位專家表示，由于供求不平衡，購房者多處于“弱勢”一方，多增加的交易稅負或轉嫁購房者，剛性需求可能被“誤傷”。

“20%個稅政策的實施細則應該盡早清晰化。”全國政協委員、財政部財科所所長賈康在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，對剛需、改善性需求的購房者應該實行“定向寬松”，不同城市附加上不同政策，避免在樓市調控中“誤傷”剛需。例如，過去房產持有超過五年免按20%稅率征收個稅，但現在有沒有類似的時間界限，應該做出一定的量化。

“20%交易稅是中央層面的原則方向。”住建部政研中心綜合研究處處長趙路興接受《經濟參考報》記者采訪時表示，他個人認為，地方版細則將根據實際情況具體規定，例如，對房改房、經適房、改善性住房等稅收政策具體細化。

張大偉也認為，地方細則可能會有部分豁免，之前個人唯一一套住房超過5年出讓可減免所得稅，這一條款在地方細則中可能得以延續。

趙路興指出，“國五條”的根本目的在于抑制投資投機性需求，對于剛需與改善性需求影響并不大。他認為，地方細則將由各個城市針對自身情況進行定奪，必須嚴格執行可能是一線城市、省會城市、計劃單列市等房價漲幅較大的城市，而市場本就不活躍的三四線城市則可自行選擇。因此，此次調控將更加突出地區差異化。

張大偉也認為，“國五條”對于改善性需求影響不大，不存在“誤傷”之說“政策對市場的影響將在地方細則落地后顯現，從目前來看，其影響至少延續3個月，買賣雙方的博弈將使得量價齊漲現象停滯。”

記者　梁倩　梁嘉琳　北京報道

1日發布的《國務院關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(下稱“國五條”)，讓北京房地產交易中心的過戶量猛增，業主紛紛要搶在京城細則發布之前，將手中的房屋賣出，以逃避賣房所得20%的個稅。

4日，在北京西城區房屋管理服務大廳現場，雖然是周一工作日，但這里擠滿了前來咨詢辦理二手房過戶的業主。這些業主一個最關心的問題就是“北京的政策什么時候能落地？”。

而據海淀區房屋管理服務辦事大廳工作人員透露，截至中午12時，服務大廳排隊取號數量已經超過了千人。

蜂擁的二手房過戶潮，也讓房屋中介公司打起了這么二手房交易委托收費的這筆生意。

在朝陽區房產交易中心，記者看到，許多房屋中介公司搭服務臺就近搭在房產交易大廳門口招客，為業主辦理委托服務，而每個服務臺，也擠滿了咨詢的業主。

記者隨后咨詢了一位房屋中介過戶委托的收費情況，中介告訴記者，一筆委托過戶交易最少5000元起。記者還發現，有些經紀公司相同的一筆業務要價到了10000元。

據在過戶大廳的一位房地產經理公司業務員稱，正常二手房交易全流程包括核驗、資審、網簽、過戶、繳稅，以目前熱度，個人辦理需10天，而中介代辦僅需6天，足足節省4天。

此外，在朝陽區地稅大廳，為加快業務辦理，新增設了8個臨時窗口，并將原有的23個窗口全部向二手房納稅辦理開放，增設了30名工作人員。

不過，對于這筆收費，高通律師事務所的首席合伙人敬云川表示，由于中介服務費囊括了中介為辦證提供便利，購房人其實沒必要繳納這筆額外的費用，消費者不要被市場成交的火爆氣氛所迷惑。

對此，北京中原市場研究部總監張大偉分析稱，二手房正常的過戶流程為，買賣雙方簽訂買賣合同后，需要5個工作日的資格審查。然后才可以涉及到過戶納稅等事宜。而且其中如果賣方之前還有貸款的話，需要1個月左右的解抵押程序。才可以納稅。在2013年3月5日前，都不可能是在新國六條以后簽約的交易。

“就是說，現在市場的網簽量或者納稅量，只是新政前的交易，擔憂稅費影響而提前納稅過戶。與恐慌性需求無任何關系。”張大偉說。

張大偉最后預計，由于之前實行的是針對個人惟一一套住宅超過5年出讓將減免所得稅，在地方細則出臺后，這一政策可能將延續，細則存在部分豁免的可能。(記者 曾亮)

一廂忙著帶客戶辦交稅、過戶；另一廂則忙著帶著客戶四處看房，這是昨天京城各大房產中介上演的景象。記者走訪發現，北京近郊200萬以內二手房熱賣，某中介一經紀人在大興一天成交3套房；城中心部分區域均價4.5萬的房源集中掛牌卻少有問津，市場冷熱不均。對于經紀人而言，抓住一套滿五年的家庭唯一住房就等于賺到了傭金，圈內人如今流行問一句：“是‘唯一’嗎？”

滿五年、唯一房最好賣

昨天在地鐵大興線沿線一帶，記者在幾個知名小區內頻頻能看到掛著工作牌的房產經紀人，都忙著帶一波又一波客戶敲門看房。一位20多歲的鏈家地產經紀人興奮地告訴記者：“200萬以內的房子太好賣了。基本都是當天掛出來就能出售。我周日一天就賣掉了三套200萬以內的房子，都是這一帶老小區的房子。”

已經看了三天房子的張嫻告訴記者，剛在地鐵大興線西紅門一帶看上一套165萬的小戶型，沒想到跟著經紀人進門看房還不到2分鐘，緊跟著又同時進來3波看房人，房主當即加價10萬元。“看著這架勢，我馬上拉著經紀人出來了。”張嫻無奈地說。陪同張嫻看房的經紀人也向記者證實，只要是多來一波看房人，房主就認為自己報價低了，就上調一次價格。

