4月2日，一場短暫的春雨洗刷了山城的天空。蔣建中起身打開辦公室的玻璃窗，有些茫然地望著窗外煙雨朦朧的長江。

在江對岸拔地而起的在建樓群中，有蔣建中公司開發(fā)的項目。“國五條”重慶實施細則的出臺讓他有些焦慮不安。

中小房地產(chǎn)企業(yè)欲“棄房轉(zhuǎn)型”

蔣建中是我市一家房地產(chǎn)開發(fā)商老板。8年前，他雄心勃勃地加入到住宅開發(fā)的隊伍中來，由于房價一路飛漲，蔣建中賺得盆滿缽滿，高峰時年銷售收入達到1億元。

“但隨著最近地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，市場的壓力越來越大。”蔣建中說，持續(xù)深入的樓市調(diào)控和日益萎縮的商品房成交量，讓他萌生了轉(zhuǎn)型之意，“轉(zhuǎn)做旅游地產(chǎn)，或者干脆轉(zhuǎn)行做小額貸款公司”。

在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴厲調(diào)控的背景下，蔣建中的想法并非個案。

“如果可能，今年我也想完成‘棄房轉(zhuǎn)型’。”另一家小型房地產(chǎn)開發(fā)商孫道光說，隨著調(diào)控政策的加強，地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)“寡頭現(xiàn)象”，中小地產(chǎn)企業(yè)很難從資金、管理、品牌上進行競爭。

目前，孫道光的企業(yè)完成了12萬平方米的項目開發(fā)，但對下一步該不該繼續(xù)拿地？要不要擴張？“還沒有完全想清楚。”他說，主要是現(xiàn)在找不到合適的投資目標，沒法前進；如果后退，也不知路在何方。

與他倆的“糾結(jié)”不同的是，任應(yīng)元卻有了一次成功的轉(zhuǎn)身。

去年12月，任應(yīng)元的頭銜是“昊云基金董事長”，而之前，他是重慶宏西吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長，最擅長的事情就是造房子。

因為地產(chǎn)政策收緊，任應(yīng)元一頭扎進了“金融界”，其旗下的宏西吉投資控股有限公司與永安信(新加坡)資本有限公司聯(lián)合組建昊云基金。他做起投資生意。

“地產(chǎn)調(diào)控越趨緊，地產(chǎn)商要做大做強，比10年前更難。”任應(yīng)元說，自己身邊的很多中小房地產(chǎn)公司，有不少已經(jīng)或是準備“棄房轉(zhuǎn)型”。

“鄉(xiāng)下”市場還是一個價格洼地

與選擇“棄房轉(zhuǎn)型”不同，重慶祥渝房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理張志忠選擇了去區(qū)縣市場發(fā)展。

上個月，“國五條”剛出來，他就在渝東南拿了一塊地。“‘國五條’是政策收緊，但國家也提出了加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。”張志忠說，這也給中小房企一個機會。

這塊地，他是等了很長時間才下的手。“去年以來，周圍的開發(fā)商都減少了開工量。”他說，特別是“國五條”發(fā)布前，銀行也收緊了貸款。現(xiàn)在投資一個項目大部分花的是自有資金，“萬一銷售不暢，只有死路一條。”

兩會后，國家提出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，他從這個信息里才下決心到區(qū)縣拿地。“城鎮(zhèn)化必然會導致居民就業(yè)投資創(chuàng)業(yè)會向區(qū)縣轉(zhuǎn)移，生產(chǎn)要素向二三線區(qū)縣轉(zhuǎn)移，住房的剛需就存在了。”他說，項目能否賺錢，心里沒有把握。

“城鎮(zhèn)化確實給了中小房企一個機會。”重大房地產(chǎn)學院院長任宏說，“鄉(xiāng)下”市場還是一個價格洼地。對于中小房企來說，開發(fā)成本可以接受，中長期利潤可以期望。

“新政的實施將嚴厲打擊投機囤房者，提高其投機成本，如果中小房企盯住剛性需求來做市場，為公司發(fā)展定位，對未來的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展策略均會受到低程度的影響。”任宏說。

全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新2日表示，對控制房價有信心，要嚴格落實“新國五條”。他表示，保障房建設(shè)要繼續(xù)推進并注重質(zhì)量。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》于1日發(fā)布。《通知》在此前公布的“新國五條”基礎(chǔ)上，對調(diào)控政策進行細化，要求繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，中國人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計征。

相關(guān)新聞 姜偉新：堅決執(zhí)行“國五條” 房價會往下走

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??? 3月3日，全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保在接受記者采訪時說，3月1日出臺的多項房地產(chǎn)調(diào)控措施確實出乎意料，不過在目前房價上漲較快的大背景下，利用經(jīng)濟杠桿抑制房價是非常必要的。

個人售房嚴格執(zhí)行差價按２０％繳個稅、限購城市將覆蓋全區(qū)域全部房型、大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)……中國政府在兩會召開前再次出重拳調(diào)控樓市。

距離升級版樓市調(diào)控政策“新國五條”出臺剛剛１０天，國務(wù)院于１日晚就頒布了其落實細則——《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。此間接受采訪的前來參加兩會的政協(xié)委員和業(yè)內(nèi)人士普遍認為，相較于“新國五條”，細則的相關(guān)規(guī)定更加嚴格、亮點很多、操作性也更強，彰顯了政府調(diào)控樓市的決心。

“對于當前已經(jīng)開始‘抬頭’的房地產(chǎn)市場無疑是一劑‘猛藥’，其最終目的依然是對投資、投機者獲利進行控制。”全國政協(xié)委員、住建部專家委員會委員張泓銘說。

他認為，雖然是細則，但很多方面具有新意而且更加嚴格。比如提出房產(chǎn)稅加快擴大試點，提高商品房預售門檻等，“都是直指要害”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏認為，細則中“大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到‘十二五’期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)”的規(guī)定“非常及時和到位”。

“沒有房產(chǎn)信息的詳細登記和對社會的全面公開，所謂限購和二套房政策都會落入空談，‘房姐’、‘房叔’、‘房祖宗’的現(xiàn)象也不會得到根本遏止。”她說，因此，房產(chǎn)信息登記是一個涉及各個部門以及各級地方政府的系統(tǒng)工程。

去年底至今，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升勢頭。尤其是剛剛過去的新年頭兩個月，二手房市場更是火爆異常。從一線城市北京、上海，到二線城市鄭州、廈門、青島，二手房的過戶大廳都出現(xiàn)過“長隊如龍”的場景。正是這些背景直接推動了“新國五條”的出臺。

張泓銘說：“兩會前密集出臺的房地產(chǎn)政策已經(jīng)能夠讓市場看到政府的決心。”

他預計，如果房地產(chǎn)市場加速過熱，政府還會有更大力度的調(diào)控措施。

委員和專家普遍認為，目前調(diào)控措施從短中期來看是合適的，但也要考慮更長效、更完善的根本性措施，而不是過多依賴行政手段進行調(diào)控。

時下，中國民眾對房價回歸合理水平抱有很高期待。“所謂房價回歸合理水平，我理解是指房價的相對回歸而非絕對回歸，是相對于社會和居民的總體財富、物價、收入、經(jīng)濟發(fā)展水平等的回歸。”張泓銘說。

他建議，未來，中國政府對自住需求要從支持改為鼓勵，從而擴大內(nèi)需；對他住需求要從抑制改為允許；對無度需求要從限購改為高稅。

全國政協(xié)委員張小濟提醒，房地產(chǎn)市場調(diào)控根本上一要協(xié)調(diào)“供和需”關(guān)系，二要厘清“地方和中央”的關(guān)系。尤其是在換屆之年，對于地方政府來說，必須認清經(jīng)濟的健康發(fā)展與房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)系，避免“新政績”下通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的沖動。

代表委員熱議個人售房征20%交易稅

“國五條”如何避免傷及無辜

二手房交易中個稅按個人所得的20%征收，部分城市上調(diào)二套房首付和貸款利率，限購進一步推開……3月1日公布的“國五條”細則“重拳”出擊。

搜房網(wǎng)當晚的調(diào)查顯示，六成網(wǎng)民認為二手房按利差征稅“殺傷力”最大，近五成網(wǎng)民仍看漲未來房價。

最犀利調(diào)控會否讓樓市“速凍”？調(diào)控又如何避免傷及無辜？出席兩會的代表委員圍繞焦點問題各抒己見。

20%交易稅

“殺手锏”能否不傷及無辜

個人售房征20%交易稅，是“國五條”細則中最受關(guān)注也是最具爭議的條款。

“二手房交易作為抑制重點，將直接增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本。”全國政協(xié)委員、南開大學經(jīng)濟學院副院長邱立成說，收緊信貸政策，對以短期買賣為目的的炒房客們無疑是“當頭一棒”。

目前二套房首付是60%，利率是基準利率的1.1倍，新政明確二套房的交易成本進一步提升，會造成兩種可能，要么將負擔轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價。全國政協(xié)委員、華東師范大學國際金融研究所所長黃澤民說。

全國人大代表巨力集團董事長楊建忠認為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴控房價的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

房產(chǎn)稅擴容

房多多、普通購房人誰害怕

房產(chǎn)稅擴容大幕拉開，人們期盼著通過稅收使得樓市逐步回歸理性，又擔心住房需求沒解決，反而挨了房產(chǎn)稅的板子，平添負擔。

從2011年1月底啟動試點以來，房產(chǎn)稅對房價并未起到殺手锏的作用。2012年上海新建商品住宅價格累計環(huán)比上漲0.1%，同比下降1.2%；重慶房價亦顯環(huán)比上漲態(tài)勢。

“房產(chǎn)稅導致交易成本上漲，指望用它拽下高房價是不現(xiàn)實的。”黃澤民委員說。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康也持類似觀點。他認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅持只調(diào)節(jié)高端，要考慮社會大眾的利益。

既然對市場“痛感”較輕，那房產(chǎn)稅的板子會打到誰？

“有幾十套房子的人如不買房，就不會征稅。而新買房的人卻要把新賬舊賬一起算。”黃澤民委員說，“在板子落下之前，首先要明確征收對象，謹而慎之。”

邱立成委員認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機為主，針對多套以上住房的炒房客和捂盤不售的開發(fā)商，而非對準普通百姓的普通住房，特別是第一套剛需住房和第二套改善型住房。

不少代表委員表示，房產(chǎn)稅改革堅持“保護首套、調(diào)節(jié)高端”，當務(wù)之急加緊住房聯(lián)網(wǎng)，讓“房多多家族”無處遁形。在倡導官員財產(chǎn)公開的契機下，適時推進“以人查房”，讓稅收更加公平，效果落到實處。

穩(wěn)定預期

限價令如何避免成漲價推手

“房價控制目標”，對于中國房地產(chǎn)市場而言并非一個新名詞。在2011年房價高漲時首次提出，2012年樓市冷清下又悄悄隱退。

國家統(tǒng)計局報告顯示，1月份，70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市超過七成，其中一線城市連續(xù)5月領(lǐng)漲全國。

房價控制目標列為五大措施之首，說明國家已意識到如果調(diào)控不加強，房價可能迅速上升，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定格局將被破壞，好不容易得到的調(diào)控成效再次失去。

許多地方開始動起來。深圳、武漢等地表示，將于近期出臺年度新建商品住房價格控制目標。但也有不少網(wǎng)友擔心限價令成漲價推手。

全國政協(xié)委員趙東科認為，在目前的實際操作中，出臺房價調(diào)控目標的城市，大都只考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標，寬松的目標，除了避免被問責，還保持對“土地財政”的依賴。

限購政策并非長久之計。一些代表委員表示，在土地財政壓力之下，地方政府變相放松調(diào)控的沖動仍存。切實執(zhí)行房價控制目標和問責機制，將是對地方政府的一種約束，確保調(diào)控政策有效落實。

房價控制旨在穩(wěn)定預期。楊建忠代表呼吁，樓市調(diào)控亟待從根本上打破“調(diào)控—觀望—升溫—調(diào)控”的怪圈，將市場導入良性循環(huán)。

據(jù)新華社北京3月2日電

3月4日媒體報道，3月1日，國務(wù)院公布“國五條”的具體實施細則，其中表示，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

對此，中國財政部財政科學研究所所長賈康表示，其抑制投機類成交是正面的效果，但不可避免也會抑制改善性需求，帶有誤傷的效果。

據(jù)悉，此前規(guī)定是出售未滿五年的個人房產(chǎn)，個人所得稅的征收標準可在總價的1%和差價的20%之間做出選擇。

賈康稱，該政策會壓抑二級市場的成交，原來可以成交的、在邊緣狀態(tài)的買者，現(xiàn)在因稅收負擔而不會購買，這樣使得整個二手房市場的熱度是要往下壓的。其中投機操作者得到抑制，使其不能肆無忌憚的反復倒手操作。

不過，針對收入增加后的改善性住房需求，賈康認為，應(yīng)該可以配合一些其他政策有一個合理的區(qū)別對待。

賈康還認為，在現(xiàn)階段管理部門綜合權(quán)衡以后，總要先解決一個他認為的主要矛盾，同時政策不是恒定的永久不變的，必須根據(jù)情況動態(tài)優(yōu)化。