鏈家地產經紀人告訴記者，目前最好賣的房子是“滿五年的，家庭唯一的房子。”按照目前算法，這種房子省去了1%的個稅和5.6%的營業稅，算是購買成本最低的房子。“因此只要撈到這樣的房源，就相當于看到傭金提成了！”同時，主要負責客戶的經紀人，見到找房源的同事也習慣問一句：“是‘唯一’嗎？”

高價房仍不熱銷

幾天來，多家中介向記者爆料，受到“國五條”細則出臺的影響，門店的新增房源掛牌量激增一倍。昨天，位于廣渠路上一家“我愛我家”門店，該工作人員就指著電腦告訴記者說：“今天一天就掛出不少單價在4.5萬元/平方米的新房源，比如新景家園、幸福家園的房子。一套90平方米的兩居總價大約在460萬元吧，但目前少有問津，之前意向買房的客戶就不多。”

在該經紀人看來，目前還不是買房時機：“這一帶的房子單價高、房源充裕，我建議不要急于買這一帶的房子。房主扛一段時間賣不出去，自然會降價的。”

值得關注的是，目前官方版的新政解讀還未出來，新政的執行時間也沒有確定。因此，不少人在咨詢買房時都擔心陷入“交稅時間差”的風險中。為此，鏈家地產經紀人表示，“這幾天，我們公司已經明確，如果現在成交的房子一旦出現因新政產生的增值稅費，就會視同該筆交易失效，我們也全額退還中介費，就當大家白忙乎一場。因此不會出現合同糾紛。”

晨報記者 王麗婭

■解讀

20%？也許沒那么夸張

“個稅”算法還存多種解釋

1、嚴格算法：

一套房多交14%的首付

按照中介目前最嚴格的估計，如果買一套200萬元的房子，該房原值是50萬元，差額的20%相當于30萬元，此前按照1%的個稅僅交2萬元，相當于多花了28萬元。且交稅都是要交現金，國內賣方稅費一貫轉嫁給買家的情況，最終相當于買家要多出14%的首付款。

2、房東打折法：

買房也要多花10萬元

目前，多數房產經紀人給買房人的樂觀算法是，即使個稅上調，房主夠意思降價，買房也要多支出成本。以目前一套180萬元的在售老房子為例，即使房主降價10萬元變成170萬，按照新政，20%的差額個稅也至少在20萬，因此買房人僅房款和個稅兩項還需要支出190萬元，也就是說新政落實后買房比現在至少多花10萬元。

3、模糊算法：

成本增加應刨除其他成本

多位業內人士認為重申個稅是在提高買房門檻，增加購房成本。但在細則沒出來前，不應該先入為主影響政府對細則的制定。知名地產商任志強認為20%的個稅，應該刨除包括買房人此前的裝修等多項成本，更有資深媒體人表示個稅征收應該考慮到原房產的貸款利息，這些賣房人在持有房產過程中并沒有增值。因此，個稅增加一定成本的可能性是有，但現在被假設出來的“幾十萬元”嚇壞買房人，有點盲目。

4、減法：

或許比1%個稅還少

昨天在朝陽地稅局，正在等待交稅的徐先生認為現在市場聽聞新政有點失去理性。在他看來，按照差額征收個稅首先要有一套完善體制能公平證明“原房值”。以自己剛買的房子為例，這次網簽價格和原房產價格差距甚小，“結果發現，如果按照差額20%交個稅的話，比我現在按照總價1%還低。”

5、減免法：

或許不用交個稅

中原地產市場總監張大偉認為，細則可能會有部分豁免。理由是之前實行的是針對個人唯一一套住宅超過5年出讓的，減免所得稅。他判斷這次在細則中可能繼續延續。所以政策對正常改善人群的影響不大，也就不存在誤傷之說。反而從第二套房的認定上看，他認為應該是只看房不看貸款次數，更合理。

晨報記者 王麗婭

■相關

房地產板塊能扛多久？

分析機構意見并不都是悲觀

晨報訊（記者王潔）暴跌已經來了，房地產板塊能扛多久？從周末到昨天，各路機構無不被“國五條細則”所折磨。

新政一出，券商研究員們晝夜未眠，加班加點趕制最新研報。昨天，長城證券研究員朱俊春便在資本市場上火了一把。其題為《意外之喜、重大利好》的“逆市”研究報告，引發一片熱議，網友戲稱：“這一次，長城證券亮了！”

針對樓市調控新政，朱俊春的研究報告稱，房產新政出乎意料，構成股市重大利好。該政策直接利好新屋銷售，促進新開工；也是對投資投機需求的重磅出擊，利于房價的中長期穩定；最重要的，或是新型城鎮化的一部分也未可知：政府是否有意鼓勵購房者向郊區轉移，以促成新的城市中心。地產，國之根本，看好金融地產汽車家電及中游的建材機械，看淡醫藥、環保和傳媒。

但是昨天，房地產股票“尸橫遍野”。多位網友表示，實在看不懂這份“跌停叫利好”的研報，并稱“長城證券，忽悠的有點過了。”

不過，北京晨報記者搜集的多份機構報告顯示，目前，對于房地產板塊未來走勢，市場確實出現了兩種相反的聲音：悲觀者認為，房地產調控將極大地抑制二手房市場的需求；樂觀者認為，剛性需求將使二手房市場交易逐漸轉向一手房市場，或進一步推高一手房價格。

東方證券就預計“重點城市未來樓市成交量經歷回落期將是大概率事件”，該推論的原因是，“限購范圍擴大，房價上漲過快的城市可能會收緊二套房貸，這都將實實在在限制需求的釋放，即使是符合條件的需求，由于政策的出臺，往往也會進入觀望。”

而匯豐晉信基金則認為，目前房地產板塊估值回到8倍左右低點，但是未來兩年盈利基本是鎖定的。因而其預計，房地產板塊未來下跌空間不大。接下來主要需要看地方出臺的政策細則，來進一步判斷對房地產市場的影響。

昨天是“新國五條細則”出臺后的第一個工作日，受“二手房賣房所得按20%征收個稅”的政策內容影響，北京樓市出現了一波明顯的末班車行情，房屋買家賣家都急切地想搶在政策生效之前完成簽約、繳稅、過戶等手續。昨天，記者探訪了北京朝陽區、海淀區的房管局辦事大廳和朝陽區地稅，前來辦理過戶、繳稅等手續的人數暴增，而北京市住建委相關負責人表示，預計后幾天房屋網簽的登記量還會明顯上升。

朝陽區房管局

后5天名額全部被約滿

雖然北京朝陽區房管局已全面推行網上預約辦理，可以預約未來5個工作日內的房屋登記業務，但記者于昨日早晨8點到達位于石佛營東里的朝陽區房管局的時候，依然有不少人在門前排隊。而網簽、咨詢、解除抵押等窗口前更是排起了長龍，“我是來解押的，這樣能盡快走其他的手續，能早點走手續就早點。”一大早就過來排隊的陳先生表示。

到昨天下午2點，朝陽區房屋登記發證大廳外已經人群熙攘，大廳外的業務咨詢窗口前排起了數十米的長龍，近百人排隊咨詢。“今天人一下多了起來，已經有三五年沒有這么熱鬧了”，網簽的咨詢窗口一位工作人員說。

大廳一層，約有200多人在這里等待，叫號器不停地變換閃爍，20余個窗口同時辦理業務。“我幫客戶預約過戶的時候發現，往后5天的辦理名額已經被約滿了，夜里12點半開始排隊繳稅，號都排到280多了”，前來陪客戶辦理業務的鏈家地產業務員稱，“大家都想趕在個稅征收新政策正式實施前過戶”。

□現場探訪

海淀區房管局辦事大廳

辦業務人數約增兩倍

昨天下午4點多，海淀區房屋管理局辦事大廳內聚集了三四百人，不少手持房產證的市民將咨詢臺圍得水泄不通。

“從來沒見過這么多人，細則出臺后來辦過戶的人數可以用‘暴增’來形容，”一名工作人員介紹，房源核驗和買房資格審核是二手房過戶的兩個必經步驟，辦理時均需取號后等待窗口叫號，“平時每天房源核驗也就出到70多號，今天出到218號，買房資格審核的號也比往常多了將近200個。”該辦事大廳一名負責人表示，昨天，前來辦理業務的人數約是平時的3倍。昨天下午4點半，辦事大廳內已停止叫號，但仍有200多人等待辦理業務。

朝陽第六稅務所

排隊納稅人數激增

為了趕新政的末班車，避免納更多的稅，昨天記者看到，離朝陽區房管局不遠的朝陽地稅大廳也排起了長龍，不少人都是通宵排隊等待繳稅。

“我昨天晚上12點多就過來排隊了，拿的100多號，現在還沒輪到我。”昨天下午一點鐘，仍在朝陽第六稅務所排隊的經紀人小李告訴記者。據小李介紹，平時他們也會替客戶來排隊，但沒這么多人，“現在大家都想趕緊繳稅，心里就不慌了。我們這個客戶是最近做的網簽，我就第一時間過來排隊了。”據記者了解，排隊的人中還有拿到400多號的，其抱怨稱“今天能不能辦上都成問題。”

偉業我愛我家北京公司簽約中心經理高翔在接受記者采訪時表示，“不管是朝陽的地稅還是其他區域的，人數都出現了暴漲，比平時多了一倍，很多經紀人都是半夜去排隊的。”

房屋中介門店

經紀人手機響不停

昨天，記者走訪了不少中介門店，細則出臺后咨詢的人數劇增。記者昨天在某門店的半個小時時間里，不僅有很多前來咨詢的業主，且經紀人的電話不斷，多數的內容也是在問政策會不會影響他們賣房。

據我愛我家多家門店的負責人表示，從3月1日傍晚政策出臺后不久，以及整個周末，許多經紀人的手機就響個不停，也有不少客戶、業主或者店面周邊的小區居民到門店咨詢新政事宜，其中有近90%的咨詢都是關于“二手房交易個稅按差額的20%的征收”的相關話題。

另據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量就比前一日增長近三成。

□官方回應

市住建委：存量房網簽登記日均增長近三成

據北京市住建委初步統計，春節后至“新國五條”細則發布前，北京存量房網上簽約共8312套，日均簽約593.71套；細則發布后，存量房網上簽約共1519套，日均簽約759.5套，較政策出臺前增長27.92%。昨天，北京市住建委相關負責人表示，西城區、海淀區、豐臺區、大興區登記大廳預計后幾天登記量還會明顯上升，市住建委已要求各區縣制定應對預案，交易活躍區縣，將進行現場督導。

市住建委相關負責人表示，昨天，市房屋權屬登記中心派出工作人員對占本市房屋登記量較大的朝陽、海淀、豐臺三個區(業務量占全市52%)進行現場督導，對其他區縣實行實時監測。