另外，他還表示不光交易環(huán)節(jié)要收稅，保有環(huán)節(jié)也要收稅。要實現(xiàn)通盤整合，稅費理順。

關(guān)于房產(chǎn)稅試點問題，賈康表示，房產(chǎn)稅的試點范圍，按照官方的信息是比較明確，要適時擴大試點范圍。今年是在明確要求這一點而沒有動作的第二年，所以今年有動作的可能性大大提升。

新政除強調(diào)按“20%”差額征收個稅外，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、要求政府公布調(diào)控目標都成為新政亮點。在嚴厲新政下，新盤市場將呈現(xiàn)如何走勢，備受關(guān)注。

部分二手房購買者將流向新房市場

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，隨著各城市細則的陸續(xù)出臺，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。

他認為，隨著各地細則的執(zhí)行，新房市場由于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸至新房市場，帶動新房市場交易量漲。

專家認為，“國五條細則”公布后，預計各地將逐漸落實具體政策，包括房價控制目標制定等，盡管部分二手房購買者將流向新房市場，但預計房價上漲速度將受到抑制。

“限貸”政策將會繼續(xù)加碼

胡景暉認為，今后“限貸”政策將會繼續(xù)加碼。部分高房價城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這或許不利于改善類需求的順利釋放。

“細則強調(diào)可提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，提高了購房融資成本，有利于抑制投機型需求，當然也會誤傷一些改善型需求。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良認為。

■ 回應(yīng)

開發(fā)商：沒人愿出頭漲價

二手房成為此次調(diào)控的重點。加重的交易成本是否將可能把需求引向新房市場？是否會刺激新房開發(fā)商漲價？

金地集團華北區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理遇繡峰，不認為二手房調(diào)控的加碼對于新房市場是利好。遇繡峰說，政策細則雖然還沒有出臺，但已經(jīng)明確釋放了一個信號，就是政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。如果新房市場過熱，政策也可以隨時進行調(diào)整。因此，作為開發(fā)商，我們?nèi)匀槐３滞票P和價格策略的穩(wěn)健和謹慎。

某央企北京項目營銷總監(jiān)觀點更不樂觀。在他看來，二手房市場集中在五環(huán)內(nèi)；新房市場集中在五環(huán)外。而對大量改善型二手房購買人來說，都有比較明確的需求，如距離單位近、子女上學方便等，這種功能需求并不是首置首改類新房能滿足的。

對于另一類較高端的新房來說，許多買房人也許要將原來房產(chǎn)出手，以便有置換高端房的資金。但現(xiàn)在二手房的調(diào)控可能加劇這種置換難度，產(chǎn)生對新房高端市場的負面效應(yīng)。

上述人士認為，在連鎖作用下，新房就不可能借機漲價。況且，政府就是要調(diào)控房價，估計沒有開發(fā)商愿意當“出頭鳥”。

“新政對整個樓市都會有很大影響，有點類似于2011年2月強化限購令的政策，整個市場的心態(tài)都可能會發(fā)生改變，二手房首當其沖，一手房也會受到影響”。北京一家國企開發(fā)商負責人昨天對記者表達了悲觀情緒，該公司今年在北京有剛需、改善型樓盤和商業(yè)項目入市，他認為目前很多項目可能還會等待北京版細則再決定推盤的策略和定價。

■ 探訪

二套首付將提高投資客開始觀望

昨日，在東四環(huán)四方橋的一處項目開盤，現(xiàn)場戶型為170-220平米，均價37000元/平方米，購房的最低門檻近639萬元，項目負責人稱，144套房源引來近400客戶認購，當日全部售罄。

但現(xiàn)場一些有投資需求的購房者表示，由于新政要對二套房的首付、利率都收緊，加上五年內(nèi)賣二手房要重稅，可能會再觀望一段時間。“調(diào)控肯定要有影響，我要再看看”現(xiàn)場一位來買第二套房用于投資的看房者對記者說。

■ 回顧

樓市十年九調(diào)房價“屢調(diào)屢高”

從2003年至今10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。

10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對的難題。

業(yè)內(nèi)人士總結(jié)10年調(diào)控的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強說，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

不同領(lǐng)域的代表委員表示，過去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠?qū)⒁皇趾投质袌鼋Y(jié)合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。

由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調(diào)控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區(qū)分。

■ 鏈接

正名（2003-2004年）

2003年7月，“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕。興起的房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展。

降溫（2005-2008年）

2005年4月和2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決。”這一輪調(diào)控房價上漲沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。

救市（2008下半年-2009年）

為應(yīng)對金融危機，2008年12月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”從2009年開始，大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

加碼（2010年至今）

2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。樓市調(diào)控一直沒有放松。據(jù)新華社

■ 亮點

1 調(diào)控“時間表”顯決心

新政中明確：主要城市“一季度”向社會公布地區(qū)年度新建商品住房（不含保障房）價格控制目標；市、縣人民政府應(yīng)于“一季度”公布年度住房用地供應(yīng)計劃；2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶坏健笆濉逼谀械丶壱陨铣鞘幸獙崿F(xiàn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

解讀：北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這些“時間表”的公布，明確執(zhí)行時限，顯示了政府加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。

2 “堵漏”更有針對性

繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購方面，此次新政明確限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域、限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房等。新政還要求有關(guān)部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機制。對規(guī)避限購等違法違規(guī)行為，要嚴肅查處等。

解讀：亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，此次有關(guān)限購整體表態(tài)更嚴，不僅傳遞了中央政府一貫的嚴格態(tài)度，而且對此前執(zhí)行限購過程中出現(xiàn)的問題提出了針對性的要求。有的城市原來限購“選擇性”地在部分區(qū)域執(zhí)行，容易導致投機需求轉(zhuǎn)移到非限購區(qū)域，進而推高原來價格洼地的房價。包括此前有些地方出現(xiàn)過騙取購房資格的行為，此次都專門提出要求，意在堵漏，確保限購的有效執(zhí)行，確保調(diào)控目標的實現(xiàn)。

3 增中小戶型體現(xiàn)雙線控制

此次新政提出增加普通商品住房及用地供應(yīng)。

解讀：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，新政并不是單抑制需求，而是“雙線控制”，這也是今后樓市調(diào)控的主要政策原則：一方面抑制投資、投機買房。另一方面將增加中小套戶型商品房項目的供應(yīng)，除確保供地外，加快項目審批外，對中小套型數(shù)占整個項目70%以上的商品房，在開發(fā)貸款等方面都優(yōu)先支持，開發(fā)商應(yīng)及時順應(yīng)市場和政策。

3月2日，北京，全國政協(xié)委員姚明大步走在前面，美女記者直追。

二手房交易中個稅按個人所得的20%征收，部分城市上調(diào)二套房首付和貸款利率，限購進一步推開……3月1日公布的“國五條”細則“重拳”出擊。最犀利調(diào)控會否讓樓市“速凍”?調(diào)控又如何避免傷及無辜?就此，出席兩會的代表委員各抒己見。本報記者張冬萍北京報道