□兩方心態

買房人：趕緊繳稅求放心

大學畢業近三年的王小姐于2月底在北京四惠東附近看了幾套二手房，因房價太高，遲遲未下決心。隨著3月1日國務院公布“新國五條”細則，王小姐著急了，立刻決定買下一套76平方米的兩居室。“我這兩天天天催中介，趕緊往前走程序，讓我趕緊繳稅，免得趕上新政策，那個稅得我幾年的工資也不夠。我剛給中介打完電話，說正在審核業主的信息。”王小姐迫切的心情溢于言表。“我現在除了著急還是著急，我和業主溝通過，他也是這樣的心態，早完事早好，免得到時候因為稅收再有矛盾，也影響成交。”

市民郭女士稱，自己此前在準備購置婚房，但還在比較幾套房子的優缺點。細則發布后，她雖然對新政策不是很了解，但覺得“無論20%的稅怎么收，最后還是會由買房人來承擔”。因此，她便趕緊定下房子，準備過戶。

昨天一大早，記者在朝陽區房屋登記發證大廳大廳外面遇到了正在排隊的張女士。她告訴記者，她上周就過來辦網簽了，但沒辦成，“其實我應該是這么個點過來辦，另外一方面新政策確實也催著我趕緊辦。那個政策卡的主要是稅收，我就想著如果繳完稅，我就可以徹底放心了。”

賣房人：立刻出手不再等

王先生在新源里的一套房子一直惜售，按照王先生的說法，一邊在中介掛牌，試探市場的價格，等到高點再賣，同時也不影響自己把它租出去獲得收益。“去年10月份，我鄰居賣的，均價26000元/平方米，我沒舍得賣，反正我不著急用錢，我覺得房價得漲。你看吧，去年年底到現在，漲了吧。”據王先生介紹，春節前，有人想以31000元的單價買，但他還是惜售，最終沒有成交。不過，新政出來的第二天，王先生就給中介交代，差不多該賣掉了，“我一看20%的稅，算了，趕緊賣了吧，誰知道以后呢，這么高的稅誰還買我的房子，4萬塊錢一平米賣的。”

而等著租賃到期就把手里的一套房子賣出去的張阿姨也表示，“心里慌，我本來想等租賃到期呢，現在看看市場，還是給人家違約金吧，趕緊把房子賣了。”

不過，也有房屋中介公司的業務員介紹，細則出臺后“買家都比較著急，賣家卻相對比較淡定。”多名房屋中介人員稱，北京二手房市場上存在不成文的規則，所有房屋買賣產生的稅費最終均會由買家承擔，“按照新政策，每套房至少要多出30萬的稅，對買家來說，實際上房價又漲了。”(記者桂瑰 龔棉 劉曉旭 孫雪梅 實習記者 杜研 江昆)

中新網金華3月4日電(記者 童靜宜 實習生 胡豐盛)3月1日，國務院辦公廳發布“國五條細則”，“二手房交易個稅按差額的20%征收”后，限購、限貸的作用還未顯現，但國內多個城市的二手房交易量已出現井噴式增長。4日，這股“熱潮”也蔓延到了浙江金華這樣的三線城市，截止到傍晚6點，金華當天的成交量已達251套，交易額逾1.3億元，為平時10倍。

“上周五晚上就有賣家打來電話，詢問政策的事情。”浙江金華一家房產中介負責人小董說。從3月1日傍晚政策出臺后開始，許多經紀人的手機就響個不停，不少客戶、業主或者店面周邊的小區居民都到門店咨詢新政事宜，其中最關心的就是關于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的相關話題。

4日上午，雖然金華市房屋登記中心有關人士稱，一般情況下新政細則從出臺到真正實施，中間有一段時間。但是，原本相對冷清的金華房產交易中心已經開始人頭攢動，許多原本處于觀望狀態的市民紛紛趕在＂國五條＂實施前辦理房產過戶。當地一家媒體在微博上戲稱，“比蘭溪門菜場還熱鬧！”

金華市房地產交易網顯示，3月4日，金華二手房交易統計總套數達到215套，為2012年平均每日交易量22.93套的近10倍，二手房網簽約數據持續創新高。

另據媒體報道，此前，北京、上海等一線城市也已經出現二手房交易量猛增，購房者排隊過戶的現象。其中，北京的朝陽區還出現從傍晚6點，就有買房人過來排隊的情況。(完)

全國政協委員、住建部部長姜偉新4日表示，“新國五條”剛出臺，需要先觀察運行一段時間的效果，“調控的手段很多”。要繼續推進保障性住房建設，注重保障房質量。此外，他表示，建設個人住房信息系統有難度，但會繼續推進。

住建部此前提出，要在2012年6月30日前實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網。對于記者針對該項工作進度的提問，他表示，建設個人住房信息系統有相當的難度，但要繼續努力把它建立起來。(任曉)

住建部部長姜偉新4日表示，房地產調控“手段很多”。多位代表委員、業內專家表示，未來樓市調控還可出臺很多措施，包括嚴禁陰陽合同、實施差別化房貸政策與土地供應政策、擴大房產稅改革試點等。

優化土地供應結構

全國政協委員、星河灣董事長黃文仔建議，未來地方政府在供應土地時，可將城市中心的土地凍結5年，只出讓郊區的土地，這樣才能把城市“副中心”帶動起來，房價也才會降下來。