昨天上午，大批記者聚焦在經(jīng)濟界委員駐地北京國際會議中心，欲就“房產(chǎn)新政”展開全面采訪。但住建部和開發(fā)商等“當事人”集體沉默，而學界評論則認為，“史上最嚴”新政的出臺，短期內(nèi)或許有抑制房價過快上漲的目的，從長期來看卻并未解決根本問題。

姜偉新：先看看市場反應(yīng)再說

恒大集團董事局主席許家印、富力地產(chǎn)董事長張力、合展集團董事長及珠江控股副董事長田偉、粵海控股董事長黃小峰均為地產(chǎn)界政協(xié)委員。然而，昨天記者在北京會議中心經(jīng)濟界委員駐地酒店大堂守候四五個小時，也未能捕捉到這些“當事人”的身影。

2日下午1點多，住建部部長姜偉新終于出現(xiàn)在駐地停車場，被眼尖的記者發(fā)現(xiàn)，立即被圍了個里三層外三層：“請問您如何看待‘國五條’對房價的影響?”“各地住房信息聯(lián)網(wǎng)有何進展?”……而對一擁而上的媒體記者，姜偉新雙手抱拳，連連告饒，只肯以只言片語答復。

姜偉新說，“國五條”剛剛出來，要先看看市場的反應(yīng)再說。另外，好政策還要靠嚴格落實。他同時表示，自己對控制房價有信心。

梅興保：新政時間點出人意料

全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示，3月1日出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控措施，既有必然性也有偶然性。“所謂必然，就是大家全都預料調(diào)控沒到位，必然會有新的政策出來，所謂偶然，就是指在這個時點出臺，確實出乎意料，因為普遍認為兩會前可能是個政策上的穩(wěn)定期。”不過，梅興保認為，在目前房價上漲較快的環(huán)境下，利用經(jīng)濟杠桿抑制房價是非常必要的，短期來看，利用房地產(chǎn)稅、提高所得稅率可以起到抑制房價上漲的目的，“但長期來看，傳導和轉(zhuǎn)嫁作用發(fā)生，可能也會有推高房價的可能。”

梅興保預計，新政必然會扼制二手市場的交易，此外還會對改善型需求造成較大的打壓。所以，目前的稅收政策等還只是一只手，對房地產(chǎn)業(yè)固然要從嚴，但同時也要放開一些限制，比如對高端房地產(chǎn)的限制，還要有一些稅收政策的調(diào)整等，總之還是要確保市場上有交易，否則房地產(chǎn)垮下去，影響也會很大。

10年從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”，10年里，國務(wù)院持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)，但房價一路走高。

[四大焦點]

20%交易稅能否不傷及無辜?

人售房征20%交易稅，是“國五條”細則中最受關(guān)注也是最具爭議的條款。全國政協(xié)委員、華東師范大學國際金融研究所所長黃澤民說，這會造成兩種可能，要么將負擔轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價。全國人大代表巨力集團董事長楊建忠認為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴控房價的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

房產(chǎn)稅，房叔房嬸、普通購房人誰害怕?

“房產(chǎn)稅導致交易成本上漲，指望用它拽下高房價是不現(xiàn)實的。”黃澤民委員說。全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康也持類似觀點。他認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅持只調(diào)節(jié)高端，要考慮社會大眾的利益。邱立成委員認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機為主，針對多套以上住房的炒房客和捂盤不售的開發(fā)商，而非對準普通百姓的普通住房，特別是第一套剛需住房和第二套改善型住房。

保障房建設(shè)能否平抑房價?

全國政協(xié)委員、天津大學法學系教授何悅說，通過保障房的大量建設(shè)可以釋放房地產(chǎn)市場剛性需求，緩解房價上漲壓力。“但短期內(nèi)，這一政策對商品房市場的沖擊更多是停留在心理層面上。”何悅委員認為，保障房建設(shè)的投入能否起到平抑房價的作用，有賴于公平分配和配套政策的完善。

限價令如何避免成漲價推手?

全國政協(xié)委員趙東科認為，在目前的實際操作中，出臺房價調(diào)控目標的城市，大都只考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標，寬松的目標，除了避免被問責，還保持對“土地財政”的依賴。限購政策并非長久之計。一些代表委員表示，在土地財政壓力之下，地方政府變相放松調(diào)控的沖動仍存。切實執(zhí)行房價控制目標和問責機制，將是對地方政府的一種約束，確保調(diào)控政策有效落實。　據(jù)新華社

北京（樓盤）時間3月2日晚間消息， 針對昨日出臺的出售住房所得20%繳個稅、加快推進房產(chǎn)稅擴大試點等系類調(diào)控措施，任志強在微博上表示，新政并無新意只是在堅持和重申過去的錯誤。幾個月后又會效率遞減，重回老路。

以下為任志強微博全文：

有人說新政很嚴厲，也有人說新政很溫柔。除了重溫舊政之外沒有新意。關(guān)鍵是新政是否有助于實現(xiàn)小康社會？是否有助于促進消費？是否有助于改善住房？

實現(xiàn)小康社會的指標中包括住房。利用原有住房居住一定期限后的升值進行改善也是重要的手段之一。世界各國莫不如此。因此都明確對只有一套的唯一居住房屋在更新改善住房時賣出免征各種稅費。這種稅收的減免也是支持居民自我改善住房，不斷升級的一種鼓勵。

新政中重申嚴格征收房屋賣出時的差價個稅，并未出臺相關(guān)的細則和解釋。但在央視新聞的宣傳中卻提前解釋為按買賣差價的20%征稅。按原有文件應(yīng)該為扣除其他成本的差價。如毛坯房購買之后的裝修費用等。否則豈不是對裝修費征了20%的稅？原文件還有居住五年后的免征，和無法計算差價的按賣價的1%征收等內(nèi)容。至少新政中沒有說否定原文件。也沒有出細則。央視不負責任的解釋不利于新政的落實。

過去的政策主要針對于限制開發(fā)商的價格，限制消費者的 二套購買和非戶籍人口進入城市。讓罵聲指向開發(fā)商，也 讓許多非戶籍人口的市民化夢無法實現(xiàn)，如今政策指向了 賣舊買新的改善家庭。讓更多的(人)也變成了政策的受害者？至少讓二手房的資源會減少，讓購房者的選擇會更少。當更多人只能選擇一手房時只會付出更高的代價。這難道會是一種幸福的事嗎？