對于房價為何“高燒不退”，黃文仔分析，這是因為土地供應量仍不夠，土地成本越來越高。他表示，房地產開發商并不太愿意看到房價上漲過快，因為上漲過快就會導致政府調控。

全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，房地產調控如果只是單純地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供給，一定會導致均衡價格下降。要擴大普通商品住宅供給，就必須擴大土地的供應量。

全國人大代表、杭州娃哈哈集團董事長兼總經理宗慶后表示，當前土地拆遷補償款太高，增加了房地產開發商的開發成本，導致土地成本過高，抬升了房價。他建議未來放開土地買賣，但必須循序漸進。

相關專家和房地產業內人士表示，我國的土地供應結構、總量存在一定的失衡，未來應促使土地供應趨于合理，從而增加普通商品住宅、保障性住房的供給。由此，房地產市場的成交才能趨于合理，房價上漲也將隨之放緩。對于地方政府的考核不能僅考核房價，還要考核其土地供應結構。例如，地方政府每年出讓的土地中，保障性住房用地的供應量必須達到一定比例。專家認為，穩定樓市最終仍要靠市場機制解決。地方政府應盡快調整土地供應結構，加快保障房建設和供應速度，增加普通住房用地供應。

擴大房產稅改革試點

多位來自房地產行業的代表委員表示，房產稅改革試點范圍擴大將是大勢所趨。

全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康表示，政府文件明確說要擴大房產稅改革試點，預計今年就會看到實際動作。

他表示，房地產宏觀調控應建立長效機制，運用經濟手段，比如交易環節、保有環節的稅收應該通盤考慮、整合優化。房產稅可以通過經濟手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制炒作。房產稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內在動機和市場經濟所要求的政府職能契合。

賈康強調，房產稅改革應堅持“首套房不征收，限制高端市場”。“房產稅的改革一定要適合國情，不能比照美國的普遍征收模式，應借鑒日本的首套房不征收。”

全國政協委員、深圳市多利工貿有限公司董事長梁志敏表示，對廣大中低收入階層自住的商品房和保障房不應征收房產稅。房產稅改革應以打擊投機為主，針對的是擁有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套剛需住房和第二套改善型住房。

強化差別化房貸政策

“新國五條”要求繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，中國人民銀行(行情專區)當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

分析人士表示，各地政府和銀行強化差別化信貸政策，提高二套房首付比例和貸款利率，這可以成為未來的調控“利器”。目前二套房房貸首付比例不低于60%、利率不低于基準利率的1.1倍。

分析人士表示，房貸政策的歷次調整均對市場產生了較大影響。2010年4月17日發布的“國十條”要求，二套房貸款首付款比例不低于50%，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。2010年9月29日發布的房地產調控政策要求，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調至30%以上。2011年1月26日發布的“新國八條”要求，強化差別化住房信貸政策，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基準利率的1.1倍。

全國政協委員、工商銀行行長楊凱生與招商銀行行長馬蔚華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，房地產信貸是銀行貸款的重要內容，銀行將按照國務院方針進行調整，將按照央行等相關部門調控的方向操作，同時考慮銀行自身經營的因素。

差別化房貸政策還有待監管部門出臺相關政策或指導意見。多位銀行總行人士日前表示，目前總行暫未發文調整相關政策。

嚴禁陰陽合同

“新國五條是房地產調控正確方向的第一步。調控樓市至少可有二十步，關鍵看是否真想調。”經濟學家華生對“新國五條”表示了認可。

他表示，在強調樓市新政中的20%所得稅政策之前，應出臺措施嚴格禁止購房中“陰陽合同”。多位專家表示，各地在認真貫徹落實國務院新近下發的通知時，打擊“陰陽合同”應是重中之重。通知要求稅務部門繼續推進應用房地產價格評估方法，加強存量房交易稅收征管工作。

分析人士表示，“陰陽合同”可能使20%所得稅的政策效果打折扣。在存量房交易過程中，目前仍有納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段以低報成交價格偷逃稅款。(任曉陳瑩瑩)

“新國五條”細則明確，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征個稅。這被不少人士視為房屋交易成本將大幅增加。多名業內人士指出，此項政策在落實中還需明晰房屋原值如何計算等問題。

房屋原值如何界定

此前個人售房所得稅征收分兩種情況：提供完整準確房屋原值憑證，按差額的20%稅率征收；未提供的由當地稅務機關實行核定征稅，按交易總價款的1%計征。但在執行過程中，各地稅務部門基本上按1%計征。

譬如個人所售房屋購買時的價格為100萬元，現在市場價為300萬元，若按總價款1%計征，則需繳納3萬元個人所得稅；若按新政規定的20%執行，則需繳納40萬元個人所得稅。

但多位房地產研究人士在接受中國證券報記者采訪時表示，房屋原值不單指購房款。上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，房屋原值應包含購房款和購房后用于裝修等支出的費用。

同策房地產咨詢研究中心總監張宏偉認為，轉讓所得應剔除購買房屋的所有成本，包括但不限于購房款、裝修費、貸款利息等。

具體操作難度較大

亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示，目前針對新“國五條”細則，國家稅務部門應給出房屋原值的界定標準。在稅務部門沒有新的政策解釋之前，各地二手房交易所得稅還是按原來的1%計征。

對于按照轉讓所得的20%計征個人所得稅，有業內人士表示，可能會遇到操作難題。事實上，該政策并非新政，而是政策重申。對于個人轉讓住房如何繳稅的問題，最早出現在《個人所得稅法》的規定中，個人出售自有住房取得的所得(出售價與房屋原值的差額)，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。

然而，這項政策在執行過程中將面臨一些難題，主要原因是稅務部門無法核實海量的房屋原值。謝逸楓分析，首先稅務部門在人手有限的情況下，很難完整地把出售房屋的個人購房合同、房屋登記等信息一一核對；其次，很多購房者都以發票、憑證等不全或丟失為由，不提供房屋原值的準確信息，避交20%的個人所得稅。此外，在房屋評估制度不完善的情況下，個人缺乏對房屋評估機構的房屋原值評估報告的信任。(姚軒杰)

昨天，有媒體報道稱東莞此前實行的按20%比例強征二手房交易個稅，對抑制房價效果不明顯。全國其他地區實施按轉讓所得的20%計征二手房個稅，會不會得到和東莞一樣的實施效果？對此，業內人士給出了自己的看法。

□事件

東莞征稅政策被指無效

3月1日出臺的“新國五條”細則，明確了應按轉讓所得的20%計征二手房個稅。有媒體報道稱，早自2007年起，東莞二手房交易個稅已按20%強征。略有不同的是，東莞計征二手房交易個稅的做法是：(房屋交易總價-房屋原價-合理稅費)×20%。報道稱，在2007年新政執行后不久，東莞二手房交易市場遭遇了一輪低潮，不過隨后二手房交易很快又恢復了，房價并未受到太大影響，稅費的上調最終都轉嫁到了買方身上，征稅政策對房價“沒效果”。

針對上述報道，昨天記者致電東莞二手房經紀機構“滿堂紅”的經紀人袁先生。他告訴記者，東莞計征二手房交易個稅的計算方式是(二手房交易總價-房屋原價-供房利息-契稅-裝修費用)×20%。一直以來，由于東莞樓市也是賣方市場，因此二手房成交中產生的個稅往往由買房者支付，對東莞的房價本身影響不大，“這幾年東莞的房價和樓市走勢主要還是受到市場供求的影響，稅費調整短期對市場有所影響，但長期來看影響不大。”

另外，袁先生表示，由于“新國五條”細則中計征二手房轉讓差價20%的個稅對東莞來說算不上新政策，因此暫無實質性影響，“東莞二手房一直按照20%的個稅標準執行，這次新國五條細則對東莞二手房交易影響不大，我們最近的來電量和來訪量一直保持平穩。”

□專家看法

東莞經驗不適用于全國

東莞當地一位房產經紀人向記者表示，東莞目前房價在每平方米8000元左右，這幾年的漲幅相對平穩，因此，在二手房買賣中，成交價與原價的價差并不是很離譜，因此按照20%的比例所繳納的個稅基本都在幾萬元左右，買賣雙方對此可以承受。但全國市場差異很大，不同區域的樓市發展狀況不同，東莞的經驗并不適用于全國。

北京麥田房產市場分析師張葉松也表示，相比東莞，北京二手房原值與成交價的差別很大，按照20%的個稅執行，一套房甚至要交數十萬元個稅，如此大的數目很難被轉嫁給購房者，因此，不能從東莞的執行經驗推導出“個稅政策效果不大”的結論，“我認為，20%的個稅標準，對于抑制北京市場旺盛的投資需求來說，將起到明顯的抑制作用。”

沒效果緣于執行不到位

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，東莞的政策本身是沒有問題的，這個政策主要是抑制二手房市場投機行為，之所以最后沒有達到預期的效果，主要是對政策本身存在誤讀，同時執行也不到位。張宏偉表示，從技術層面來說，征收20%的個稅是可以做到的，可以通過房地產評估等手段，還原購房者的成本，包括房屋總價、交易稅費、貸款費用、裝修費用等，因此，如果嚴格執行這個政策，技術層面沒有問題。如果其他城市實施同樣的政策，應該堅持去投資化的初衷，嚴格執行，這樣對于穩定二手房交易肯定會有一定的效果。

中國房地產協會秘書長何琦也表示，東莞5年前實施的個稅政策之所以效果不大，主要是由于政策執行力度不強。從此次新政內容來看，調控力度為歷次之最，細則出臺也比較及時且力度有所加強。“計征二手房轉讓差價20%的個稅并非新政策，之所以一直沒有得到落實，主要是由于此前包括福利分房等在內的房屋產權和購買方式不夠清晰，但這些房源在最近幾年逐步進入市場進行交易，有了基本的交易價格，因此該項政策也具備了在全國深入實施的可行性。”何琦稱。(記者邢飛 桂瑰 潘秀林)

一切發生得都很突然。從2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“新國五條”，到3月1日“新國五條”細則的最終落地，這么短的時間，讓很多人的第一反應是“來得太快了”。

這次實施細則，比此前的市場預期更加嚴厲。其中提高二套房首付比例和貸款利率，將進一步剔除投資投機性需求；而二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收，將使買賣雙方的觀望情緒增加，直接導致二手房成交量的下降。未來一段時間里，杭州二手房市場將迎來僵冷狀態。

中央對樓市調控力度加碼

嚴厲的行政政策、信貸政策和稅收政策，“新國五條”實施細則比此前的市場預期更加嚴厲，充分表現出中央對樓市調控力度加碼的意圖。主要體現在：限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；房價上漲過快的城市，將提高二套房首付比例和貸款利率；二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收等新規。

其中，最受業內關注的主要集中在兩點：二套房首付比例和貸款利率提高；以及二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收。多位業內人士表示，細則直接導致投資性購房興趣下降是必然的。昆侖置業董事長葉健將這個政策概況為，“重申政策，支持剛需，向市場喊話”，并表明自身的企業定位態度，“穩健為上”。