非市場化的行政干預是抑制需求，市場化的自我調(diào)節(jié)是增加供給。兩者都依賴于價格信號。當價格失靈時，都無法正確判斷供求之間的關(guān)系。等于盲人摸象，重回計劃經(jīng)濟信息不對稱下的猜測。頭疼治腳生病，腳痛治腳腦發(fā)燒，啥病都打退燒繞？總讓眼前目標高于長期利益的作法，總留下無數(shù)后遺癥。誰是政策的受益者？

有人以為先交納了七十年的出讓金不是影響房價奇高的原因，也有人認為應(yīng)對持有的物業(yè)征稅才能抑制房價。但擁有房屋時就都會明白是出讓金的一次競價在推高房價，而對租用的土地征稅就更不合理合法了。

新政并無新意只是在堅持和重申過去的錯誤。幾個月后又會效率遞減，重回老路。

今日，SOHO中國董事長潘石屹在其個人微博就昨日出臺的國五條細則發(fā)文稱，房產(chǎn)稅應(yīng)從第三套房起征；同時，要讓小產(chǎn)權(quán)房和違法建筑盡快“轉(zhuǎn)正”，讓其為征收房產(chǎn)稅打好基礎(chǔ)。

潘石屹在微博中指出，目前中國的人均住房面積已經(jīng)超過了35平方米，總量已不缺。他還透露，目前開發(fā)商手中囤有非常多的土地，土地儲備在一億平方米的開發(fā)商就至少兩家，在5000萬以上則比比皆是。因此，他分析稱，在正常的市場中，根本不用擔心房價上漲。

為此，潘石屹在微博中公開呼吁房產(chǎn)稅應(yīng)從第三套房開始征收。他說：“一些人買了很多房子空置，是資源的巨大浪費，持有這些房子沒有成本，又能坐等升值。而一些年輕人沒有房子住，怨聲較大；通過收房產(chǎn)稅，可以把這些空置房逼到二手房市場，形成市場供應(yīng)，供應(yīng)量放大，房價就自然下降。”

不過，潘石屹也指出，征收房產(chǎn)稅的前提是住房信息聯(lián)網(wǎng)，因為這樣才能“知道一家有幾套房子”。他還稱，房產(chǎn)稅征收不能只對商品房征收房產(chǎn)稅，違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房也要公平征收。【北京昌平天價小產(chǎn)權(quán)房被拆村委會非法建四合院】

他還建議，在實施以上政策的同時，免幾年二手房交易所有稅費，讓房子充分的流通起來，讓一個被扭曲的房地產(chǎn)市場得到釋放，房價自然會降下來。如果房價還降不下來，再提高房產(chǎn)稅。尤其是多套房子的稅率，如五套以上更高的房產(chǎn)稅稅率。

【全國抑制投機性購房】

【焦點獨家連線專家解讀政策】

針對對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，兩位專家不約而同認為該部分收入無疑又將轉(zhuǎn)嫁給購房者。

朱中一 （中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長）：房產(chǎn)稅需要中央與地方政府進行進一步的協(xié)商，在上下形成一個一致的共識，才有可能進行下一步的工作。

陳國強：提高二套房貸，實際上提高了受訪者轉(zhuǎn)讓成本，最終還得購房者買單，國五條新細則，抑制投機性獲利，恐為一廂情愿。

胡景暉：對該條政策是否將繼續(xù)執(zhí)行5年不太明確，但此部分數(shù)額將會很大。有可能出現(xiàn)“買得起房，交不起稅”的局面。胡景暉同時講到如果市場出現(xiàn)“惜售”的狀態(tài)，那房價又將何去何從呢?

沈力男：這在之前限購的基礎(chǔ)上又形成了“限賣”,買房者成本無疑加大。

陳寶存（亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長）：而進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，也很可能在短期內(nèi)造成二手房市場的成交熱　

專家們對此次國五條實施細則的落地對市場近期肯定會起到限制需求作用，未來市場還是要靠擴大供應(yīng)量及精細化細分市場需求來保證。

新聞漫畫：樓市調(diào)控。

中新網(wǎng)3月2日電(房產(chǎn)頻道陳璞)昨日晚間，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，樓市調(diào)控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強調(diào)繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，也被稱為此次新政的最大亮點。

總體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強，并且對二手房市場的調(diào)控力度也更大。不過業(yè)內(nèi)分析認為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調(diào)控方向，具體落實情況還要看各部委及地方政府后續(xù)出臺的細則。

出售自有住房所得按20%繳個稅 二手房交易料驟降

此次樓市新政對二手房交易個人所得稅征收的調(diào)整，無疑是打擊投資投機的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內(nèi)人士看來也是一把“雙刃劍”。

新政明確要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

目前，除了按規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。

而統(tǒng)一成差額20%的后，交易成本將會明顯增大。

以一套房主原購房值50萬，目前總價200萬的普通二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政后按照差額的20%計算，個稅將達到30萬，比之前增加了28萬，相當于當前房屋總價的14%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉(zhuǎn)嫁成本。“因此新政或許將在客觀上推升二手房房價。”

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定應(yīng)由買方繳納契稅，賣方則承擔營業(yè)稅和個人所得稅，但在實際操作中，往往都由買方來承擔。

對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，以及首付30%的購房者而言，這就相當于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在房價上漲過快的區(qū)域，住房買賣之間價格差距也較大，預計各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，為了爭取搭上政策末班車，這些區(qū)域的二手房市場將迎來交易高峰。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，隨著地方細則的出臺，短暫的過戶末班車后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。

陳國強表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應(yīng)的減少也將把一部分剛需購房者推向新房市場，進而加劇新房市場的供求矛盾，甚至帶動新房價格的進一步上漲。

胡景暉認為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。而新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，部分購房者也會再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。

二套房貸政策收緊北上廣深或首當其沖

雖然不少業(yè)內(nèi)人士認為，個稅新政對樓市的影響會更大，但二套房信貸政策的收緊對市場的作用仍不可小覷。

此前，坊間對二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺則證明傳言并非空穴來風。

按照新政規(guī)定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月70個大中城市中有53個新房價格上漲，51個城市二手房價格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市更是漲幅居前。

而按照新政要求，各地制定的本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標將在一季度向全社會公布。

在陳國強看來，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經(jīng)是“毫無懸念”。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認為，從北京的市場情況來看，等年度新建商品住房價格控制目標實施后，如果房價走勢繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。

有分析認為，這將不利于改善類需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購房者，因為這類人群在購房成本上仍存在壓力，如此一來，或?qū)种七@類人群購房，而對于比較有資金實力的高端購房者而言，由于支付方式的不同，并不會影響高端住宅市場的交易。

調(diào)控全面升級更趨差異化

張旭認為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強市場監(jiān)管和預期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費等市場調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強，且對于二手房市場的調(diào)控力度更大。