眾所周知，二套房已經執行首付六成，利率上浮1.1倍的政策，如此首付比例和利率再次上調，改善性購房者將面臨更大的資金成本和房貸壓力。盡管政策的本意是想剔除投資投機性需求，但是首次改善型客戶將首當其沖地受到影響。

此外，二手房轉讓個人所得稅按20%稅率，直接加大了二手房流轉環節的交易成本，目前二手房交易稅費主要由買方承擔，這筆額外增加的不小費用，將直接沖擊到二手房購買需求及業主出售意愿。

有人連夜趕去中介公司簽合同

這段時間以來，二手房市場上，最著急的是那些剛剛交了定金，合同未簽、稅費未交的買賣雙方。“現在已經簽合同買了，還沒有辦房產證，會有影響么？”有購房者問。

2月底剛賣房子收了定金的鄭明，當天晚上八點多在網上看到這條新聞了后，撒腿就往家門口的中介門店跑，中介人員也很著急，立刻催買家來連夜把合同簽了，“不知道交稅，我這套房子會不會受到影響？”他很是擔心。

“二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收，這個差價還是很大的。”杭州我愛我家中豪店的傅小姐介紹，目前，除了按規定對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，“在實際操作上，我們多采取全額1%的征收方式。”

以一套原購房值100萬，目前總價200萬的二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政后按照差額的20%計算，個稅將達到20萬，這中間就相差了18萬，對買方來說，這無疑是一筆不小的開支。

對如何想辦法能避開20%個稅，有人想到了請中介故意做低房價，“只要買主能把差額現金支出，那么可能個稅上就不需要支付這么多了。”但是，這種說法也立刻招到了相關人士的否決，據悉，稅務局部門一直有內控的評估價，“不是說你想賣多少，就賣多少。”

由于現在杭州細則還沒有出臺，近期簽約的二手房稅費標準，暫時尚未明確。但是參照2011年“國八條”的杭州細則，時間限定上以商品住房買賣合同和二手住房轉讓合同簽訂時間為準。

二手房交易量

或將大幅萎縮

有人說，這次中央公布的“新國五條”細則對市場的影響有多大，還是要看地方政府的執行力度。不過，顯然二手房市場將首當其沖地受到影響。

有中介人士表示，早些年購入的樓盤，在經歷了幾年的大漲，如今交易的話，這個差價的20%將會是一個比較龐大的數字，購買者如果不肯買單的話，將造成二手房交易的大幅萎縮。對二手房來說，會有一段相當長的冰凍期。

其實，早在2004年杭州就出臺過二手房交易征收20%個稅的政策，這個當時被形容為“全國迄今地方政府最為嚴厲、也是惟一出臺的房產市場調控手段”的政策，實行了整整8個月，使得二手房的成交量大幅度下降，600多家中介公司，平均每周都會有兩家左右的中介公司歇業，累計約有90家。對此次細則出臺，杭州中介公司大佬自嘲：“杭州上萬名中介經紀人今后日子會比較難熬。”

在二手房買賣過程中，最常做的方式是買家將稅費直接轉嫁，由此有人推測，細則或許將在客觀上推升二手房房價，出現“成交量下跌但價格依然堅挺”的怪現象，而二手房房東由售轉租的比例也將大幅提升。同時，也不排除一部分二手房購買者轉投商品房市場。

對某些開發商認為，細則出臺將會加劇新房市場供求矛盾，甚至帶動新房價格上漲的觀點，房產界的民間專家“大老哥”持有不同意見，“調控政策是組合拳，二套首付、利率提高，嚴格購房資格審查等，特別是預期的改變，怎么可能不影響一手樓市？”

“新國五條”細則除了二手房市場打擊比較大，一手房市場也將不可避免地受到牽連。對房價上漲過快的勢頭形成遏制之勢的“新國五條”細則能否扭轉樓市氛圍，還將交由市場進行檢驗。(記者胡靈波)

　　3月4日，眾多市民到江蘇南京華僑路房產交易中心辦理二手房過戶手續。　　

近日，南京房產交易中心人頭攢動，眾多市民在此辦理二手房過戶手續。 　　新華社發

樓市十年九調　房價屢調屢高

新華社北京３月２日電（“新華視點”記者葉前）從２００３年的“１８號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……１０年里，國務院先后９次常務會議專題研究房地產市場調控。這１０年，樓市的風吹草動牽動人心。

１０年持續調控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。

第一季：為房地產業正名（２００３－２００４年）

２００３年７月，國務院常務會議認為，“促進房地產市場持續健康發展，有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。”

“１８號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民經濟支柱產業。２００３年８月，央行下發通知，對房地產企業和項目加大信貸支持。

在利好刺激下，興起的房地產市場贏得了快速發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。就在此時，２００３年１２月，隨著北京世紀第一拍，“地王”首次橫空出世。

　　3月3日，眾多市民到江蘇南京華僑路房產交易中心辦理二手房過戶手續。　

近日，南京房產交易中心人頭攢動，眾多市民在此辦理二手房過戶手續。 　　新華社發（董金林 攝）

第二季：降溫（２００５－２００８年）

２００５年４月，國務院常務會議認為，“目前房地產市場存在主要問題是：房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序比較混亂。”２００６年５月，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，認為“房地產領域的一些問題尚未根本解決。”