國務(wù)院會議曾指出，各地應(yīng)落實穩(wěn)定房價工作責任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會公布”。

通知還要求，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計劃的比例。

此外，省級政府對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，還要進行約談和問責。

“這些細則對地方政府而言都是很大的挑戰(zhàn)。”陳國強表示。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，此輪調(diào)控更加趨向差異化，針對不同區(qū)域的市場特征，政策將更有針對性，地方調(diào)控也將會出現(xiàn)松緊差異。

陳國強預計，熱點城市的后續(xù)細則將更為嚴厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。

從各方分析來看，新一輪調(diào)控將促使購房者預期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉(zhuǎn)可能會表現(xiàn)得更為明顯。

面對越來越多的公共管理難題，收費正成為一些地方醞釀實施的藥方。然而這個被認為是相對有效的經(jīng)濟杠桿，卻不時遭遇公眾爭議。收費到底是懶政還是妙方？如何提升城市管理能力成為代表委員熱議的話題。

一遇棘手難題　收費就成“妙藥”

二手房交易要嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅消息一出，便激起千層浪。

截至3日中午的一項調(diào)查顯示，18萬網(wǎng)民中，六成認為房價未來會被推漲。

盡管房價走勢有待印證，但百姓無疑又增顧慮：高額稅是否會轉(zhuǎn)嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲？

交通治理同樣存在類似尷尬。北京汽車限購、城區(qū)核心區(qū)停車費提高5至7倍已有兩年，高峰期擁堵城區(qū)幾乎成“停車場”。

“目的地明明就在眼前，可車開過去還花半個多小時，讓人心里發(fā)慌！”全國政協(xié)委員施杰來京第一天就遭遇擁堵，他納悶，為什么限購又限號，還這么堵？

這些尷尬并沒有引起警醒，一些城市擬將開征擁堵費、提高停車費作為治理“良方”。

針對大氣污染問題，一些地方傳出正在研究征收排污費議題。

面對日益嚴重的垃圾圍城，多地不約而同祭出了收費、漲價大旗；而武漢、合肥等地還將垃圾費與水費捆綁征收。

“口袋比不上房價，治理趕不上污染，買車買不到速度。”全國人大代表、民建浙江省副主委車曉端說，政府通過收費等措施，雖在一定程度上能緩解問題，但這畢竟不是根本措施，難以解決整個系統(tǒng)的問題。

“價格杠桿”捉襟見肘　城市管理者現(xiàn)“本領(lǐng)恐慌”

收了費，就能管用嗎？上海私家車牌拍賣費飆升至8萬，北京城區(qū)內(nèi)停車費成倍上漲，然而數(shù)據(jù)顯示，北京市機動車保有量從400萬輛升至500多萬輛，僅僅用了2年左右時間。提高收費并不能阻止國人對汽車的追捧，以及隨之帶來的擁堵和污染。

“事實證明，收費式治理，邊際效應(yīng)是遞減的。”施杰委員說，目前針對私家車的收費已有燃油稅、車船稅、停車費等多項，而且不少稅費包含了城市基建、交通管理等費用，部分城市再征收擁堵費，給人感覺好像總在老百姓身上求解藥。

事實上，中國在短時間內(nèi)就成為汽車產(chǎn)量和銷量世界第一的國家，包括城市規(guī)劃、公共交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、政策的引導、參與者的文明程度等等，都加大了“堵城”之困。

“長期以來，我們的城市管理者陷入一個收費怪圈：限制或收費短暫緩解需求猛增供給不足更多限制或收費。”全國人大代表、巨力集團董事長楊建忠表示。

楊建忠代表認為，這樣的“收費思維”，凸顯了一些城市管理者面臨“本領(lǐng)恐慌”的危機。在市場經(jīng)濟條件下，只要是科學合理地使用“價格杠桿”，可能比“行政限令”效果更好。如果濫用，就可能在公共管理上捉襟見肘。

全國人大代表傅企平說，在面對城市擁堵、高房價、城市污染等一些都市病時，政府應(yīng)該從管理上下功夫，如果管理部門總是用收費來解決問題，不僅加重群眾負擔，也是一種缺乏智慧和能力的“懶政行為”。

既做“加法”也做“減法”　多元治理力求“乘數(shù)”效應(yīng)

英國倫敦從2003年開始收費，5年收了8億英鎊的“擁堵費”，但交通狀況并無改觀。紐約、東京等國際大都市致力于發(fā)展公共交通、規(guī)劃路網(wǎng)建設(shè)，治堵效果反而顯著。這表明，收費與否并非城市擁堵的關(guān)鍵。

隨著我國城市化建設(shè)的不斷推進，“都市病”作為社會管理的難點，必須擺上重要議事日程。一些代表委員表示，我們有我們的國情，收費不宜簡單“與國際接軌”，解決類似問題要靠“綜合治理”。

“沒暴露問題時把車開得飛快，遇到情況就猛踩剎車。”全國人大代表、中國工程院院士王如松表示，現(xiàn)在一些地方政府公共管理思維簡單化，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的思路行不通。

“制定政策和立法要科學、惠民，慎用收費。”車曉端代表說，政府要少些管理思維，多些服務(wù)舉措，提高決策的科學性，增強政府管理水平。

“有城市推出的公交免費乘坐的做法，就是改革的‘減法’。如鼓勵公眾地鐵出行，可在交通樞紐旁建立大型免費停車場。”王如松代表說，這樣既節(jié)省資源能源，又便民惠民。

陳海嘯代表認為，建設(shè)服務(wù)型政府體現(xiàn)在政府對公共事務(wù)的細節(jié)之中。除了提供更多的服務(wù)，政府還需要考慮如何組織百姓主動、積極地參與到公共事務(wù)中來，以公共參與方式來解決公共問題，如通過信息發(fā)布和輿論影響，引導公眾的行為。

“新國五條”規(guī)定：出售自有住房嚴格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅、房價上漲過快城市可提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。多位專家認為，此次調(diào)控表面雖嚴厲，但旨在打擊購房者的“心理預期”，短期內(nèi)或可有效，但未觸及背后利益，數(shù)月后房價仍然看漲。

委員聲音

“一刀切”傷害普通購房者

全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康認為，20%的個稅只會抬高交易成本，并不能拉低房價，因為購買二手房的往往都不是有錢人，因此，改革應(yīng)堅持只調(diào)節(jié)高端，要考慮社會大眾的利益。多位代表委員認為，過去房地產(chǎn)調(diào)控主要針對一手房市場，而“新國五條”直接將矛頭對準了二手房交易，對投機性購房遏制意圖明顯。但是，對首次置業(yè)者及改善性住房群體沒有出臺豁免政策，“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，難免傷及無辜、有“一刀切”之嫌。

“對于房地產(chǎn)的調(diào)控現(xiàn)在已經(jīng)不能‘大而全之’，應(yīng)針對不同人群體現(xiàn)精細化調(diào)控，原則上要‘保護首套，抑制投機’”，有委員建議，能否以全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)為契機，打擊購多套房的投機者，從而保護大多數(shù)人的利益。

專家觀點

“新國五條”會遭遇執(zhí)行難

3月2日，本報聯(lián)合鳳凰視頻《全民相對論》對房地產(chǎn)業(yè)界專家進行采訪，多位專家表示，新國五條會在兩三個月內(nèi)遏制房價上漲，長期來看房價仍持上漲勢頭，抑制投機初衷雖好，但是會遭遇執(zhí)行難。著名房地產(chǎn)研究專家王書成表示，現(xiàn)在征稅是按全額1%或差額20%，“選擇20%的人，一般是為避稅，原稅票100萬，他賣120萬，你也無從查起，另外20萬只需私下補差價。此次調(diào)控不過是明確按差額20%征收。”

鳳凰網(wǎng)調(diào)查顯示，68.9%的網(wǎng)友認為按20%的交易所得稅征收不合理，認為合理的只有23.8%。

中央財經(jīng)大學應(yīng)用金融系主任教授韓復齡也認為：“政策初衷是想抑制一下過熱的房地產(chǎn)二手房的交易，加大賣房者的交易成本，但實際上，現(xiàn)在是賣方市場而不是買方市場，交易稅是給購房者增加成本。”

同樣，對于提高二套房貸款首付和利率問題，業(yè)界專家也普遍不看好，一種觀點認為，如果真是投機者炒房，根本不存在貸款問題，而抬高首付只會限制改善性住房的需求；另一種觀點則更為悲觀：銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商都是“在商言商”，尋求利益最大化，政府出臺政策限制作用有限。

追根溯源

房價調(diào)控應(yīng)剝離土地利益

中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所教授于建嶸認為，任何關(guān)于房價調(diào)控的措施，如果不能從根本上改革現(xiàn)有的土地制度，那么調(diào)控都是失敗的。而多年以來，各級政府都對土地實行國家壟斷產(chǎn)權(quán)、集中招標拍賣的方式，來獲取土地買賣的巨額利潤，甚至各地炒高“地王”價，來實現(xiàn)周邊土地價格上漲，可以說，是地方政府炒高了房價，而這個情況在任何一次調(diào)控中都沒有得到改變，所以是“屢調(diào)屢高”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，近10年間，城市工業(yè)用地價格上漲71%，商業(yè)用地漲了297%，而住宅用地則漲了528%。

樓市“春天派掌門人”、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存也認為，土地供應(yīng)不足是促使房價上漲的主要原因之一。“新國五條給我們帶來的是新房銷售大漲，租賃價格暴漲。”陳寶存說，隨著城市建設(shè)用地越來越短缺，我預測，5年內(nèi)一二線城市房價能翻番，而今年，房價能漲15%左右。

多位專家認為，土地供應(yīng)短缺一旦遭遇剛性需求，則也會造成房地產(chǎn)開發(fā)商趁機抬高房價。

房價10年9調(diào) 屢調(diào)屢高

1998年“23號文”

強調(diào)住房公共屬性

明確“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，即城市80%以上的家庭是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟適用房，而不是開發(fā)商建造的商品房，開發(fā)商建造的商品房只占大約10%。

2003年7月“18號文”

房地產(chǎn)業(yè)成“支柱”

明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，住房公共屬性削弱，商品屬性凸顯，開啟十年樓市調(diào)控的序幕。8月，央行對房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸支持，房價開始飛速上漲。

影響：以北京為例，2003年起樓市商品住宅的成交均價是4456元/平方米，2003年至2005年，北京樓市量、價皆處于穩(wěn)中攀升階段。

2005年“國八條”

穩(wěn)定房價政治高度

2004年底，央行上調(diào)商品房開發(fā)資本金比例、加息。影響：北京商品住宅成交均價為4747元/平方米。2005年3月，國務(wù)院發(fā)布國字號條文“國八條”，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲，穩(wěn)定房價的八條意見，將穩(wěn)定房價提高到政治高度。

影響：北京商品住宅成交均價達到6561元/平方米。

2006年“國六條”

更具針對性的調(diào)控

提出重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，“限價房”應(yīng)運而生。影響：北京商品住宅年度成交量同比下降了24.5%，但成交均價達8098元/平方米，同比上漲了23.4%。2006年至2008年，調(diào)控影響下，北京樓市進入量跌價漲階段。

2008年“政府托市”

金融危機鼓勵消費

2008年12月，國務(wù)院提出，進一步鼓勵和支持住房消費。

二手房營業(yè)稅減免、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年延長至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。金融危機下，這一輪“政府托市”為經(jīng)濟穩(wěn)定增長貢獻了不少力量。

影響：京城樓市扭轉(zhuǎn)成交低迷態(tài)勢，成交均價為14438元/平方米。

2010年“國十條”

最嚴調(diào)控出臺限貸

二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當時被稱為“歷史最嚴厲調(diào)控”。

影響：北京商品住宅成交均價為20492元/平方米，較上一年同期漲幅明顯。

2011年“新國八條”

住房信貸差別化

要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。

影響：在限購、限貸、限價作用下，房價經(jīng)過政策性調(diào)整，北京樓市商品住宅成交均價是21929元/平方米，雖然增幅趨緩，但較2004年漲約4.9倍。

2013年“新國五條”

再次重申限購限貸

再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。新華

記者走訪

新政細則未落實前，西安二手房交易仍按老政策執(zhí)行

賣房者：不會承擔個稅

買房者：考慮買新房

“新國五條”實施細則出臺后，南京、杭州等地二手房交易火爆。昨日正值周末，西安市二手房交易中心并未上班。記者從相關(guān)人士處了解到，目前新政細則并未細化落實，西安二手房交易還是按老政策執(zhí)行，即二手房交易過戶，征收總額1%或差額20%的個人所得稅。

昨日下午，記者走訪了西安瑪雅房產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)、合家盈房產(chǎn)等多家二手房中介公司，工作人員均稱，目前西安二手房交易基本正常，前來掛牌售房的人并不多，但打電話咨詢的明顯增多。房產(chǎn)經(jīng)紀人薛永軍說，從早上開門起，電話就不斷，很多人都是打聽“國五條”的，“目前對我們行業(yè)的沖擊還沒有顯現(xiàn)出來。”薛永軍說，新政策一旦落實，二手房交易市場必然會受到?jīng)_擊。

幾名前來售房的市民說，對于細則中規(guī)定“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”，他們均表示不會承擔。“我的房子該賣多少錢還是多少錢，要買就得承擔那部分錢。”市民卜先生說，如果沒人買，房子空著也會升值。