在此之前，央行已于２００４年底開始緊縮“銀根”，商品房開發資本金比例上調、加息接踵而至。２００５年３月，國字號條文首次出現，“國八條”出臺后不到半年，更嚴格的“新國八條”進一步加大調控力度。２００６年，更具針對性的“國六條”出臺，隨后，“限價房”應運而生。

在今天看來，這一輪調控頗有“先見之明”，且房價上漲并沒有像后來２００９年下半年至２０１０年底那般反彈暴漲得厲害。然而，２００５年－２００８年上半年，仍是房價上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價從約５０００元／平方米飆升至１５０００元／平方米，漲幅達２００％。

第三季：緊急救市（２００８年下半年—２００９年）

為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。２００８年１２月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”

隨后，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免征時限由２年延長至５年的等刺激政策給房地產釋放了活力。

這一輪“政府托市”，是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉，為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過，從２００９年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，交易者在上海徐匯區房地產交易中心內辦理二手房交易手續。 3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅”。受此影響，3月2日和3日周末兩天，上海各個房地產交易中心內二手房交易量激增，眾多二手房交易者急于在政策細則正式執行前盡快完成交易。新華社記者裴鑫 攝

第四季：全面加碼（２０１０年至今）

２００９年１２月至今，國務院先后５次常務會議研究房地產市場調控。從最初的“隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視”，到“近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭”，到“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策”，樓市調控一直沒有放松。

２０１０年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺。“國十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮１０％，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。一年后，以限購為主要內容的“新國八條”打出了“殺手锏”，全國３６個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至５０％。限購、限貸、限價三管齊下。

２０１１年限購組合拳以來，７０個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

沒有劇終：樓市調控需精細化

業內人士總結十年調控的一個“共性”是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產學會副會長陳國強說，“限字令”歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

來自不同領域的代表委員表示，過去的調控措施主要在一手房上發力，二手房交易一直難以有效監管和調控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠將一手和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。

由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分。（完）

2013年3月4日，濟南市民辦理房產交易。工作人員在濟南市房地產交易中心的一處稅務咨詢臺后回答市民的咨詢。近日，濟南市不少市民紛紛趕到市房地產交易中心，辦理房產交易手續。據了解，從3月2日開始，前來濟南市房地產交易中心咨詢、辦理房產交易的市民人數是平時的4倍以上。中心已經安排工作人員打開所有臨時服務窗口，并延長了服務時間。新華社記者徐速繪 攝

2013年3月4日，濟南市民辦理房產交易。濟南市房地產交易中心房產登記服務臺前擠滿了前來辦理房產交易手續的市民。近日，濟南市不少市民紛紛趕到市房地產交易中心，辦理房產交易手續。據了解，從3月2日開始，前來濟南市房地產交易中心咨詢、辦理房產交易的市民人數是平時的4倍以上。中心已經安排工作人員打開所有臨時服務窗口，并延長了服務時間。新華社記者徐速繪 攝

2013年3月4日，濟南市民辦理房產交易。在濟南市房地產交易中心，市民在等候辦理涉稅初審手續。近日，濟南市不少市民紛紛趕到市房地產交易中心，辦理房產交易手續。據了解，從3月2日開始，前來濟南市房地產交易中心咨詢、辦理房產交易的市民人數是平時的4倍以上。中心已經安排工作人員打開所有臨時服務窗口，并延長了服務時間。新華社記者徐速繪攝

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，上海徐匯區房地產交易中心內人頭攢動。 3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅”。受此影響，3月2日和3日周末兩天，上海各個房地產交易中心內二手房交易量激增，眾多二手房交易者急于在政策細則正式執行前盡快完成交易。新華社發丁汀 攝

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，交易者在上海徐匯區房地產交易中心內交納房產交易的相關稅費。 3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅”。受此影響，3月2日和3日周末兩天，上海各個房地產交易中心內二手房交易量激增，眾多二手房交易者急于在政策細則正式執行前盡快完成交易。新華社發丁汀 攝

2013年3月3日 上海：二手房交易量激增 3月3日，交易者在上海徐匯區房地產交易中心內咨詢二手房交易的稅費問題。 3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅”。受此影響，3月2日和3日周末兩天，上海各個房地產交易中心內二手房交易量激增，眾多二手房交易者急于在政策細則正式執行前盡快完成交易。新華社記者裴鑫 攝

據新華社蘭州3月3日專電（記者屠國璽）在新的樓市調控政策公布后，專家和業內人士認為新政策將會給西部二手房中介市場帶來很大“殺傷力”，待政策全面落實后，一些地區的二手房中介市場或將進入“冰河期”。

瑪雅房屋中介機構總經理李錦章認為，調控新政策中“個人出售自有住房擬按房產增值額20%繳納個稅”和“提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”兩條政策，將會使二手房的買賣交易量大幅減少，會對中介市場產生較為明顯的影響。

此前，從2012年第四季度開始至2013年2月，包括蘭州在內的西部眾多地區二手房中介市場呈現“價穩量增”的態勢。李錦章認為，受此番新的調控政策影響，西部地區二手房市場將進入“冰河期”，一些中介機構可能會出現虧損，部分甚至會關停。“但成交量的下降并不意味著二手房價格會下跌，甚至不排除賣方將增加的交易成本轉嫁給買方而抬高房價。”

甘肅省工商聯房地產商會會長陳啟建也認為，新政策出臺將會對投機性和投資性住房需求進行抑制，也會減少一些人改善型房屋需求的釋放，對二手房中介市場的影響將勢所難免。但同時需要關注緊隨其后的銀行信貸政策“趨緊”，預計短期內二手房價將保持穩定，但長期內會有所下降。