售房者不承擔這部分費用，自然就把壓力轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，不少原本計劃買房者也被迫改變計劃。市民楊先生說，他在城南看中一套總價60萬的二手房，如果需要承擔這部分費用，他會考慮買新房。與此同時，他也擔心新房價格會漲。“要是真這樣，那我就只能繼續(xù)租房了。”29歲的小馬工作4年了，剛攢了15萬元首付，準備買一套產(chǎn)權(quán)在55年以上的二手房。他擔心在辦理手續(xù)時，細則突然實施，他的首付錢可能就不夠了。

聲音

屢調(diào)屢高的豈止房價……

@網(wǎng)易新聞：屢調(diào)屢高的豈止房價，還有油價、藥價、學費、食品價格、過路費等，當然也有大幅下降的，比如食品安全、建筑質(zhì)量、股市指數(shù)、清廉指數(shù)、道德水準。

＠潘石屹：免幾年二手房交易所有稅費，讓房子充分流通起來，讓一個扭曲的房地產(chǎn)市場得到釋放，房價自然會降下來。而不是放棄征收房產(chǎn)稅，卻增加交易過程的稅費，阻礙流通。

1日晚間，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，作為對房地產(chǎn)市場調(diào)控五項政策措施的進一步細化，政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收，該政策引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，目前，除了按規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。

以一套房主原購房值50萬，目前總價200萬的普通二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政后按照差額的20%計算，個稅將達到30萬，比之前增加了28萬，相當于當前房屋總價的14%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉(zhuǎn)嫁成本。“因此新政或許將在客觀上推升二手房房價。”

陳國強表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應(yīng)的減少也將把一部分剛需購房者推向新房市場，進而加劇新房市場的供求矛盾，甚至帶動新房價格的進一步上漲。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，隨著地方細則的出臺，短暫的過戶末班車后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。而新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，部分購房者也會再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。

二手房交易中個稅按個人所得的20％征收，部分城市上調(diào)二套房首付和貸款利率，限購進一步推開……3月1日公布的“國五條”細則“重拳”出擊。最犀利調(diào)控會否讓樓市“速凍”？調(diào)控又如何避免傷及無辜？就此，出席兩會的代表委員各抒己見。本報記者張冬萍北京報道

昨天上午，大批記者聚焦在經(jīng)濟界委員駐地北京國際會議中心，欲就“房產(chǎn)新政”展開全面采訪。但住建部和開發(fā)商等“當事人”集體沉默，而學界評論則認為，“史上最嚴”新政的出臺，短期內(nèi)或許有抑制房價過快上漲的目的，從長期來看卻并未解決根本問題。

姜偉新：先看看市場反應(yīng)再說

恒大集團董事局主席許家印、富力地產(chǎn)董事長張力、合展集團董事長及珠江控股副董事長田偉、粵海控股董事長黃小峰均為地產(chǎn)界政協(xié)委員。然而，昨天記者在北京會議中心經(jīng)濟界委員駐地酒店大堂守候四五個小時，也未能捕捉到這些“當事人”的身影。

2日下午1點多，住建部部長姜偉新終于出現(xiàn)在駐地停車場，被眼尖的記者發(fā)現(xiàn)，立即被圍了個里三層外三層：“請問您如何看待‘國五條’對房價的影響？”“各地住房信息聯(lián)網(wǎng)有何進展？”……而對一擁而上的媒體記者，姜偉新雙手抱拳，連連告饒，只肯以只言片語答復。

姜偉新說，“國五條”剛剛出來，要先看看市場的反應(yīng)再說。另外，好政策還要靠嚴格落實。他同時表示，自己對控制房價有信心。

梅興保：新政時間點出人意料

全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示，3月1日出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控措施，既有必然性也有偶然性。“所謂必然，就是大家全都預料調(diào)控沒到位，必然會有新的政策出來，所謂偶然，就是指在這個時點出臺，確實出乎意料，因為普遍認為兩會前可能是個政策上的穩(wěn)定期。”不過，梅興保認為，在目前房價上漲較快的環(huán)境下，利用經(jīng)濟杠桿抑制房價是非常必要的，短期來看，利用房地產(chǎn)稅、提高所得稅率可以起到抑制房價上漲的目的，“但長期來看，傳導和轉(zhuǎn)嫁作用發(fā)生，可能也會有推高房價的可能。”

梅興保預計，新政必然會扼制二手市場的交易，此外還會對改善型需求造成較大的打壓。所以，目前的稅收政策等還只是一只手，對房地產(chǎn)業(yè)固然要從嚴，但同時也要放開一些限制，比如對高端房地產(chǎn)的限制，還要有一些稅收政策的調(diào)整等，總之還是要確保市場上有交易，否則房地產(chǎn)垮下去，影響也會很大。

10年從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”，10年里，國務(wù)院持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)，但房價一路走高。

[四大焦點]

20％交易稅能否不傷及無辜？

人售房征20％交易稅，是“國五條”細則中最受關(guān)注也是最具爭議的條款。全國政協(xié)委員、華東師范大學國際金融研究所所長黃澤民說，這會造成兩種可能，要么將負擔轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價。全國人大代表巨力集團董事長楊建忠認為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴控房價的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

房產(chǎn)稅，房叔房嬸、普通購房人誰害怕？

“房產(chǎn)稅導致交易成本上漲，指望用它拽下高房價是不現(xiàn)實的。”黃澤民委員說。全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康也持類似觀點。他認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅持只調(diào)節(jié)高端，要考慮社會大眾的利益。邱立成委員認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機為主，針對多套以上住房的炒房客和捂盤不售的開發(fā)商，而非對準普通百姓的普通住房，特別是第一套剛需住房和第二套改善型住房。

保障房建設(shè)能否平抑房價？

全國政協(xié)委員、天津大學法學系教授何悅說，通過保障房的大量建設(shè)可以釋放房地產(chǎn)市場剛性需求，緩解房價上漲壓力。“但短期內(nèi)，這一政策對商品房市場的沖擊更多是停留在心理層面上。”何悅委員認為，保障房建設(shè)的投入能否起到平抑房價的作用，有賴于公平分配和配套政策的完善。

限價令如何避免成漲價推手？

全國政協(xié)委員趙東科認為，在目前的實際操作中，出臺房價調(diào)控目標的城市，大都只考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標，寬松的目標，除了避免被問責，還保持對“土地財政”的依賴。限購政策并非長久之計。一些代表委員表示，在土地財政壓力之下，地方政府變相放松調(diào)控的沖動仍存。切實執(zhí)行房價控制目標和問責機制，將是對地方政府的一種約束，確保調(diào)控政策有效落實。據(jù)新華社